Il condominio risponde delle infiltrazioni che abbiano danneggiato l'appartamento sottostante il terrazzo comune anche nel caso in cui i vizi di quest'ultimo siano imputabili all'originario costruttore dell'edificio.
Il condominio, in quanto custode dei beni comuni, è infatti tenuto, in base all'art. 2051 c.c., a garantire la corretta manutenzione dei beni e dei servizi comuni.
Lo ha chiarito il Tribunale di Latina con la recente sentenza n. 1384, pubblicata lo scorso 25 giugno 2024.
Fatto e decisione
I proprietari di un appartamento posto al primo piano di un edificio condominiale avevano chiamato in giudizio il condominio poiché da diverso tempo si verificavano, in concomitanza di giornate piovose, consistenti infiltrazioni di acqua provenienti dal soffitto sovrastante, adibito a terrazzo.
Questo problema era già stato segnalato in precedenza all'amministratore condominiale e, a seguito dello svolgimento di una procedura di mediazione, l'assemblea aveva deciso di intervenire, affidando l'esecuzione delle opere di manutenzione a un'impresa. Tuttavia anche all'esito di questi lavori il problema non pareva essere stato risolto.
Questa volta però il condominio non era stato così sollecito a intervenire e il proprietario dell'appartamento danneggiato, esasperato dalla situazione, aveva deciso di agire in sede giudiziale per ottenere la condanna del condominio a risolvere il problema e a risarcire quanto necessario per il ripristino dell'immobile danneggiato e il danno per la mancata locazione del medesimo.
Il condominio non si era costituito in giudizio e il Tribunale, licenziata una consulenza tecnica d'ufficio, ha accolto integralmente le domande del condòmino.
Il Giudice ha infatti evidenziato che il condominio, nella sua qualità di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini (cfr., ex multis, Cass. civ., 17/10/2019, n. 26291).
Il criterio di imputazione della responsabilità di cui all'art. 2051 c.c. ha carattere oggettivo, essendo sufficiente, per la sua configurazione, la dimostrazione da parte dell'attore del nesso di causalità tra la cosa in custodia e il danno, mentre sul custode grava l'onere della prova liberatoria del caso fortuito, inteso come fattore che, in base ai principi della regolarità o adeguatezza causale, esclude il nesso eziologico tra cosa e danno (cfr. Cass. civ., 28/04/2021, n. 11122).
Il danneggiato, pertanto, è gravato soltanto dall'onere di dimostrare l'esistenza del danno e la sua derivazione causale dalla cosa, mentre il custode, per andare esente da responsabilità, non può limitarsi a provare la propria diligenza nella custodia, ma è tenuto a dimostrare che il danno sia derivato da caso fortuito.
Ne consegue che, in ambito condominiale, il singolo condomino, la cui proprietà esclusiva sia stata danneggiata in dipendenza da difetti o vizi di manutenzione delle parti comuni, può agire in giudizio affinché il condominio sia condannato a eseguire le opere necessarie per eliminare le cause dei danni riscontrati, oltre che al risarcimento dei danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti e provati.
Il Tribunale, sempre richiamandosi ai principi di diritto enunciati dalla Suprema Corte, ha anche ricordato che la responsabilità del condominio sussiste anche laddove la causa dell'infiltrazione dipenda da un vizio costruttivo dell'immobile imputabile all'originario costruttore.
Considerazioni conclusive
Su quest'ultimo aspetto è utile evidenziare che la Cassazione ha avuto modo di chiarire che riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva in edificio condominiale subisca per vizi delle parti comuni, imputabili all'originario costruttore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell'art. 1669 c.c., che disciplina la responsabilità per i gravi difetti dei beni immobili, dato che il condominio quale successore a titolo particolare del costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico, ma in base all'art. 2051 c.c., in relazione alla ricollegabilità di quei danni all'inosservanza da parte del condominio medesimo dell'obbligo di provvedere quale custode a eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Pertanto il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde, in base all'art. 2051 c.c., dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini, ancorché i danni siano imputabili a vizi edificatori dello stabile, comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore, ai sensi dell'art. 1669 c.c., non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ex art. 2051 c.c. (si veda Cass. Civ., 12/07/2011, n. 15291).
