Il direttore dei lavori deve restituire al condominio tutti i documenti in suo possesso dopo la revoca dell'incarico

La responsabilità del direttore dei lavori in relazione alla restituzione della documentazione tecnica e amministrativa dopo la cessazione dell'incarico rappresenta un tema di particolare rilievo nella gestione degli appalti condominiali.

La questione si pone con particolare urgenza quando, a seguito della revoca dell'incarico, il professionista trattiene documenti necessari al condominio per la prosecuzione o la verifica delle opere.

Il Tribunale di Napoli, con sentenza n.10820 del 21/11/2025, ha esaminato i profili giuridici e probatori relativi all'obbligo di consegna dei documenti da parte del direttore dei lavori, individuando i limiti oggettivi e soggettivi di tale obbligo e chiarendo l'onere della prova in capo alle parti.

La vicenda

A seguito della revoca dell'incarico conferito per la progettazione e la direzione dei lavori di manutenzione straordinaria su un edificio condominiale, il condominio ha richiesto formalmente alla direttrice dei lavori la restituzione della documentazione tecnica e amministrativa relativa all'appalto.

In difetto di consegna, l'amministratore ha ottenuto un decreto ingiuntivo per la consegna dei documenti ritenuti indebitamente trattenuti dalla professionista.

Quest'ultima si è opposta, deducendo, tra l'altro, che il contratto di appalto relativo alle lavorazioni in variante, il computo metrico, il cronoprogramma e il verbale di inizio lavori erano già stati trasmessi via PEC al nuovo amministratore in date antecedenti alla richiesta formale (22.03.2018 e 28.02.2019) e che taluni atti non erano nella sua disponibilità perché mai ricevuti dall'impresa appaltatrice o perché non dovuti in base alla normativa applicabile (in particolare il D.Lgs. 81/2008 in tema di sicurezza nei cantieri).

Nel corso del giudizio la direttrice dei lavori ha depositato parte della documentazione richiesta, ossia "n. 3 libretti delle misure SAL e Quadri di raffronto con le varianti", mentre ha dichiarato espressamente di non essere in possesso del giornale dei lavori, dei collaudi, dei formulari di smaltimento rifiuti, del piano di sicurezza e della notifica preliminare ASL-POS-PSC-PIMUS, richiamando, a sostegno, le disposizioni del Testo Unico ambientale ("Ai sensi dell'articolo 193 comma II del T.U ambientale…") e del D.Lgs. 81/2008.

La decisione

Il giudice ha ritenuto la domanda monitoria relativa a documenti connessi a un contratto di appalto privato di manutenzione straordinaria - rientrante nell'art. 6 del D.P.R. 380/2001 - parzialmente fondata, accogliendo solo in parte l'opposizione.

Quanto ai documenti che l'opponente assumeva di aver già inviato via PEC, è stata ritenuta infondata l'eccezione di avvenuta consegna. Il Tribunale ha osservato che, a fronte della contestazione del condominio, mancava la prova dell'effettivo invio degli allegati, poiché la PEC era stata prodotta in formato ".eml" e non in ".pdf", con la conseguenza che non era possibile verificare il contenuto degli allegati stessi: "attesa la contestazione dell'opposto e l'assenza di prova agli atti dell'avvenuta consegna della pec depositata in formato eml (e non pdf) che non consente di visionare gli allegati, ragion per cui non è possibile affermare con certezza, a fronte delle contestazioni della controparte, quali siano i documenti inviati".

Tale circostanza, tuttavia, "conferma comunque la effettiva disponibilità della documentazione indicata nell'invio delle pec da parte della opponente", rilevante ai fini dell'obbligo di consegna in forma specifica.

È stato accertato che, prima dell'emissione del decreto ingiuntivo, era stato effettivamente trasmesso al condominio il solo verbale di inizio lavori: "la opponente ha consegnato al condominio in data antecedente alla emissione del decreto ingiuntivo opposto unicamente il verbale inizio lavori".

In corso di causa l'opponente ha poi prodotto, sia pure in modo incompleto, "i documenti afferenti a: n. 3 libretti delle misure SAL e Quadri di raffronto con le varianti".

La direttrice dei lavori ha dichiarato di non essere in possesso del giornale dei lavori, dei collaudi, dei formulari di smaltimento rifiuti, del piano di sicurezza e della notifica preliminare ASL-POS-PSC-PIMUS; il Tribunale ha preso atto di tale indisponibilità, precisando che "le motivazioni afferenti il mancato possesso della suindicata documentazione esulano dal thema decidendum".

Proprio in ragione della mancata disponibilità di parte della documentazione ingiunta, è stata disposta la revoca del decreto ingiuntivo.

Nondimeno, è stato accertato il possesso - o comunque la disponibilità - di una parte significativa dei documenti oggetto del ricorso monitorio, con la conseguente conferma, in sede di cognizione, dell'obbligo di consegna.

