Il conduttore deve sgomberare il posto auto da materiali e ingombri non consentiti

Il Tribunale di Firenze, con la sentenza n. 2613 del 25 luglio 2025, ha ribadito che il conduttore di un'unità immobiliare in condominio è obbligato al rispetto delle disposizioni del regolamento condominiale, anche in assenza di una specifica previsione nel contratto di locazione.

Tale obbligo discende dalla natura reale delle limitazioni regolamentari, le quali, poste a tutela della convivenza e della sicurezza collettiva, si estendono anche ai detentori qualificati diversi dal proprietario, quali appunto i conduttori.

La vicenda

L'amministratore di un condominio ha agito in giudizio nei confronti di un condomino che aveva concesso in locazione un'unità immobiliare con posto auto coperto. È stato dedotto che il conduttore, sin dall'inizio della locazione, aveva utilizzato il posto auto come deposito, accumulando scatole e oggetti vari, mutando così la destinazione d'uso da posto auto a magazzino.

Tale comportamento costituiva, secondo l'amministratore, una violazione dell'art. 9 del regolamento contrattuale, che vietava espressamente la modifica della destinazione d'uso dei locali garage e posti auto.

L'amministratore ha documentato lo stato dei luoghi con fotografie e ha evidenziato che la situazione poteva compromettere il rinnovo del Certificato Prevenzione Incendi (CPI) dell'intero stabile. Nonostante i ripetuti inviti rivolti al condomino affinché facesse sgomberare il posto auto al conduttore, la situazione non era stata risolta.

La decisione

Il Tribunale ha accolto la domanda dell'amministratore, riconoscendo la sussistenza della violazione regolamentare da parte del conduttore e ordinando lo sgombero del posto auto. La motivazione si fonda su alcuni principi chiave:

"Il contratto di locazione impone al conduttore, oltre al rispetto delle regole di civile convivenza, l'osservanza delle norme del regolamento condominiale, sia esso di natura assembleare o contrattuale."

"Difatti, il conduttore è tenuto a rispettare tutte le norme regolamentari, come, ad esempio il rispetto degli spazi comuni del condominio, evitando di modificarne la destinazione d'uso o di impedire agli altri residenti di goderne in modo eguale."

"In caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore deve osservare le norme regolamentari, poiché quest'ultimo, detenendo il bene a nome del condomino-locatore, non può trovarsi in una posizione giuridica diversa da quella del condomino-locatore." (richiamando App. Milano 8/01/2021 n. 1853)

Dalla documentazione fotografica prodotta è risultato evidente che il posto auto era stato adibito a deposito, con accumulo "di innumerevoli oggetti", alcuni inutilizzabili o divenuti rifiuti; tale ingombro si estendeva anche alle porzioni degli adiacenti posti auto. Il Tribunale ha sottolineato che questa situazione poteva costituire "fonte di pericolo per la sicurezza dei beni presenti negli spazi auto e per l'incolumità dei condomini".

È stato inoltre accertato che il regolamento era stato consegnato al conduttore all'instaurarsi della locazione, come risultava dalle comunicazioni email prodotte agli atti; inoltre il convenuto non aveva mai contestato i fatti né negato la violazione.

I riferimenti giurisprudenziali

Nella motivazione viene richiamata App. Milano 8/01/2021 n. 1853, secondo cui "in caso di locazione di un bene di esclusiva proprietà di un condomino, il conduttore deve osservare le norme regolamentari".

Il provvedimento richiama inoltre i principi consolidati secondo cui le clausole limitative dei diritti dominicali sulle proprietà esclusive sono opponibili ai terzi acquirenti solo se inserite nel testo del regolamento allegato all'atto notarile o richiamate per relationem; tuttavia nel caso concreto risulta documentalmente provata l'avvenuta consegna e conoscenza da parte del conduttore.

Considerazioni conclusive

L'obbligo per il conduttore di rispettare le disposizioni regolamentari trova fondamento sia nella natura reale delle limitazioni imposte dal regolamento sia nell'interesse generale alla corretta gestione degli spazi comuni e delle parti esclusive soggette a vincoli d'uso. La pronuncia chiarisce che tale obbligo sussiste anche quando non sia espressamente previsto nel contratto di locazione ed è rafforzato dalla prova della consegna e conoscenza delle regole da parte del conduttore.

L'indirizzo espresso appare conforme alla disciplina vigente ed è attualmente prevalente nella prassi giudiziaria; eventuali eccezioni possono derivare solo da specifiche circostanze fattuali o dalla mancata opponibilità delle clausole limitative ai sensi dell'articolo 1138 c.c.