Il condominio parziale non può impugnare la delibera dell'assemblea condominiale

Quando, all'interno di un edificio in condominio, taluni beni o impianti sono destinati in via oggettiva al servizio o al godimento di un gruppo soltanto dei partecipanti, si configura il condominio parziale (art. 1123, comma 3, c.c.): un criterio di gestione e di ripartizione "interna" che, di regola, non si traduce nella nascita di un soggetto distinto dal condominio unitario, né in una autonoma legittimazione processuale.

In questa prospettiva, con la sentenza n. 1825 del 5 febbraio 2026, il Tribunale di Roma ha dichiarato inammissibile l'azione proposta da un condominio parziale (relativo a locali/box posti al piano interrato) che aveva impugnato una delibera dell'assemblea del condominio "principale", ribadendo che l'impugnazione delle delibere del condominio unitario ex art. 1137 c.c. spetta ai singoli condòmini (assenti, dissenzienti o astenuti), e non al condominio parziale quale "centro d'interessi" privo di autonomia soggettiva.

La vicenda

La domanda è stata introdotta con ricorso ex art. 281-decies c.p.c. e aveva ad oggetto l'impugnazione della delibera assembleare del condominio unitario, adottata il 14 marzo 2023, con richiesta di annullamento. A sostegno dell'impugnazione venivano dedotti plurimi vizi: la tardiva convocazione rispetto al termine di otto giorni previsto dal regolamento (avviso ricevuto il 7 marzo 2023), la genericità dell'ordine del giorno con riferimento a opere non rientranti nel "superbonus", preventivo spese per direzione lavori e sicurezza e compenso straordinario dell'amministratore (per mancata indicazione dei corrispettivi e mancata allegazione della documentazione al verbale), la mancata trasmissione del riparto unitamente alla delibera in violazione del regolamento, la carenza delle maggioranze richieste per alcuni punti (assumendosi trattarsi di lavori straordinari), nonché l'erronea imputazione di spese a carico del gruppo (con riferimento a copertine, divisori e placche, ritenuti afferenti a balconi di proprietà esclusiva e, secondo la prospettazione attorea, privi di funzione di sostegno dell'edificio).

Il condominio convenuto si è costituito chiedendo il rigetto. In sintesi, ha sostenuto che il gruppo attoreo (box/locali sottostanti) partecipava alle assemblee del condominio unitario con una determinata quota millesimale; che la convocazione era avvenuta via PEC nel rispetto del termine di cinque giorni ex art. 66 disp. att. c.c. (ritenendo non prevalente la clausola regolamentare invocata, perché riferita alla sola spedizione della raccomandata); che la documentazione (computo metrico e importo complessivo) era stata messa a disposizione dei partecipanti in portineria; che il riparto era stato elaborato solo dopo l'approvazione dei lavori ed era stato poi approvato nella successiva assemblea; che gli importi deliberati non sarebbero stati "di notevole entità" rispetto al complesso degli interventi; e che alcune lavorazioni erano state imputate secondo tabella generale perché incidenti sul decoro architettonico.

La decisione

La pronuncia definisce il giudizio in rito, reputando assorbite le censure di merito e dichiarando la domanda inammissibile per difetto di legittimazione attiva. Il Tribunale chiarisce, anzitutto, che la questione è rilevabile d'ufficio: "il difetto di legittimazione attiva è eccezione rilevabile di ufficio in ogni stato e grado del procedimento attenendo alla titolarità del potere di promuovere un giudizio in ordine al rapporto sostanziale dedotto e non all'effettiva titolarità del rapporto controverso", richiamando Cass. n. 31071/2024.

Il punto dirimente, però, è la qualificazione soggettiva dell'istante. Secondo il Tribunale, "dovendosi qualificare [il ricorrente] come 'Condominio parziale', deve escludersi il potere dello stesso di impugnativa della delibera adottata dal 'Condominio principale' di cui sia parte, residuando invece tale potere in capo ai suoi singoli condomini componenti che debbono essere invitati a partecipare".

La motivazione ricostruisce l'istituto del condominio parziale come fattispecie "ex lege" allorché un bene risulti, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio o godimento esclusivo di una parte dell'edificio, con conseguente applicazione dell'art. 1123, comma 3, c.c. e con esclusione, per quei beni, della presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. (richiamando, tra le altre, Cass. 28 aprile 2004 n. 8136; Cass. 10 ottobre 2007 n. 21246; Cass. 24 novembre 2010 n. 23851; Cass. Sez. Un. 7 luglio 1993 n. 7449).

In tale quadro, il Tribunale precisa altresì che il condominio parziale può "coesistere" con il condominio unitario e può anche essere disciplinato dal regolamento (clausole attributive o ricognitive della titolarità), ma pone un limite netto ai poteri assembleari: "nessuna modifica al regime delle res communes può derivare da una delibera di istituzione di uno o più condomini parziali all'interno del fabbricato, in quanto la maggioranza assembleare non potrebbe validamente modificare le relazioni di comproprietà tra i singoli condomini e le parti comuni dell'edificio, né incidere sulla legittimazione dei partecipanti a decidere in ordine alla loro gestione".

