Come è noto la "condominialità" non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate anziché come unità immobiliari l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale).
Il condominio è difatti configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dall'art. 1117 c.c. In particolare esiste un rapporto di condominialità anche in assenza di uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, alla luce delle prescrizioni degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., che consentono lo scioglimento del condominio nel caso in cui "un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", sempre che "restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dell'articolo 1117 c.c." Cosa succede se un caseggiato facente parte del gruppo di palazzi (con parti comuni) richiede all'amministratore (di tutti gli edifici) di convocare un'assemblea del palazzo e poi delibera di distaccarsi dagli altri edifici appartenenti al complesso edilizio? La questione è stata affrontata dal Tribunale di Savona nella sentenza n. 439 del 3 giugno 2024.
Fatto e decisione
La vicenda nasceva nell'ambito di un complesso edilizio costituito da tre palazzine con unico amministratore.
In data 30.3.2022 sei condomini, tutti proprietari di unità immobiliari della casa A del complesso, richiedevano all'amministratore di indire un'assemblea straordinaria ai fini di deliberare il distacco dal supercondominio e di procedere alla conseguente costituzione di autonomo condominio in proprio.
Del resto, con una delibera del 1991, i tre palazzi A, B e C avevano deciso di gestirsi come un unico condominio, decisione però che era modificabile, nel senso che prevedeva per il futuro, la possibilità per i proprietari delle singole palazzine di staccarsi e di creare un proprio condominio. In data 8.6.2022 veniva poi celebrata un'assemblea a cui partecipavano sei condomini degli otto della palazzina A, i quali decidevano all'unanimità dei presenti e delegati di formare un nuovo condominio, sul presupposto che i vari edifici del supercondominio erano autonomi e che, pertanto, la loro unione era solo di tipo contabile; l'assemblea della stessa palazzina A nominava un amministratore, affidandogli gli incarichi necessari per la costituzione e le funzioni del nuovo condominio (attribuzione codice fiscale, apertura conto corrente, stipulazione di polizza assicurativa ed altri) e ciò anche al fine di ottenere il beneficio del superbonus 100%. Tale delibera veniva impugnata dal supercondominio sull'assunto che l'assemblea convocata e deliberante in data 8.6.2022 era stata costituita in via esclusiva dai condomini della casa A, con conseguente violazione del disposto degli artt. 61 e 62 disp att. c.c. Il convenuto, nuovo condominio (ex casa A) negava la sussistenza di un vero e proprio (super)condominio, sostenendo che, in realtà, ogni palazzina aveva parti comuni proprie ed era strutturalmente e funzionalmente autonoma rispetto alle altre. Il Tribunale ha dato torto al convenuto.
Secondo il giudicante, se da un lato i condomini della casa A, in presenza degli oggettivi requisiti fattuali, avrebbero potuto procedere al distacco del fabbricato dal supercondominio al fine di crearne uno autonomo, ciò sarebbe potuto avvenire solo previa preventiva convocazione dell'assemblea generale del complesso edilizio (di tutte e tre le palazzine) e apposita delibera sul punto: il supercondominio avrebbe potuto, in tale contesto prendere atto della decisione assunta dai condomini della casa A e/o aderire ad essa e, quindi, a sua volta deliberare il distacco della casa A ovvero ancora avrebbe potuto opporsi: nel qual caso la decisione avrebbe dovuto essere rimessa all'A.G.O. Per quanto sopra il Tribunale ha dichiarato la nullità della delibera assunta in data 8.6.2022 dalla casa A e, di conseguenza, lo stesso giudice ha revocato la costituzione del nuovo condominio, con conseguente riannessione della palazzina A al supercondominio, con poteri all'attuale amministratore del complesso di procedere agli adempimenti necessari per ripristinare la situazione antecedente alla divisione/scioglimento del condominio.
Considerazioni conclusive
Lo scioglimento del condominio è possibile ex art. 61 disp. att. c.c. (non modificato dalla legge di riforma) qualora un edificio o un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'articolo 1136 c.c. o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione.
Sembra utile sottolineare che l'art. 61 disp. att. c.c. esplicitamente prevede e subordina lo scioglimento del condominio e la costituzione in condominio separato solo per quegli edifici, o gruppo di edifici, "che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi", dovendosi con ciò intendere che la costituzione in condominio separato è possibile allorché la residua porzione abbia una propria autonomia strutturale, anche se, ai sensi del primo comma del successivo art. 62, "restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c."
La maggioranza da computarsi ai sensi dell'art. 1136 c.c., secondo comma è relativa all'unica assemblea condominiale esistente prima della separazione, alla quale sono chiamati a partecipare tutti i comproprietari delle porzioni di edificio o degli edifici oggetto di separazione.
Del resto gli stessi comproprietari delle diverse palazzine risultano litisconsorti necessari nel successivo eventuale giudizio radicato di fronte all'A.G.O. per la verifica della sussistenza dei presupposti per il distacco.
Infatti in caso di mancato scioglimento "concordato" è necessario per gli interessati che rappresentino almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione, ricorrere all'A.G.O. che dovrà valutare la sussistenza dei presupposti di legge per l'accoglimento dell'istanza.
