Nell'ambito del contenzioso che interessa il condominio, sono molteplici le controversie che hanno origine dal verificarsi di gravi infiltrazioni all'interno delle unità immobiliari private facenti parte dell'edificio.
Le pretese formulate in giudizio hanno, quale oggetto prevalente, l'accertamento delle cause e le correlate domande di interruzione ed eliminazione delle stesse, oltre al risarcimento dei danni subiti.
È noto che, al ricorrere della segnalazione del condomino, l'amministratore è onerato dall'apprestare e predisporre ogni e più opportuno strumento per determinare se le percolazioni, come lamentate, derivano da una parte comune, all'uopo denunciando anche il sinistro, ovvero attivando la polizza assicurativa, se esistente.
Sull'argomento, e' certamente esemplificativo il provvedimento emesso dal Tribunale di Termine Imerese (10 luglio 2025), a conclusione del procedimento ex art. 700 c.p.c. promosso.
A tal riguardo, è utile rappresentare che, nell'ipotesi di infiltrazioni, di consueto, la loro provenienza è da attribuirsi a vetustà o degrado di elementi e/o strutture e/o impianti afferenti a beni comuni, per la mancata realizzazione di opere ed interventi di manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, motivo per cui tali eventi sono riconducibili ad una condotta omissiva del custode, oppure, ancora, alla esecuzione non a regola d'arte di lavori concessi in appalto.
Il nostro ordinamento, prevede diverse azioni a tutela del soggetto che si assume danneggiato, quali l'accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., il ricorso cautelare d'urgenza ex art. 700 c.p.c. e la denuncia di danno temuto ex art. 1172 c.c.
In proposito, è indubbio come l'apprezzamento del Giudice investito della questione non possa prescindere dalla valutazione della sussistenza del fumus boni juris e del periculum in mora e, in particolare, dall'esito delle risultanze della CTU disposta ed esperita (consulenza tecnica d'ufficio), propedeutica e dirimente per accertare la causa o le cause delle percolazioni, per chiarire ed individuare la responsabilità in ordine alle stesse, oltre alla indicazione degli interventi necessari alla loro eliminazione e quantificazione dei danni occorsi.
La motivazione resa dal Giudice a sostegno del provvedimento in commento, è ampia e scrupolosa nella disamina, tanto dei presupposti di diritto dell'azione sopra richiamati, che degli elementi di fatto risultanti dalla perizia.
La vicenda
La società proprietaria di un locale, concesso in locazione ed adibito a ludoteca ed intrattenimento per bambini, ubicato al piano cantinato di un edificio sul quale insistono due condomini, ha promosso ricorso ex art. 700 c.p.c. contro quest'ultimi, lamentando e, debitamente documentando, persistenti copiose infiltrazioni ed attribuendone la causa al deterioramento di alcune parti comuni, quali i canali di raccolta degli scarichi condominiali, il muro strutturale di contenimento a protezione dell'area esterna, la presenza di lesioni sulla pavimentazione del marciapiede.
Parimenti, la società ricorrente ha precisato che, allo stato, è già intervenuto il distacco di intonaco, di calcestruzzo e di pignatte di laterizio, deducendo l'urgenza di eliminare le fonti delle infiltrazioni, stante l'impossibilità di utilizzare i locali per la evidente pericolosità, nonché per la insalubrità dei medesimi, anche ritenuta l'attività ivi espletata.
A conforto delle proprie doglianze, la ricorrente ha prodotto relazione tecnica di parte dando atto che i tentativi stragiudiziali per la composizione della lite erano risultati vani.
Ritualmente convenuti in giudizio, si sono costituiti i due condomini, nella persona dei rispettivi amministratori, i quali hanno contestato la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 700 c.p.c. e, soprattutto del periculum in mora, chiedendo il rigetto delle domande avanzate e, comunque, di limitare la responsabilità unicamente alle parti ed agli impianti di competenza.
Il Giudice ha disposto consulenza tecnica d'ufficio con la quale, previo espletamento di scrupolosi ed approfonditi accertamenti, e' stata confermata la esistenza delle infiltrazioni illustrate dalla ricorrente, il nesso di causa e le conseguenti responsabilità ascrivibili ai due condomini, quali custodi delle parti comuni ammalorate.
