La giurisprudenza ha affrontato da tempo il problema della responsabilità del condominio, in particolare nei casi in cui i ladri si introducano negli appartamenti o nei locali commerciali servendosi di ponteggi installati per lavori edili.
Resta però da chiedersi se i principi elaborati dai giudici possano essere estesi anche ai casi in cui l'accesso dei malviventi avvenga senza l'ausilio di impalcature, ma attraverso parti comuni "vulnerabili", come portoni lasciati aperti, cancelli privi di serratura, o locali condominiali non adeguatamente protetti.
A tale proposito è interessante una recente decisione del Tribunale di Potenza (sentenza n. 2090 del 23/10/2025).
La vicenda
Un condomino, il titolare di una gioielleria, subiva un furto all'interno del proprio negozio. I ladri si erano introdotti nei locali commerciali passando dalle parti comuni del condominio, approfittando del fatto che il portone d'ingresso e una porta in ferro interna erano aperti e prive di adeguati sistemi di chiusura.
I malviventi riuscivano ad accedere al vano sottostante il negozio e, abbattendo una parete divisoria, penetravano nel locale commerciale, asportando preziosi, orologi e oggetti in oro (per un valore stimato di 75.000 euro).
Il commerciante, ritenendo che il furto fosse stato favorito dalla mancata custodia delle parti comuni, citava in giudizio il condominio chiedendo il risarcimento del danno. Secondo l'attore, il condominio era responsabile ai sensi dell'art. 2051 c.c., in quanto custode delle aree comuni, oppure, in via subordinata, per colpa ai sensi dell'art. 2043 c.c., per non aver adottato misure idonee a prevenire il danno.
Il condominio, costituitosi in giudizio, respingeva ogni addebito. Il convenuto sosteneva di aver predisposto misure di sicurezza adeguate e attribuiva la responsabilità al gioielliere stesso, accusandolo di negligenza per aver lasciato aperta la cassaforte e la botola di collegamento tra i vani del negozio. Inoltre, contestava la quantificazione del danno, ritenendola arbitraria e non sufficientemente documentata.
La decisione
Il Tribunale ha dato torto al gioielliere. Il giudice ha osservato che, se si riconosce la responsabilità del condominio ai sensi dell'art. 2051 c.c. nei casi in cui il furto sia stato agevolato da una struttura esterna all'edificio (come un ponteggio o un'impalcatura installata per lavori) in virtù dell'obbligo permanente di vigilanza e custodia che grava su chi ha disposto l'intervento, allora a maggior ragione tale responsabilità può essere affermata quando il furto si è verificato proprio a causa di una carenza strutturale o funzionale delle parti comuni condominiali.
Tuttavia, il giudice di primo grado ha messo in rilievo come le prove raccolte nel corso del giudizio abbiano evidenziato una serie di comportamenti negligenti da parte dello stesso commerciante.
Il Tribunale infatti ha notato che il derubato, durante la pausa pranzo, aveva lasciato la botola aperta, non aveva riposto i preziosi nella cassaforte e, anzi, aveva lasciato la cassaforte stessa aperta.
Le testimonianze acquisite hanno confermato che i gioielli rimanevano esposti nelle vetrine durante l'assenza del titolare e che la botola era liberamente accessibile dal vano sottostante.
Anche il verbale dei Carabinieri intervenuti sul posto ha riportato che la cassaforte era aperta al momento del furto.
Del resto, il Tribunale ha analizzato anche la questione della porta in ferro interna, che secondo alcuni testimoni sarebbe stata già rotta prima del furto. Tuttavia, tale circostanza è risultata incerta e non pienamente provata. Anche se fosse stata confermata, non avrebbe comunque modificato l'esito del giudizio, poiché le omissioni di cautela da parte del commerciante sarebbero rimaste determinanti.
Per questi motivi, il Tribunale ha escluso la responsabilità del condominio, ritenendo che il furto sia dipeso dalla condotta imprudente del gioielliere, considerata un "caso fortuito".
Considerazioni conclusive
Secondo un principio consolidato, in caso di danno derivante dal furto consumato da persona introdottasi in un appartamento servendosi delle impalcature installate per lavori di ristrutturazione dello stabile condominiale è configurabile ai sensi dell'art. 2043 c.c. la responsabilità dell'imprenditore che si sia avvalso di tali impalcature per l'espletamento dei lavori, ove siano state trascurate le ordinarie norme di diligenza e non siano state adottate le cautele idonee ad impedire un uso anomalo delle suddette impalcature; è altresì configurabile la responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., atteso l'obbligo di vigilanza e custodia gravante sul soggetto che ha disposto il mantenimento della struttura (Cass. civ., sez. III, 12/09/2025, n. 25122).
Se nell'edificio non ci sono lavori in corso né ponteggi, il condominio è comunque responsabile per custodia se il furto è avvenuto perché le parti comuni non erano in grado di impedire o scoraggiare l'intrusione. La responsabilità prevista dall'art. 2051 c.c. è automatica e dipende solo dal fatto che una persona ha in custodia una cosa; si può evitare solo se il danno è stato causato da un evento imprevedibile, compreso la condotta colposa del danneggiato stesso (Trib. Salerno 5 novembre 2025, n. 4452).
Nel caso esaminato, si è parlato di "efficienza eziologica assorbente", cioè di una condotta del gioielliere che è risultata la causa principale dell'evento, relegando la situazione delle parti comuni del condominio a semplice occasione del danno.
In presenza di beni di elevato valore, come gioielli e oggetti preziosi, sarebbe stato doveroso adottare misure minime di sicurezza, come chiudere la botola e custodire i beni in cassaforte. Tali accorgimenti, che rientrano nella normale diligenza richiesta a chi gestisce un'attività commerciale, avrebbero potuto impedire o quantomeno rendere molto più difficile il furto, soprattutto considerando che l'evento si è verificato in pieno giorno.
