La responsabilità del condominio per i danni da infiltrazioni provenienti da un marciapiede condominiale ad uso pubblico è stata oggetto di una puntuale pronuncia con la sentenza n.3882 del 1 ottobre 2025 del Tribunale di Salerno.
Il giudice ha applicato i principi consolidati in tema di custodia ex art. 2051 c.c., chiarendo che l'uso pubblico del marciapiede non esclude la custodia e, dunque, la responsabilità del condominio, che resta tenuto a rimuovere le cause del danno derivante dalla cosa comune, ancorché destinata al transito della collettività.
La vicenda
La proprietaria di un locale terraneo, unitamente alla conduttrice che vi svolge attività commerciale, hanno convenuto in giudizio il condominio chiedendo la condanna alla rimozione delle cause e al ripristino dei danni subiti dall'immobile a causa delle infiltrazioni d'acqua provenienti dal sovrastante marciapiede condominiale ad uso pubblico.
Le attrici hanno richiamato la consulenza espletata nell'ambito di un ATP ex art. 696-bis c.p.c. e le reiterate denunce all'amministratore (dal 2018, con successiva PEC del 2 dicembre 2020).
La relazione tecnica acquisita nell'ATP aveva documentato "la presenza di molteplici criticità quali fessurazioni delle mattonelle, espulsione di parti di pavimentazione, apertura di giunti per rimozione della fuga e deterioramento e/o inesistenza della guaina di impermeabilizzazione", oltre a fenomeni infiltrativi nell'intradosso del solaio sottostante e nel muro di contenimento.
Il condominio ha contestato la domanda, sollevando eccezioni di nullità della notifica e dell'atto introduttivo, prescrizione e carenza di legittimazione, nonché, nel merito, negando la propria responsabilità e prospettando la concorsualità delle attrici nella produzione del danno.
La decisione
Il Tribunale ha rigettato le eccezioni di nullità della notifica e dell'atto di citazione, nonché l'eccezione di prescrizione, valorizzando la natura continuativa delle infiltrazioni e delle denunce.
Nel merito, il giudice ha applicato l'orientamento costante della Cassazione secondo cui la responsabilità ex art. 2051 c.c. prescinde dalla colpa del custode e richiede la mera sussistenza del rapporto causale tra la cosa in custodia e il danno. In particolare, si legge:
"secondo orientamento consolidato della Suprema Corte, cui si reputa di aderire, l'art. 2051 c.c. configura un'ipotesi di responsabilità oggettiva, che, per essere affermata, non esige un'attività o una condotta colposa del custode (...), ma richiede la sussistenza del mero rapporto causale tra la cosa in custodia e l'evento lesivo verificatosi in concreto (da ultimo, Cass., ord. n. 22684/2013)".
Il Tribunale ha ritenuto sussistente il rapporto di custodia tra il condominio e il marciapiede condominiale ad uso pubblico, dando atto, anche sulla base dei chiarimenti del CTU, che il marciapiede è condominiale ed è assoggettato ad uso pubblico di passaggio.
Il nesso causale tra la cosa e il danno è stato dimostrato dall'elaborato peritale, che ha ricondotto i fenomeni infiltrativi a omessa/cattiva manutenzione del marciapiede e ha individuato gli interventi necessari per l'eliminazione delle cause.
"Dall'analisi dell'elaborato peritale del CTU […] si evince effettivamente che i danni subiti dalle parti attrici restano additabili ai fenomeni infiltrativi e di degrado provenienti dal marciapiede di proprietà comune".
Il giudice ha dunque accolto la domanda, dichiarando la responsabilità del condominio nella causazione delle infiltrazioni e condannandolo ad eseguire i lavori necessari alla rimozione delle cause e al ripristino dello stato dei luoghi, come dettagliatamente elencati dal CTU. In caso di inottemperanza, le attrici sono autorizzate a eseguire i lavori in danno, con diritto di regresso e diritto di accesso al marciapiede condominiale per l'esecuzione degli interventi.
È stata invece rigettata la domanda relativa al risarcimento dei danni alla merce presente nel locale, in quanto - secondo il Tribunale - "l'immediato utilizzatore del locale avrebbe dovuto - secondo il principio generale dell'ordinaria diligenza e della buona fede - provvedere al riposizionamento di tale materiale", trattandosi di fenomeno infiltrativo non eccezionale né imprevedibile.
Non sono stati ravvisati i presupposti per la condanna del convenuto per responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c.
I riferimenti giurisprudenziali
Il Tribunale ha richiamato e applicato l'indirizzo costante della Cassazione (tra cui Cass. civ., 19 febbraio 2008, n. 4279; Cass., ord. n. 22684/2013; Cass. n. 858/2008; Cass. n. 8005/2010; Cass. n. 5910/2011), secondo cui:
"la responsabilità ex art. 2051 cod. civ. è esclusa solo dal caso fortuito, che individua un fattore riconducibile a un elemento esterno, avente i caratteri dell'imprevedibilità e dell'inevitabilità".
È altresì ribadito che l'onere probatorio grava sull'attore quanto alla prova del fatto lesivo, del nesso causale e del danno conseguenza, mentre il custode può liberarsi solo dimostrando il caso fortuito.
In motivazione è precisato, con riguardo alla natura della proprietà delle parti comuni ad uso pubblico, che "con la frase 'marciapiede condominiale ad uso pubblico e privato' si intende che il marciapiede è condominiale e che lo stesso è assoggettato anche ad uso pubblico di passaggio".
Considerazioni conclusive
Il provvedimento conferma l'indirizzo consolidato secondo cui il condominio, in qualità di custode ex art. 2051 c.c., risponde dei danni cagionati dalle parti comuni anche quando esse siano destinate ad uso pubblico, salvo prova del caso fortuito.
Nel caso concreto, la tutela è stata accordata mediante condanna ad eseguire opere di eliminazione delle cause e di ripristino, con previsione dell'esecuzione in danno in caso di inottemperanza.
La decisione è in linea con la giurisprudenza di legittimità in tema di responsabilità da cose in custodia (tra cui, Cass., ord. n. 22684/2013). Eventuali eccezioni potrebbero prospettarsi solo quando il bene sia formalmente trasferito al patrimonio pubblico o quando l'amministrazione abbia assunto specifici obblighi manutentivi, circostanze che qui non risultano.
Rileva, infine, il limite della responsabilità: la domanda di ristoro per i danni alla merce è stata respinta per violazione dell'ordinaria diligenza dell'utilizzatore, a fronte di un fenomeno infiltrativo noto e reiterato.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