È su questo impianto che si innesta l'affermazione centrale sul piano processuale. Pur essendo il condominio parziale funzionale ad assegnare le decisioni gestorie al gruppo che sostiene i costi, "il criterio di ripartizione per come delineato dalla norma […] determina l'impossibilità di configurare una legittimazione e una capacità processuale autonoma o sostitutiva del condominio parziale rispetto [a quella] dell'intero edificio"; e, richiamando Cass. 17 febbraio 2012 n. 2363 e Cass. 17 giugno 2016 n. 12641, ribadisce che, "in presenza di condominio parziale, la legittimazione processuale in ogni caso spetta all'amministratore del più ampio condominio 'unitario', non assumendo alcuna rilevanza esterna e/o autonoma detta situazione di 'parzialità'", con la conseguenza che "resterebbe preclusa al condominio parziale la legittimazione processuale che spetta solo al condominio dell'edificio ex art. 1131 c.c., mentre la legittimazione ad impugnare le delibere adottate da quest'ultimo spetta solo ai singoli condomini, secondo le disposizioni contenute dall'art. 1137, co. 2, c.c.".

Da qui la conclusione in rito: l'impugnazione è proposta da un soggetto ritenuto privo di autonomia soggettiva e, quindi, carente tanto di legittimazione processuale (ad agire) quanto di legittimazione sostanziale, "non essendo titolare del diritto all'impugnazione proposta".

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., Sez. II, 17 giugno 2016, n. 12641 (richiamata quale conferma dell'assenza di autonomia processuale del condominio parziale e della rappresentanza unitaria dell'amministratore).

  Il principio è coerente, sul piano applicativo, con quanto affermato in sede di merito, ove si sottolinea che al condominio parziale non è riconoscibile una soggettività distinta dal condominio generale .

• Cass. civ., Sez. II, 17 febbraio 2012, n. 2363 (richiamata nella motivazione quanto al rapporto tra criterio di riparto ex art. 1123, comma 3, c.c. e rappresentanza esterna/legittimazione processuale del condominio unitario).
• In tema di assemblea "parziale" e quorum rapportati ai soli interessati, si rinvengono richiami a Cass. n. 1680/2015, Cass. n. 4127/2016, Cass. n. 791/2020, oltre al principio per cui "la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare" .
• Quanto al divieto di "scissione" organizzativa del condominio parziale in ente autonomo concorrente rispetto al condominio unitario, si segnala un precedente di merito che qualifica come nulla la delibera che tenti di costituire un centro di gestione separato (amministratore, codice fiscale, conto dedicato) .

Considerazioni conclusive

La ricostruzione accolta conferma un criterio di fondo: il condominio parziale è una regola di appartenenza funzionale e di riparto (art. 1123, comma 3, c.c.), utile a delimitare chi decide e chi paga per determinati beni o impianti, ma non idonea — di per sé — a creare un soggetto diverso dal condominio unitario, con conseguente autonomia di legittimazione in giudizio.

Per l'impugnazione delle delibere del condominio unitario, il perimetro resta quello dell'art. 1137 c.c., sicché l'azione deve essere veicolata dai singoli partecipanti legittimati, non dal "condominio parziale" quale tale.

Sul piano pratico, la decisione è di immediata utilità difensiva: quando l'assemblea del condominio unitario delibera su interventi e spese che incidono (anche) su interessi riconducibili a una gestione "parziale", occorre distinguere attentamente tra profilo interno (corretto riparto e corretta platea dei votanti) e profilo esterno-processuale (soggetto legittimato ad agire e a essere convenuto).

In quest'ottica, può risultare utile un approfondimento operativo sui presupposti del condominio parziale e sulle ricadute in tema di spese e gestione, anche per prevenire iniziative assembleari "separatiste": Condominio parziale criteri applicativi e conseguenze su spese e gestione .

Resta fermo, infine, che l'assenza di autonomia soggettiva del condominio parziale non impedisce l'applicazione del criterio di cui all'art. 1123, comma 3, c.c. nei rapporti interni, anche con riferimento a poste che derivino da contenzioso: sul punto, la giurisprudenza di merito ha ritenuto applicabili i principi del condominio parziale anche alla ripartizione di determinate spese conseguenti alla soccombenza, ferma la rappresentanza unitaria dell'amministratore . In termini operativi, ciò impone che, una volta definita la lite che ha riguardato beni o impianti destinati a servire soltanto alcuni, l'assemblea proceda a una ripartizione coerente con la platea dei soli interessati, evitando di imputare costi (anche indiretti) a chi sia estraneo a quel gruppo: Spese legali e condominio parziale riparto interno e limiti applicativi .

Per una casistica vicina (beni destinati all'uso esclusivo dei box, ma gestione non scindibile in un "nuovo condominio"), è inoltre utile il richiamo a un precedente che evidenzia come il condominio parziale non comporti la creazione di un autonomo soggetto giuridico e come la gestione resti, in termini organizzativi, nell'alveo del condominio unitario: Parti comuni al servizio dei box e limiti alla gestione separata .