Il Tribunale di Busto Arsizio, con sentenza n.1145 del 22 ottobre 2025, ha condannato il conduttore che non ha riconsegnato l'immobile locato entro la scadenza pattuita, attribuendo al locatore il diritto al risarcimento del danno emergente derivante dall'impossibilità di concludere la vendita dell'appartamento entro il termine essenziale fissato nella proposta accettata.
La decisione chiarisce presupposti e limiti della responsabilità del conduttore in caso di ritardata restituzione dell'immobile.
La vicenda
La società proprietaria aveva stipulato con il convenuto un contratto di locazione ad uso abitativo transitorio (27.2.2021), successivamente sostituito, per venire incontro alle esigenze del conduttore, da un nuovo contratto con scadenza al 30 aprile 2023. Nel frattempo, il locatore aveva accettato (11.3.2023) una proposta d'acquisto che prevedeva, come termine essenziale per la stipula del rogito, il 15 maggio 2023, incassando una caparra confirmatoria di € 5.000,00.
Il conduttore non rilasciava l'immobile alla scadenza contrattuale, ma solo il 19 giugno 2023. Il ritardo impediva il trasferimento entro il termine essenziale, sicché la promissaria acquirente, con comunicazione del 9.6.2023, esercitava il recesso e chiedeva il doppio della caparra (art. 1385 c.c.).
Successivamente, tra venditrice e promissaria acquirente interveniva un accordo transattivo che prevedeva la restituzione della caparra (€ 5.000,00) e il pagamento ulteriore di € 3.500,00 a titolo risarcitorio.
La società ricorrente agiva quindi per ottenere: canoni insoluti, indennità ex art. 1591 c.c., rimborso spese condominiali e utenze e risarcimento dei danni da perdita della vendita.
La decisione
Il Tribunale ha accolto le domande del locatore, con parziale rideterminazione dell'indennità ex art. 1591 c.c., e ha condannato il conduttore al pagamento di: canoni, indennità per occupazione oltre il termine, spese condominiali e utenze, nonché al risarcimento del danno emergente connesso alla mancata vendita.
In punto di canoni insoluti, il giudice ha affermato:
«Con riguardo al pagamento dei canoni insoluti […] la parte ricorrente […] ha dato la prova del fatto costitutivo della pretesa azionata, ai sensi dell'art. 2697 c.c.. Parte resistente non ha, invece, dato la prova di fatti modificativi, impeditivi o estintivi dell'avversa pretesa ai sensi del secondo comma della stessa disposizione, non avendo dimostrato di avere pagato il dovuto.»
Quanto all'occupazione oltre la scadenza contrattuale:
«Chiarito che è incontestato tra le parti […] che il resistente abbia rilasciato l'immobile solo in data 19.6.2023 […] risulta altresì dovuta la somma di € 653,00, a titolo di indennità ai sensi dell'art. 1591 c.c., calcolata, per il mese di giugno, per il numero di giorni in cui si è protratta l'occupazione.»
Sulle spese condominiali e le utenze:
«[…] la ricorrente ha prodotto i rendiconti delle spese condominiali per gli anni 2022 e 2023, nonché la prova dei pagamenti […] oltre che le bollette ricevute […]; a fronte di tale produzione, nulla ha eccepito il resistente se non di avere già saldato tali importi, deduzione, questa, di cui non è stata data alcuna prova.» Il resistente è stato dunque condannato a corrispondere € 4.814,15, oltre interessi legali dal 6.7.2023.
Sul profilo centrale del danno da perdita della vendita, il Tribunale ha precisato:
«Deve, infine, essere riconosciuto alla ricorrente l'importo di € 3.500,00, quale danno emergente direttamente discendente dall'inadempimento del resistente all'obbligazione di rilascio dell'immobile.»
Il giudice ha valorizzato le comunicazioni e la scansione temporale degli adempimenti:
«La ricorrente, con raccomandata dell'8.8.2022, […] aveva manifestato la sua intenzione di non prorogare il contratto per procedere alla vendita dell'immobile; per venire incontro alle necessità rappresentate dal conduttore, le parti avevano poi stipulato un nuovo contratto transitorio della durata di due mesi, cessato il 30.4.2023.
Il resistente era, quindi, tenuto a rilasciare l'immobile, libero da persone e cose entro quella data.»
«Il suo inadempimento, d'altra parte, non può ritenersi giustificato sulla scorta del fatto che, dopo la scadenza del contratto e peraltro anche dopo l'accettazione della proposta di acquisto, avesse informato la ricorrente della sua intenzione di lasciare l'immobile solo nel mese di giugno.»
«È documentato che la promissaria acquirente ha esercitato legittimamente il recesso a seguito del mancato rispetto […] del termine essenziale fissato per il trasferimento dell'immobile libero da persone e cose […] e che, successivamente, le parti hanno concluso un accordo transattivo […] per la minore somma di € 3.500,00, che deve essere rimborsata dal conduttore, in quanto danno emergente […] di riconsegnare la cosa locata nel termine pattuito.»
Nel dispositivo, il Tribunale ha condannato il resistente al pagamento, in favore della ricorrente, di € 10.267,15 a titolo di canoni/indennità e spese accessorie (con interessi come in motivazione) e di € 3.500,00 a titolo di risarcimento del danno, oltre rivalutazione ed interessi dalla data dell'esborso alla pronuncia, qualificando tale pregiudizio come credito di valore.
I riferimenti giurisprudenziali
Nella motivazione non sono richiamati specifici precedenti giurisprudenziali. La soluzione adottata è coerente con i principi degli artt. 1218 e 2697 c.c. in tema di responsabilità per inadempimento e onere della prova, con l'art. 1591 c.c. per l'indennità da ritardata restituzione, nonché con l'art. 1385 c.c. quanto agli effetti della caparra confirmatoria.
La liquidazione del pregiudizio ulteriore è circoscritta al danno emergente effettivamente documentato (transazione con la promissaria acquirente) e, in quanto credito di valore, è stata riconosciuta con rivalutazione e interessi compensativi.
Considerazioni conclusive
La decisione conferma che l'inadempimento dell'obbligo di rilascio nel termine pattuito espone il conduttore a due profili di responsabilità: l'indennità ex art. 1591 c.c. per l'occupazione oltre la scadenza e il risarcimento del danno ex art. 1218 c.c. ove sia provata la perdita patrimoniale diretta (nel caso di specie, l'esborso di € 3.500,00 conseguente al legittimo recesso della promissaria acquirente).
Il giudice ha fondato la decisione su puntuali risultanze documentali (contratti, rendiconti condominiali, bollette, atti della trattativa di vendita, verbale di riconsegna), rilevando altresì l'assenza di prova contraria del resistente quanto a pagamenti asseritamente effettuati in contanti.
È stato inoltre valorizzato il fatto che il locatore avesse tempestivamente manifestato la volontà di non prorogare il contratto per procedere alla vendita e che il rilascio fosse dovuto entro il 30.4.2023.
La quantificazione del pregiudizio è stata limitata all'effettiva perdita subita, con esclusione di voci meramente ipotetiche, ed è stata riconosciuta la rivalutazione e gli interessi compensativi sul danno quale credito di valore. La fattispecie decisa ribadisce la necessità di un rigoroso nesso causale tra ritardo nella riconsegna e pregiudizio economico del locatore, da accertarsi caso per caso sulla base delle prove offerte.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
