L'art. 1123 c.c. costituisce il criterio fondamentale per la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che esse devono essere sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salva diversa convenzione.
Le tabelle millesimali rappresentano lo strumento attraverso cui tale criterio viene concretamente attuato, traducendo il valore delle singole proprietà esclusive in frazioni numeriche (quote millesimali) rispetto al valore totale dell'edificio.
Ne consegue che eventuali errori nella loro formazione o modifiche operate in violazione dei criteri legali incidono sulla corretta distribuzione degli oneri tra i condòmini.
Il Tribunale di Catania, con la sentenza n. 1504 del 25 marzo 2026, ha ribadito che gli errori nelle tabelle millesimali determinanti una ripartizione delle spese in contrasto con il principio di proporzionalità sancito dalla suddetta norma assumono rilievo sul piano della legittimità della delibera di approvazione delle tabelle medesime, integrando un'ipotesi di nullità.
Fatto e decisione
Un condòmino impugnava una delibera assembleare al fine di ottenerne la declaratoria di nullità o l'annullamento.
In particolare, l'attore esponeva che la delibera aveva approvato delle rettifiche alle tabelle millesimali già in essere, che avevano determinato una modifica illegittima delle carature attribuite agli immobili di proprietà della stessa.
Costituitosi in giudizio, il Condominio eccepiva la nullità della notifica dell'atto di citazione, in quanto effettuata presso un indirizzo PEC non inserito nei pubblici registri, la decadenza della parte attrice dall'impugnazione della delibera e nel merito chiedeva il rigetto della domanda.
Nel corso del giudizio veniva espletata consulenza tecnica d'ufficio che elaborava nuove tabelle millesimali e, sempre in corso di causa, l'assemblea approvava una nuova delibera con ulteriori tabelle, diverse sia da quelle impugnate sia da quelle del CTU.
La delibera impugnata veniva, pertanto, superata e revocata implicitamente dalla nuova delibera con la conseguenza che veniva dichiarata la cessazione della materia del contendere.
Tuttavia, il Tribunale esaminava il merito della controversia al fine di disciplinare il pagamento delle spese, applicando il principio della soccombenza virtuale.
In considerazione degli accertati errori di calcolo nelle tabelle millesimali e del ricalcolo effettuato dal CTU delle carature spettanti all'attrice, il Tribunale ha ritenuto che la domanda attorea sarebbe stata accolta se il giudizio fosse proseguito sino alla decisione di merito.
Considerazioni conclusive
In materia di impugnazioni delle delibere condominiali, assume particolare rilievo la distinzione tra nullità e annullamento. La distinzione tra le due fattispecie è stata elaborata nel corso del tempo dalla Corte di Cassazione formulando una massima che ne descrive, in maniera chiara, i contorni: "In tema di condominio degli edifici, l'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., come modificato dall'art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico - quest'ultima da valutarsi in relazione al "difetto assoluto di attribuzioni" -, contenuto illecito, ossia contrario a "norme imperative" o all'"ordine pubblico" o al "buon costume". Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c.".(SSUU 9839/2021).
Il Tribunale di Catania ha aderito all'orientamento delle Sezioni Unite ribadendo che la nullità ha carattere residuale ma sussiste quando l'assemblea incide sui criteri generali di riparto delle spese, materia sottratta alla sua disponibilità a maggioranza.
Nel caso di specie, la modifica delle tabelle millesimali è stata ritenuta idonea a incidere stabilmente sul criterio legale di proporzionalità sancito dall'art. 1123 c.c. con conseguente configurabilità della nullità.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto che la delibera impugnata sarebbe stata dichiarata nulla ove il giudizio fosse proseguito fino alla decisione di merito in assenza dell'adozione della nuova delibera approvata dall'assemblea nel corso del giudizio.
Invero, sulla base delle risultanze della CTU che aveva accertato errori di calcolo nelle tabelle millesimali incidenti concretamente sulla posizione dell'attrice, il Tribunale ha affermato la fondatezza della domanda e, conseguentemente, ha condannato il condominio alle spese di lite.
Le tabelle millesimali hanno, per definizione, valori tarati sui millesimi e quindi anche variazioni minime possono produrre effetti economici significativi nel tempo. Si tratta, infatti, di strumenti destinati ad incidere continuativamente sulla ripartizione degli oneri condominiali e dunque anche un singolo millesimo di differenza si riverbera sulle somme da pagarsi nel corso del tempo.
Conseguentemente, il Tribunale ha escluso la compensazione delle spese sulla base della presunta modestia delle differenze millesimali.
In conclusione, la delibera assembleare che approva o modifica tabelle millesimali in violazione del criterio legale di proporzionalità ex art. 1223 c.c. incidendo sui criteri generali di riparto delle spese è affetta da nullità e può essere impugnata senza limiti di tempo; qualora, nel corso del giudizio, la delibera impugnata venga sostituita da una successiva, determinando la cessazione della materia del contendere, il giudice deve comunque valutare il merito ai fini della regolazione delle spese secondo il principio della soccombenza vituale, ponendole a carico della parte che sarebbe risultata soccombente.