Nel provvedimento emanato, con il quale è stato accolto il ricorso, il Giudice ha fatto propria la CTU, integralmente richiamandola e riportando le osservazioni e conclusioni del consulente al quesito posto.
Alla luce di quanto sopra, sotto un profilo strettamente giuridico, appare appropriato evidenziare, in considerazioni delle obiezioni formulate dalle parti resistenti, i motivi posti a fondamento dell'accoglimento della tutela cautelare atipica di cui all'art. 700 c.p.c., anche rispetto alla eccezioni ex adverso avanzate, con specifico riferimento alla esperibilità dell'azione di denuncia di danno temuto.
Denuncia di danno temuto
Per una maggiore ed agevole comprensione della questione di diritto in esame, è appropriato rammentare che la denuncia di danno temuto attiene ed è dedicata alla difesa del diritto di proprietà, dei diritti reali di godimento e del possesso contro il pericolo di danni proveniente da altro bene.
E' un'azione nunciatoria, la quale può essere introdotta a tutela di una situazione in cui sia ravvisabile: (i) un pericolo di danno attuale e/o futuro minacciato da un bene verso un altro, (ii) la gravità del pericolo, potenzialmente atto a distruggere o danneggiare significativamente la cosa, alla quale sovrasta; 3) la prossimità, in ordine spazio-temporale, del pericolo incombente sulla cosa, tale da determinare un timore ragionevole secondo una valutazione oggettiva.
Al contempo, è chiaro che detta azione svolge una funzione preventiva di tutela per evitare il prodursi di pregiudizi che possono derivare da un pericolo grave e prossimo, ed è orientata alla emanazione di un provvedimento che individui ed ordini l'esecuzione di opere, attraverso un procedimento di cognizione sommaria, che si esaurisce con un'ordinanza di accoglimento o di rigetto.
Nella vicenda che interessa, dagli atti e dai documenti prodotti nella causa e, ulteriormente, dall'indagine e rilievi emersi nella CTU, è emerso che le infiltrazioni hanno già causato significativi danni, rendendo l'immobile inagibile.
In ragione di tale condizione, è indubbio che il pregiudizio non solo è già iniziato ma, è in corso, per cui tale azione sarebbe inutiler data in quanto non si tratta di impedire un mero peggioramento di uno stato di fatto ma, di arrestare ed interrompere un pregiudizio già in atto, ritenuto e considerato, anche ed in particolare, la necessità di attuare interventi tempestivi.
Requisiti del ricorso cautelare atipico ex art. 700 c.p.c.
Fermo quanto sopra esposto, appare utile sottolineare che, nella fattispecie in esame, la misura cautelare urgente atipica prevista dall'art. 700 c.p.c. risulta l'unica adeguata a preservare, in via provvisoria, l'utilità pratica di una futura pronuncia di merito i cui effetti, diversamente, si vedrebbero vanificati.
Sul punto, è opportuno ricordare che, il rimedio de quo può essere azionato unicamente al ricorrere di una situazione produttiva di un danno, non diversamente tutelata dall'ordinamento che richiede la sussistenza contestuale di due indefettibili presupposti: il fumus boni juris ed il periculum in mora.
Il primo attiene all'accertamento sommario in relazione alla apparente fondatezza della domanda, o meglio del diritto fatto valere, mentre per il secondo si traduce nella presa d'atto della presenza di un imminente pregiudizio irreparabile, in assenza del cui arresto immediato si verificherebbe una compromissione - appunto - del diritto azionato in ragione del periodo occorrente a farlo valere in via ordinaria.
Ne deriva che, in assenza di un provvedimento, il danneggiato non vedrebbe riconosciuta una compiuta reintegrazione del diritto azionato.
Ebbene, nel caso che ci occupa, dalla indagine peritale esperita, il CTU ha confermato che le condizioni in cui versa l'immobile sono a tal punto gravi da comprometterne oltre che la sicurezza, a causa di un pericolo imminente di crollo, la sua salubrità, attestata dalla inagibilità dello stesso.
Il deterioramento delle strutture, che incide sulla staticità dell'immobile, unitamente alla possibilità concreta di ulteriori e più gravi cedimenti, configurano fattori idonei, considerate tutte le altre criticità rilevate, per l'accoglimento del ricorso.
