Nel patrimonio immobiliare dei condomìni italiani l'ex alloggio del portiere è uno degli spazi che più spesso cambia funzione nel corso del tempo. Locali nati per ospitare il custode vengono progressivamente svuotati della loro utilità originaria: il servizio di portierato viene abolito, gli ambienti restano inutilizzati oppure vengono messi a reddito e locati a terzi. È in questo passaggio, tanto frequente quanto delicato, che si apre una questione giuridica tutt'altro che marginale: quando la perdita della destinazione originaria comporta anche la perdita della natura condominiale del bene?
E, soprattutto, quale disciplina si applica alla sua eventuale vendita o alla riserva di una quota da parte di un singolo condomino: quella del condominio o quella della comunione ordinaria?
La questione è stata affrontata da una recente sentenza della Cassazione n. 6620/2026 che è tornata sul punto con un chiarimento importante: quando la funzione collettiva viene meno e il locale è stabilmente utilizzato per finalità estranee al servizio comune, si apre la strada all'applicazione della disciplina della comunione ordinaria, con tutte le conseguenze che ne derivano sul piano della circolazione giuridica del bene.
La vicenda
La vicenda prende avvio dall'iniziativa di un avvocato, già proprietario di un appartamento in un condominio. Nel 2003 egli aveva acquistato l'unità immobiliare e, tre anni più tardi, l'aveva rivenduta, inserendo nel contratto una clausola con cui si riservava la quota millesimale relativa ai locali della portineria e dell'ex alloggio del portiere. Secondo il legale, infatti, tali locali avevano da tempo perso la loro funzione originaria: il servizio di portierato era stato abolito negli anni Novanta e gli ambienti erano stati messi a reddito e locati prima ad alcuni condomini e poi a terzi, con ripartizione dei canoni a beneficio della collettività condominiale. Da ciò egli deduceva che il bene non fosse più soggetto al regime dell'art. 1117 c.c., ma fosse divenuto oggetto di comunione ordinaria, con la conseguente possibilità di riservarne la quota e di chiederne lo scioglimento.
Sulla base di questa ricostruzione, l'avvocato citava in giudizio il condominio e i singoli partecipanti, chiedendo che fosse dichiarata l'esistenza di una comunione ordinaria sull'ex portineria, che il bene fosse venduto all'incanto e che gli venissero riconosciuti i frutti maturati nel tempo. In subordine, domandava la condanna dell'acquirente del suo appartamento al pagamento di un indennizzo per l'attribuzione in suo favore della quota riservata.
Il Tribunale respingeva integralmente le domande, ritenendo nulla la clausola di riserva della quota e affermando che l'alloggio del portiere era rimasto un bene condominiale. La Corte d'appello confermava tale impostazione: secondo i giudici milanesi, la destinazione condominiale risultava dal regolamento contrattuale e dagli atti di provenienza, e non poteva essere superata dal semplice mutamento di fatto dell'utilizzo del bene. Per modificare la destinazione impressa dal regolamento sarebbe stata necessaria una delibera unanime dei condomini, della cui esistenza non vi era prova. Da ciò derivava l'invalidità della riserva di proprietà e l'impossibilità per l'attore di pretendere i frutti o un indennizzo.
La decisione
La Cassazione ha ribaltato la decisione della Corte di Appello. Secondo i giudici supremi, quando un bene originariamente comune non è più destinato all'uso condominiale, trova applicazione la disciplina della comunione ordinaria. In tale regime, la quota può essere alienata separatamente e non opera il principio accessorium sequitur principale. Di conseguenza, a parere della Cassazione, la riserva di proprietà inserita dall'avvocato-attore nel contratto di vendita non può essere dichiarata nulla solo perché riferita a un bene che la Corte d'appello ha ritenuto condominiale: occorre verificare se, al momento della vendita, la destinazione condominiale era effettivamente cessata.
La Suprema Corte ha cassato la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d'appello di Milano, in diversa composizione, affinché accerti in concreto se l'ex alloggio del portiere avesse perso la destinazione all'uso comune per effetto dell'uso protratto e della volontà dei condomini. Solo da tale accertamento potrà discendere la validità o meno della riserva di quota e, conseguentemente, il diritto dell'avvocato ai frutti o all'indennizzo.
Considerazioni conclusive
La Cassazione ha ricostruito anzitutto il quadro giurisprudenziale relativo all'art. 1117 c.c., ricordando che i locali destinati a portineria non rientrano tra le parti "necessarie" all'uso comune, ma tra quelle "destinate" a un servizio collettivo. Ciò significa che la loro condominialità non è assoluta, ma dipende dalla destinazione impressa al momento della costituzione del condominio (Tribunale di Venezia n. 7048/2026). Se tale destinazione viene meno, il bene può uscire dal perimetro delle parti comuni.
È proprio su questo punto che la Cassazione censura la sentenza d'appello.
I giudici milanesi hanno ritenuto indispensabile una delibera unanime per modificare la destinazione regolamentare, ma la Suprema Corte ha osservato che tale impostazione non tiene conto della natura "funzionale" della condominialità dei locali di portineria. La destinazione all'uso comune può infatti cessare non solo per effetto di una delibera formale, ma anche per effetto della pratica costante e dell'uso protratto nel tempo voluto dai condomini. Se il servizio di portierato è stato abolito da decenni e il locale è stato stabilmente destinato alla locazione a terzi, con ripartizione dei canoni tra i partecipanti, è possibile che la destinazione originaria sia venuta meno di fatto, indipendentemente dall'adozione di una delibera unanime. Una volta accertata la perdita della destinazione condominiale, l'ex portineria non è più soggetta alle regole rigide del condominio, ma rientra nella logica più flessibile della comunione ordinaria, nella quale ciascun comproprietario può disporre liberamente della propria quota e attivare gli strumenti tipici di quel regime, compresa la divisione giudiziale.
