L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile disciplina le modalità con cui è possibile modificare o rettificare le tabelle millesimali, cioè quei valori che determinano la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese comuni. In via ordinaria, ogni variazione richiede l'unanimità dei consensi da parte di tutti i condomini.
Tuttavia, la norma introduce due eccezioni che permettono l'intervento anche con una maggioranza qualificata, come prevista dall'art. 1136 c.c., secondo comma, ovvero con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio.
La prima eccezione riguarda la presenza di errori materiali nelle tabelle, come ad esempio calcoli errati o dati trascritti in modo impreciso.
In questi casi, anche un solo condomino può promuovere la rettifica, purché si raggiunga la maggioranza necessaria.
La seconda eccezione si verifica quando, a seguito di modifiche strutturali dell'edificio (come sopraelevazioni, ampliamenti o variazioni nel numero delle unità immobiliari) si determina un'alterazione superiore al 20% del valore millesimale di almeno una singola unità.
In tal caso, la revisione può essere deliberata con maggioranza qualificata e le spese per l'aggiornamento delle tabelle sono a carico di chi ha provocato la variazione.
La crescente incidenza di eventi climatici estremi e i danni rilevanti che ne derivano per le unità immobiliari più esposte sollevano una questione delicata: un condomino che si ritrovi con l'immobile completamente inagibile può chiedere la modifica delle tabelle millesimali, riducendo la propria quota fino a zero? La questione è stata affrontata da una recente pronuncia del Tribunale di Cuneo (sentenza n. 362 del 25 giugno 2025).
Vicenda e decisione
Una condomina ha citato in giudizio il condominio davanti al Tribunale, dichiarando di essere proprietaria di un appartamento situato al piano terra di un caseggiato, con una quota pari a 53 millesimi.
L'attrice ha evidenziato che, in seguito all'alluvione che ha colpito la zona, il proprio appartamento ha riportato danni significativi ed è attualmente inutilizzabile.
Per questo motivo, la condomina ha chiesto la rettifica del valore millesimale attribuito alla sua unità, proponendo di ridurlo a zero o, in alternativa, al valore che il giudice riterrà equo. Ha inoltre richiesto che tutte le tabelle millesimali del condominio venissero aggiornate in modo proporzionale.
Infine l'attrice ha domandato l'annullamento delle delibere assembleari successive all'alluvione, nella parte in cui le sono state addebitate spese calcolate su millesimi non ritenuti corrispondenti alla reale fruibilità del suo appartamento.
In ogni caso l'attrice ha preteso la condanna del convenuto a restituirle la somma di 1.100 euro, importo versato per evitare un decreto ingiuntivo. Il Tribunale ha dato torto alla condomina.
Secondo il giudice piemontese, è pacifico che l'immobile di proprietà dell'attrice, situato alla base dell'edificio, risulti ancora integrato nella struttura condominiale, pur essendo inagibile, in attesa del rilascio delle necessarie autorizzazioni da parte degli enti competenti.
La condomina ha domandato la revisione delle tabelle millesimali del condominio, chiedendo che la propria quota venga ridotta a zero. Come ha notato il Tribunale la richiesta dell'attrice si fonda su un mutamento della destinazione d'uso dell'unità immobiliare: l'appartamento è stato riclassificato catastalmente da categoria A/3 (abitazione civile) a F/2 (unità collabente), cioè non più idoneo all'uso abitativo per via delle gravi condizioni strutturali.
Secondo lo stesso giudice la richiesta modifica delle tabelle millesimali non può essere accolta perché non si riferisce ad un errore nella loro redazione, ma, come detto, ad un "cambiamento di destinazione d'uso dell'immobile, ipotesi non contemplata dal codice civile, né dalla giurisprudenza.
Del resto, sotto diverso profilo, si evidenziato che non tutti i mutamenti strutturali dell'edificio giustificano una revisione tabellare, ma soltanto quelli che abbiano variato in modo rilevante i rapporti originari tra i piani o tra le porzioni di piano.
Il Tribunale ha sottolineato che l'attrice non ha presentato una perizia che dimostri una modifica strutturale dell'appartamento tale da alterare il suo valore millesimale oltre il limite del 20% previsto dall'art. 69 disp. att. c.c. A parere del Tribunale perciò l'immobile è inagibile, ma non ha subito cambiamenti strutturali né errori di valutazione che permettano di rivedere i millesimi.
In considerazione di quanto emerso, il Tribunale ha respinto la richiesta dell'attrice volta alla revisione delle tabelle millesimali del condominio, negando la riduzione da 53 millesimi a zero per l'unità immobiliare di sua proprietà.
Riflessioni conclusive
Nel caso in esame, la richiesta modifica delle tabelle millesimali non è risultata fondata su un errore nella loro redazione o sulla modifica della volumetria oltre 1/5 del valore dell'immobile.
La modifica apportata dall'attrice riguarda esclusivamente la richiesta di declassamento catastale dell'immobile a "collabente" (categoria F/2), con finalità fiscali, cioè per evitare il pagamento di imposte su un appartamento danneggiato e non utilizzabile.
Si deve evidenziare che il semplice cambio di categoria catastale non è sufficiente per giustificarne la revisione.
Infatti, secondo l'art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile, i millesimi si calcolano in base alle caratteristiche oggettive dell'immobile (come superficie, altezza, esposizione), e non in base all'uso effettivo o alla sua destinazione fiscale.
In ragione dell'esigenza di certezza dei diritti e degli obblighi dei singoli condomini, fissati dalle tabelle millesimali, sono escluse, dunque, sia la revisione che la modifica delle tabelle tanto per errori nella determinazione del valore, che non siano indotti da quelli sugli elementi necessari al suo calcolo, quanto per mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare (Cass. civ., sez. un., 24/01/1997, n. 6222; nello stesso senso: Trib. Milano 5 febbraio 2025, n. 1012).
