La prorogatio imperii è un istituto giuridico che consente di prolungare in via temporanea il mandato di un amministratore di condominio cessato dalla carica ( per scadenza del mandato senza conferma o nomina di un nuovo amministratore; dimissioni; revoca etc.) fino alla nomina di un nuovo amministratore.
I poteri dell'amministratore uscente si estendono, dunque, per un periodo di tempo indeterminato fino all'effettiva sostituzione.
La gestione del condominio in regime di prorogatio, frequente nella prassi condominiale, pone il problema dei limiti dei poteri dell'amministratore non rinnovato, della legittimità degli atti posti in essere dal predetto durante il periodo transitorio e della conseguente validità delle deliberazioni assunte su sua iniziativa.
La questione è stata affrontata di recente dal Tribunale di Napoli (sentenza n. 9898 del 31 ottobre 2025) che ha verificato la validità della delibera assembleare impugnata, alla luce della distinzione tra attività urgenti, consentite, ed attività non urgenti eccedenti i poteri residuali riconosciuti durante la prorogatio.
Fatto e decisione
I comproprietari di un'unità immobiliare posta in uno stabile condominiale impugnavano una delibera assembleare relativa ai punti 9) e 10) all'ODG: punto 9) approvazione delle tabelle millesimali redatte ma mai approvate oppure nomina di un nuovo tecnico per una revisione delle tabelle; punto 10) chiusura transattiva del rapporto di lavoro con il portiere, da parte dell'amministratore.
Gli attori affermavano: quanto al punto 9) che l'amministratore in prorogatio non avrebbe potuto svolgere attività estranee all'ordinaria amministrazione e l'assemblea non avrebbe potuto deliberare una nuova revisione delle tabelle millesimali senza individuare il tecnico incaricato; quanto al punto 10), che la transazione era stata conclusa dall'amministratore senza poteri.
Gli attori chiedevano, pertanto, l'annullamento dei suddetti punti all'ODG della delibera assembleare impugnata nonché il risarcimento di tutti i danni subiti a causa dell'illegittimo operato dell'amministratore di condominio.
Si costituivano in giudizio i convenuti Condominio ed amministratore in proprio, inizialmente eccependo l'improcedibilità della domanda per difetto di una corretta instaurazione e svolgimento della fase di mediazione, eccezione poi rinunciata, nonché contestando il merito delle domande attoree.
Il Tribunale ha accolto la domanda attorea annullando entrambi i punti contestati della delibera assembleare impugnata, ma ha rigettato la domanda risarcitoria proposta nei confronti dell'amministratore di condominio per mancanza di prova.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto del tutto esorbitante dai poteri dell'amministratore in prorogatio quello di convocare l'assemblea al fine di nominare un tecnico per la redazione di nuove tabelle millesimali o approvare quelle già redatte o al fine di ratificare l'operato dell'amministratore non rinnovato esorbitante dall'ordinaria amministrazione, qual è una transazione stragiudiziale.
Considerazioni conclusive
Il novellato art. 1129 cc statuisce, al comma otto, che l'amministratore in prorogatio può eseguire solo le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni.
Il Giudice, con la sentenza in esame, ha interpretato la suddetta norma condividendo, pur nella consapevolezza dell'esistenza di un diverso orientamento, la posizione di chi, giurisprudenza e dottrina, ritiene che un amministratore in prorogatio non può più considerarsi nel pienezza delle sue funzioni residuandogli, al contrario, una limitata rappresentanza dei condomini, siccome confinata al compimento della sole "attività urgenti" del cui svolgimento, peraltro, sebbene non previsto espressamente dalla norma, egli è chiamato a riferire in assemblea, sulla scorta di quanto previsto dagli artt. 1131, comma 3 e 1135, comma 2, c.c.. Peraltro, stante l'inderogabilità (ex art. 1138, comma 4, c.c.) dell'art. 1129 c.c., l'assemblea non potrebbe neppure ratificare attività non urgenti né indifferibili comunque compiute dall'amministratore uscente, sia pur nell'interesse comune, senza travalicare i limiti della previsione in commento.
Invero, l'iniziativa contrattuale di un amministratore che travalichi i limiti dei poteri assegnatigli ex lege non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione dei condomini al riguardo, non trovando applicazione, in ambito condominiale, il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi che abbiano ragionevolmente fatto affidamento sull'operato e sui poteri dello stesso.
Il Tribunale ha, poi, chiarito cosa debba intendersi per " attività urgenti": quelle attività che, valutate secondo il criterio del bonus pater familias, rivelino il carattere dell'urgenza ai fini della conservazione delle cose comuni, ovvero la necessità di essere eseguite senza ritardo e senza poter attendere la nomina, da parte dell'assemblea o dell'autorità giudiziaria, del nuovo amministratore, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento dei beni condominiali e quindi ogni attività che appaia indifferibile, e non solo necessaria, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento al condominio; in particolare:
- procedere alla raccolta delle quote condominiali;
- costituire in mora i condomini o i terzi debitori nei confronti del condominio;
- ottemperare agli obblighi ex artt.1131 e 1135, comma2, c.c.;
- convocare l'assemblea ai sensi dell'art. 66, comma 1, primo periodo, disp. att. c.c. e 1130, n. 10, c.c.;
- recuperare, anche in via monitoria, i crediti nei confronti dei condòmini non in regola con i pagamenti.
Per tali motivi, la convocazione di un'assemblea per nominare un tecnico per la redazione di nuove tabelle millesimali o per approvare quelle già redatte o ancora, per ratificare l'operato dell'amministratore eccedente l'ordinaria amministrazione qual è una transazione stragiudiziale ( nella specie, conclusa dall'amministratore con il portiere dello stabile) deve ritenersi del tutto esorbitante dai poteri dell'amministratore in prorogatio, con la conseguenza che la relativa delibera assembleare va dichiarata invalida.
