La sentenza n. 11388 del 4 dicembre 2025 del Tribunale di Napoli offre un chiarimento di rilievo in tema di obbligazioni condominiali verso i creditori professionisti, con particolare riguardo all'ipotesi in cui l'amministratore non comunichi l'elenco dei condomini morosi. Il giudice afferma che, in tale situazione, il creditore può agire nei confronti del condominio per ottenere l'accertamento del proprio credito e la conseguente condanna al pagamento, senza che sia necessario individuare i singoli partecipanti inadempienti.
La vicenda
Due avvocati hanno agito giudizialmente contro il condominio per ottenere il pagamento del saldo residuo del compenso professionale maturato per aver rappresentato l'ente in un precedente giudizio, del valore di € 88.000, conclusosi sfavorevolmente. Il compenso era stato pattuito in base ai parametri forensi di cui al D.M. 55/2014, con applicazione dei valori medi e riduzione del 25%. I professionisti avevano già ricevuto un acconto di € 8.505,30 e domandavano la condanna al pagamento della somma residua di € 3.465,79 oltre accessori di legge e spese processuali.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo la precisazione dell'importo effettivamente dovuto e manifestando la disponibilità ad adempiere spontaneamente mediante bonifico bancario, una volta determinata la somma esatta. È stato inoltre evidenziato che, con una PEC del 24 luglio 2024, l'amministratore aveva trasmesso ai legali il riparto pro quota del debito e aveva richiesto le coordinate bancarie per consentire ai singoli condomini di effettuare direttamente i pagamenti. In tale ottica, l'amministratore ha dichiarato di avere la necessità di conoscere i nominativi dei condomini ancora morosi per completare la riscossione delle quote.
I difensori del condominio hanno quindi ricevuto dai professionisti l'elenco richiesto, dal quale risultava che la somma ancora dovuta ammontava a € 1.772,05.
La decisione
Il Tribunale ha rilevato che il credito vantato dai legali non era contestato. Sotto il profilo giuridico, il giudice ha affermato che:
«La pretesa del condominio di non pagare in attesa della "precisazione" del credito non è fondata in quanto non è onere del creditore individuare i condomini morosi e, sebbene l'obbligazione dei condomini sia parziaria, in caso di mancata comunicazione da parte dell'amministratore dell'elenco dei morosi il creditore può agire nei confronti del condominio per l'accertamento del credito».
Muovendo da tali premesse, il Tribunale ha determinato l'importo dovuto in € 1.772,05 oltre spese generali al 15%, IVA e CPA, nonché interessi legali dalla domanda, e ha condannato il condominio al pagamento delle spese processuali, liquidate ai minimi tariffari, richiamando il criterio ordinario della soccombenza:
«Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo ai minimi stante la sostanziale assenza di materia del contendere».
I riferimenti giuridici e giurisprudenziali
La motivazione valorizza anzitutto la natura parziaria dell'obbligazione dei partecipanti al condominio verso i terzi creditori, in linea con l'orientamento giurisprudenziale prevalente, secondo cui ciascun condomino risponde delle obbligazioni condominiali nei limiti della propria quota millesimale, salvo diversa pattuizione di natura contrattuale.
Il principio applicato si pone in coerenza con la disciplina di cui all'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., che prevede: «I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l'escussione degli altri condomini». Tale norma è generalmente intesa come introducente un beneficio d'escussione a favore dei condomini adempienti, imponendo al creditore di rivolgersi prioritariamente ai morosi.
Dalla motivazione emerge tuttavia che l'operatività effettiva di tale beneficio presuppone la collaborazione dell'amministratore: ove questi ometta di comunicare l'elenco dei condomini morosi, il creditore non può essere gravato dell'onere di individuarli e, in tale evenienza, può agire contro il condominio nel suo complesso per l'accertamento del credito e la relativa condanna, senza la necessità di frazionare la domanda nei confronti dei singoli proprietari inadempienti.
In giurisprudenza di legittimità sono state peraltro segnalate decisioni che richiedono al creditore, prima di rivolgersi indistintamente contro tutti i condomini, di dimostrare di aver richiesto formalmente all'amministratore le informazioni sui morosi (cfr., tra le altre, Cass., sez. II, 17 settembre 2014, n. 19663).
Si tratta, tuttavia, di un profilo che in questo caso non viene specificamente approfondito nella motivazione, la quale si concentra sul dato dirimente della mancata (o comunque non sufficiente) comunicazione, da parte dell'amministratore, dell'elenco dei debitori insolventi.
Considerazioni Conclusive
L'impostazione accolta dal Tribunale ribadisce che l'obbligazione interna tra i condomini non è solidale, ma parziaria: ciascun proprietario risponde delle obbligazioni condominiali solo pro quota, salvo diversa previsione regolamentare o contrattuale. Ciò non esclude, però, che verso i terzi creditori il condominio possa essere convenuto in giudizio unitariamente, specie quando l'amministratore non fornisca al professionista le informazioni necessarie per distinguere tra condomini in regola e morosi.
In questa prospettiva, il giudice afferma in modo chiaro che «non è onere del creditore individuare i condomini morosi» e che, in assenza della comunicazione dell'elenco degli insolventi, il creditore è legittimato a chiedere una pronuncia di accertamento e condanna nei confronti del condominio per l'intero credito residuo.
Ne discende, sul piano pratico, l'esigenza che l'amministratore assuma un ruolo attivo e trasparente nella gestione delle posizioni debitorie interne, così da consentire la piena operatività del beneficio d'escussione previsto dall'art. 63 disp. att. c.c. e tutelare in concreto i condomini adempienti.
Inoltre, un orientamento che appare ormai consolidarsi in giurisprudenza collega tali principi alla disciplina del conto corrente condominiale, introdotta in termini di obbligatorietà dall'art. 1129, comma VII, c.c., che impone all'amministratore di far transitare su un conto intestato al condominio tutte le somme ricevute ed erogate per conto dell'ente. In questo quadro, è stato osservato che l'esistenza di un conto condominiale rende possibile al creditore del condominio agire anche in via esecutiva sulle somme ivi depositate, mediante pignoramento presso terzi, senza che ciò implichi necessariamente un'azione diretta e indistinta verso i singoli partecipanti.
La fattispecie esaminata da Trib. Cassino 27 maggio 2021 n. 782 si inserisce proprio in tale prospettiva, affrontando il tema della pignorabilità del conto corrente condominiale e della (non) riferibilità delle somme in giacenza ai singoli condomini una volta che esse siano confluite sul conto dell'ente: somme che, per la loro destinazione vincolata alla gestione comune, non restano nella disponibilità del singolo, ma afferiscono al patrimonio del condominio.
In linea con questa ricostruzione, è stato chiarito che, quando il creditore aggredisce il conto corrente intestato al condominio, non trova applicazione il beneficio d'escussione ex art. 63 disp. att. c.c., poiché l'azione esecutiva non è rivolta “nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti”, bensì sul patrimonio del condominio quale soggetto obbligato. In tal senso si è espressa, tra le altre, Tribunale Milano sez. III, 21/11/2017 n. 11878, escludendo l'illegittimità del pignoramento del conto per pretesa violazione della parziarietà e della preventiva escussione dei morosi.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