Il giudice ha affermato che "in conclusione risulta dimostrato e comunque accertato il possesso, da parte dell'opponente, di parte dei documenti richiesti con il ricorso monitorio e, dunque, fondata la richiesta di consegna degli stessi", ritenendo inoltre che non potesse escludersi l'urgenza dell'adempimento, "avendo dedotto, l'opposto, la necessità di acquisire la documentazione in argomento".

L'opposizione è stata quindi accolta solo "relativamente a verbale di inizio lavori ed ai documenti non disponibili", mentre è stato confermato l'obbligo di consegna, in forma di condanna, della restante documentazione in originale, "risultata effettivamente in possesso della opponente o non contestata ovvero: Capitolato di appalto e computo metrico relativo alle lavorazioni eseguite in variante al contratto originario; DURC relativi agli anni 2013 e 2014; computo offerta in fase di aggiudicazione gara; cronoprogramma originario; libretti delle misure SAL 1 e 2; Quadri di raffronto con le varianti; la scheda materiali".

Le spese di lite sono state compensate nella misura del 50%, in presenza di "eccezionali ragioni per una compensazione parziale (in misura del 50%) delle stesse, in considerazione dell'accoglimento parziale dell'opposizione relativamente ai documenti per i quali non sussisteva l'obbligo di consegna in quanto non esistenti e di quello già consegnato", con condanna dell'opponente al pagamento delle restanti spese ex D.M. 55/2014 e art. 75 disp. att. c.p.c.

Considerazioni Conclusive

L'impostazione accolta si innesta sui principi generali in materia di onere della prova (art. 2697 c.c.) e di obbligazioni derivanti dal rapporto contrattuale che lega il direttore dei lavori al condominio, rapporto che, sul piano civilistico, è riconducibile al combinato di prestazione d'opera intellettuale e mandato (artt. 1703 ss. e 2229 ss. c.c.), connesso all'esecuzione di un appalto di opere (artt. 1655 ss. c.c.).

L'obbligo di riconsegna della documentazione afferente all'appalto grava sul professionista nei limiti del materiale effettivamente posseduto o comunque nella sua disponibilità, come emerge dal passo in cui il Tribunale accerta che è "dimostrato e comunque accertato il possesso, da parte dell'opponente, di parte dei documenti richiesti [...] e, dunque, fondata la richiesta di consegna degli stessi".

Al contrario, quando in giudizio risulti accertata la mancata disponibilità materiale di determinati atti - come per il giornale dei lavori, i collaudi, i formulari di smaltimento rifiuti, il piano di sicurezza e la notifica preliminare ASL-POS-PSC-PIMUS - non può essere confermato l'obbligo di consegna in forma specifica nei confronti del direttore dei lavori.

Il giudice, in questa prospettiva, si limita a prendere atto dell'assenza dei documenti presso la professionista, ritenendo che "le motivazioni afferenti il mancato possesso […] esulano dal thema decidendum" e revocando il decreto ingiuntivo nella parte relativa a tale documentazione.

Di rilievo pratico è la statuizione sull'onere probatorio relativo all'asserita trasmissione via PEC dei documenti: grava sul professionista che eccepisce l'avvenuta consegna dimostrare, in modo completo e verificabile, il contenuto degli allegati inviati, mediante formati idonei (ad esempio file .pdf che consentano di visualizzare i documenti prodotti).

La sola produzione del file della PEC in formato tecnico (.eml), non accompagnata da riproduzioni intellegibili degli allegati, è stata ritenuta insufficiente, con la conseguenza che "non è possibile affermare con certezza [...] quali siano i documenti inviati".

Sotto il profilo sostanziale, l'obbligo di restituzione deriva dal mandato ricevuto per la direzione tecnica e amministrativa dell'intervento edilizio oggetto dell'appalto, ma incontra limiti oggettivi nella concreta disponibilità del materiale e nella natura stessa dei singoli atti, specie ove la normativa speciale (D.Lgs. 81/2008 in tema di sicurezza; D.Lgs. 152/2006 in materia ambientale; D.P.R. 380/2001) attribuisca ad altri soggetti del rapporto (ad es. l'impresa appaltatrice) la redazione o la tenuta di determinati documenti.

In prospettiva applicativa, la decisione evidenzia alcuni punti fermi:

• il direttore dei lavori è tenuto a restituire al committente-condominio tutta la documentazione inerente all'appalto che risulti nella sua effettiva disponibilità al momento della cessazione dell'incarico;
• laddove sia dimostrata in giudizio la mancata disponibilità materiale di specifici documenti, la condanna alla consegna non può essere pronunciata per tali atti, ferma restando la possibilità di azioni diverse ove ne ricorrano i presupposti (ad es. responsabilità per inadempimento, se ne sia provata la colpa);
• chi eccepisce l'avvenuta consegna deve fornire prova rigorosa del contenuto della trasmissione, soprattutto quando la controparte ne contesti il ricevimento.