In ambito condominiale la puntualità è tutto. Sia per l'amministratore, quando è chiamato a convocare l'assemblea, sia per i condomini, qualora intendano contestare le decisioni assunte dalla maggioranza. Vediamo allora di passare velocemente in rassegna la principale casistica di riferimento. E poi concentriamoci su un probabile nuovo problema aperto dalla c.d. Riforma Cartabia.
I tempi per la convocazione dell'assemblea.
L'amministratore, come è noto, è tenuto a convocare annualmente l'assemblea ordinaria per la sua conferma o la nomina di un sostituto e per l'approvazione del consuntivo e del preventivo.
Può inoltre convocare a sua discrezione altre assemblee straordinarie nel corso dell'anno, salvo riceva una richiesta in tal senso da parte dei condomini (almeno due che rappresentino un sesto dei millesimi). In questo caso, ex art. 66 disp. att. c.c., deve attivarsi nei 10 giorni successivi.
Nel convocare l'assemblea l'amministratore deve prestare molta attenzione a fare in modo che quanti hanno diritto a parteciparvi ricevano l'avviso di convocazione almeno 5 giorni prima della data prevista per la riunione in prima convocazione.
Questo termine, obbligatorio in base al già citato art. 66 Disp. att. c.c., è finalizzato a garantire il diritto dei condomini a partecipare all'assemblea in maniera informata e consapevole.
Di conseguenza la violazione di detto termine, se contestata dal condomino o dai condomini non convocati o convocati in ritardo, comporta l'annullabilità delle deliberazioni assunte dalla maggioranza.
L'assemblea in prima convocazione, che ha dei quorum costitutivi e deliberativi più alti, e che per questo motivo viene solitamente mandata deserta, non può tenersi nello stesso giorno di quella in seconda convocazione che, viceversa, richiede dei quorum inferiori per la valida adozione delle deliberazioni.
Quindi tra le due date di riunione, che possono ovviamente essere indicate nel medesimo avviso di convocazione, deve trascorrere almeno un giorno.
I tempi per l'impugnazione delle deliberazioni assembleari.
Una volta approvate, le deliberazioni possono essere impugnate dai condomini che non abbiano partecipato all'assemblea o che in quella sede abbiano votato contro o si siano astenuti. L'art. 1137 c.c., come è noto, fissa un termine di decadenza di 30 giorni per poter esercitare la relativa azione.
Esso decorre, nella prima delle due ipotesi di cui sopra, dal ricevimento del verbale assembleare, della cui spedizione è ovviamente onerato l'amministratore, e negli altri casi dal giorno dello svolgimento dell'assemblea.
Quanto sopra non vale, invece, per i vizi di legittimità più gravi che possono colpire una deliberazione assembleare, come indicati dalle Sezioni Unite della Suprema Corte nel 2005 e nel 2021. In questi casi, infatti, essendo la delibera nulla, la relativa azione non è soggetta a decadenza.
Da alcuni anni l'impugnazione delle deliberazioni assembleari deve essere preceduta dalla c.d. mediazione obbligatoria di cui al D.Lgs. 28/2010. Lo svolgimento di detta procedura è infatti condizione di procedibilità del giudizio di impugnazione. Anche in questo caso occorre sempre tenere conto del termine di decadenza di cui all'art. 1137 c.c. Ma il D.Lgs. 28/2010 ha opportunamente previsto che la comunicazione alla controparte dell'istanza di mediazione depositata presso la segreteria dell'organismo prescelto impedisce la decadenza, anche se per una sola volta.
Ovviamente tale comunicazione deve avvenire sempre nei 30 giorni, con la diversa decorrenza in precedenza indicata. Il D.Lgs. 28/2010, come è noto, è stato recentemente modificato in più parti dalla c.d. Riforma Cartabia che, sul punto appena illustrato, ha indubbiamente migliorato la formulazione della relativa disposizione, chiarendo alcuni dubbi interpretativi e avallando le prassi in vigore.
È rimasto però un problema, che per certi versi il Legislatore della riforma pare avere ulteriormente complicato.
Nella precedente versione del decreto legislativo, il comma 6 dell'art. 5 stabiliva che, in caso di fallimento della mediazione, la domanda giudiziale dovesse essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, che veniva fatto decorrere dalla data del deposito del verbale presso la segreteria dell'organismo.
Si era quindi dibattuto se detto termine fosse da intendersi nuovamente di 30 giorni o se dovesse anche tenersi conto dei giorni trascorsi prima dell'inoltro dell'istanza di mediazione.
Nonostante un precedente di merito in tal senso (si trattava del Tribunale di Palermo), la giurisprudenza si è poi orientata per la prima interpretazione.
Ora, stranamente, con la riforma il contenuto del predetto comma 6 dell'art. 5 è stato eliminato e, probabilmente per dimenticanza, non è stato riportato nel corpo di altre disposizioni.
Quid iuris? Il problema è evidente. Non è più chiaro da quale data debba farsi decorrere il termine di decadenza per l'impugnazione della deliberazione a seguito di mediazione negativa.
Occorre a questo proposito segnalare la recente presa di posizione del Tribunale di Napoli (sentenza n. 8555 del 20/09/2023, della quale si è già parlato in CondominioWeb, concentrandosi su altri profili), che si è attestato sull'interpretazione più severa (ma anche normativamente ineccepibile) per cui, in mancanza di una disposizione ad hoc, il termine in questione decorre dalla comunicazione dell'istanza di mediazione alla controparte.
Ma ciò, evidentemente, vorrebbe dire che detto termine scadrebbe sempre durante lo svolgimento della mediazione.
Le parti non sarebbero quindi garantite dallo scudo, finora inattaccabile, della pendenza della relativa procedura.
Dovrebbero quindi avviare la causa giudiziale nel corso della mediazione? E' evidente come tutto ciò sia un controsenso e il probabile frutto di una (grave) disattenzione del Legislatore, alla quale si spera che verrà posto quanto prima rimedio e sulla quale sicuramente si ritornerà per successivi approfondimenti.
