Quando il condominio si affida ad un terzo per la manutenzione dell'impianto di riscaldamento la responsabilità per danni a terzi si sposta dai condomini, ai tecnici, cioè soggetti particolarmente qualificati che, su base contrattuale, si assumono il compito della conduzione ed esercizio dell'impianto centrale.
Discorso diverso invece si deve fare se i condomini si affidano ad un terzo (la ditta di manutenzione) per la gestione dell'impianto ascensore.
Contratto di manutenzione e ruolo dell'amministratore
Il terzo comma dell'art. 1130 c.c. riconosce all'amministratore un autonomo potere di erogare le spese occorrenti alla manutenzione ordinaria dell'edificio, mentre l'assemblea provvede sulle opere di straordinaria manutenzione.
La stipula del contratto di manutenzione degli ascensori rientra tra i tipici compiti dell'amministratore di cui all'art. 1130 c.c., in quanto quest'ultimo ha l'obbligo di eseguire gli atti conservativi dei diritti relativi alle parti comuni, e cioè tutte le attività materiali idonei a mantenere l'integrità ed il buon funzionamento della struttura, delle opere e dei servizi condominiali.
Il contratto di manutenzione degli ascensori può avere una durata superiore che va oltre alla scadenza del mandato dell'amministratore perché nessuna preclusione in tal senso è prevista dall'articolo 1130 c.c. (Trib. Teramo 13 settembre 2019, n. 779).
Ascensore e danni a terzi: le responsabilità
Nel caso di appalto del servizio di manutenzione, continuativa o periodica, di cose, macchinari o impianti non si verifica il passaggio dei poteri di custodia e degli oneri di vigilanza - e della connessa responsabilità presunta ex art. 2051 c.c. - a carico dell'appaltatore: infatti, nel caso di manutenzione dell'impianto di ascensore da parte di un'impresa specializzata, poiché l'impianto continua a restare nella sfera di disponibilità dei proprietari dell'edificio (i condomini), i quali ne conservano, con carattere di continuità, l'uso e il godimento, ad essi incombono, conseguentemente, gli oneri di custodia e di vigilanza con l'inerente responsabilità presunta.
Pertanto, il condominio ha certamente il potere-dovere di controllare e vigilare circa il buon funzionamento dell'ascensore, con la conseguenza che lo stesso deve ritenersi responsabile laddove dall'uso dell'ascensore stesso derivino dei danni agli utilizzatori (condomini o terzi estranei al caseggiato).
Chiarito quanto sopra bisogna precisare, però, che se il malfunzionamento dell'ascensore, che procura danno a terzi, dipende da errata manutenzione dell'impianto, il condominio potrà rivalersi nei confronti della ditta incaricata.
Quanto sopra è stato affermato in un caso in cui il sinistro si era verificato a causa del malfunzionamento dei pattini di scorrimento della cabina; nel giudizio era emerso come la ditta incaricata avesse eseguito i controlli di manutenzione in maniera superficiale e senza osservare tutte le altre prescrizioni previste dal contratto di manutenzione; la ditta, quindi, è stata condannata a tenere indenne il condominio di quanto era stato costretto a pagare alla danneggiata (Trib. Salerno, 11 gennaio 2019, n. 101).
Il recesso del condominio
L'articolo 33 n. 1 del Codice del consumo considera vessatorie "le clausole che, malgrado la buona fede, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto"; mentre al comma 2 lettera f) si presumono vessatorie fino a prova contraria le clausole che hanno per oggetto o per effetto di "imporre al consumatore in caso di inadempimento, il pagamento di una somma di denaro a titolo di risarcimento, la clausola penale o altro titolo equivalente d'importo manifestamente eccessivo".
In quest'ottica, la clausola che prevede un largo anticipo rispetto alla fine del contratto per poter esercitare il diritto di recesso è da ritenersi vessatoria, se imposta a favore di una sola parte ed a danno del condominio.
Allo stesso modo è vessatoria la clausola (da considerare nulla) prevedente una penale, in caso di recesso anticipato del condominio, pari al 60% del canone per ogni mese fino alla naturale scadenza (per un caso simile si veda: Trib. Taranto 18 gennaio 2022 n. 126). A maggior ragione è vessatoria la clausola del contratto di manutenzione dell'impianto ascensore che prevede, in caso di risoluzione anticipata per recesso o per fatto imputabile al condominio, l'obbligo di corrispondere l'intero canone pattuito fino alla scadenza naturale del contratto (Trib. Taranto 18 gennaio 2022).
Secondo il Tribunale, accertata l'inerzia e l'incapacità della ditta manutentrice di risolvere i guasti lamentati che hanno condotto al blocco del funzionamento dell'impianto e, considerato il mancato intervento anche nel termine indicato nella diffida, non v'è dubbio che il condominio committente allo scadere del termine stabilito nella diffida abbia potuto legittimamente ritenere risolto di diritto il contratto di manutenzione in questione.
Lo stesso giudice ha evidenziato il palese inadempimento del prestatore d'opera, idoneo a turbare gravemente l'equilibrio contrattuale, tenendo in considerazione la durata dei disservizi dell'impianto (protrattasi per circa due mesi) e l'interesse del condominio (che al momento della diffida era perfettamente adempiente ed in regola con il pagamento dei canoni fino a quel momento maturati) a ricevere la prestazione, in ragione dell'importante funzione svolta dall'ascensore in uno stabile costituito da più piani (Trib. Cosenza 30 gennaio 2024, n. 217).
