In materia di condominio, i motivi a sostegno della impugnazione di una delibera possono attenere alla contestazione di vizi formali, inerenti i requisiti per la valida convocazione e costituzione della assemblea, ivi compresi i quorum deliberativi, e/o a censure di ordine sostanziale, relativa alla contrarietà alle norme dettate per la ripartizione delle spese - ad esempio - o alle clausole del regolamento.
Nella vertenza che ha interessato il Tribunale di Bari (sentenza n. 786 del 3 marzo 2025) l'impugnazione della delibera promossa investe entrambi i profili sopra riportati.
Sull'argomento appare confacente, dunque, richiamare i presupposti previsti all'art. 66 Disp. Att. c.c., nonché all'art. 1136 c.c., per la verifica della loro sussistenza in rapporto alla delibera adottata, in quanto nel caso di loro violazione, come nell'ipotesi in esame, sono assorbenti anche delle obiezioni di merito.
Per una esaustiva trattazione della fattispecie, occorre, quindi, compiere un esame puntuale di quanto riportato nell'avviso di convocazione e nel verbale e, in particolare, attendere ad una disamina scrupolosa delle informazioni in essi rappresentate e cristallizzate con riferimento ai punti oggetto dell'ordine del giorno, alla elecazione dei condomini intervenuti, personalmente o per delega, con correlata individuazione dei millesimi di proprietà anche, e soprattutto, per aver contezza della espressione del voto di ciascuno.
Vicenda e decisione
Due condomini, proprietari di distinte unità immobiliari, hanno avanzato impugnazione innanzi al Tribunale contro la delibera assunta dal condominio con la quale è stata decisa l'interruzione del servizio di pulizia ai terrazzi di pertinenza esclusiva dei loro appartamenti.
In merito alla illegittimità della suddetta decisione, i condomini hanno rilevato che, nell'edifico de quo, vigeva servitù di destinazione in favore del condominio, costituita per favorire lo scarico delle acque meteoriche e di pulizia del lastrico solare di proprietà comune, attraverso i pluviali condominiali che, a loro volta, scaricavano in tombini sempre di proprietà condominiale, ubicati sul pavimento dei predetti terrazzi.
In proposito, gli attori evidenziavano che, da oltre trenta anni, il condominio aveva assunto l'onere della pulizia dei loro terrazzi, che veniva eseguita dalla impresa incaricata per il medesimo incombente per le altre parti comuni dello stabile, al fine di evitare l'ostruzione dei tombini ed il rapido scorrimento delle acque, con l'intento di ridurre il sacrificio derivante da tale servitù e prevenire eventuali infiltrazioni.
A sostegno della azione promossa, hanno eccepito la violazione (i) degli artt. 1123 e 1108 c.c. rilevando che i costi di pulizia dei terrazzi dovevano qualificarsi quali spese per la conservazione ed il godimento di beni comuni, (ii) delle norme vigenti in tema di servitù per l'aggravio dei pesi imposti agli attori, (iii) dell'art. 66 Disp. Att. c.c. per omessa previsione della questione all'ordine del giorno della convocata assemblea, nonché (iv) l'omessa indicazione dei millesimi dei presenti favorevoli e dei presenti contrari alla delibera, indefettibile per accertare il raggiungimento del quorum necessario.
Il condominio si è costituito in giudizio chiedendo il rigetto della impugnazione.
Il Giudice ha istruito la causa mediante interrogatorio formale dell'amministratore ed acquisizione della documentazione prodotta in atti, accogliendo la domanda per i motivi in appresso illustrati.
Verbale di assemblea: indicazione dei partecipanti, di persona o per delega, degli assenti e dei millesimi di proprietà
Per una compiuta disamina del caso in esame, stante la natura della obiezione formulata in ordine alla omessa indicazione dei presenti e dei millesimi nella espressione e manifestazione del voto della delibera impugnata, appare utile rammentare i requisiti indefettibili che devono essere osservati nella redazione del verbale di assemblea.
E', ormai, notorio che il verbale deve contenere e riportare (i) il giorno, ora e luogo in cui la assemblea è stata indetta ed è tenuta, (ii) le generalità, intese quali nome e cognome, di ciascuno dei partecipanti, con indicazione dei millesimi di proprietà e dell'eventuale potere rappresentativo esercitato per delega, (iii) la descrizione dei punti posti all'ordine del giorno e la esposizione della discussione intervenuta sugli stessi, (iv) le delibere assunte con specifica individuazione dei voti favorevoli, di quelli contrari e di eventuali astensioni, con notizia dei nominativi e correlati millesimi.
Posto ciò, il rispetto dei sopra richiamati requisiti costituisce presupposto indefettibile, in quanto propedeutico a rendere edotto ciascun condomino delle delibere da assumere, per i presenti, ed assunte, per gli assenti e per poter controllare il rispetto dei quorum prescritti dall'art. 1136 c.c., unitamente alla aderenza e conformità al deliberato anche in relazione ai punti di trattazione posti all'ordine del giorno nell'avviso di convocazione, come meglio esposto nel successivo paragrafo.
La contestazione mossa attiene alla mancata indicazione, nel verbale, dei condomini presenti favorevoli e dei presenti contrari alla delibera, e della indicazione dei relativi millesimi.
Tale omissione è certamente significativa poiché non permette di verificare la sussistenza o meno del quorum deliberativo ed il suo corretto computo.
La Giurisprudenza è costante e consolidata nel riconoscere che è annullabile la delibera adottata qualora nel verbale assembleare sia riportato unicamente l'esito della votazione con la semplice dicitura "a maggioranza" senza individuare i condomini favorevoli, contrari ed astenuti ed i relativi millesimi, risultando impossibile il riscontro delle maggioranze di cui all'art. 1136 c.c.
A conforto, è utile richiamare una pronuncia sull'argomento, esemplificativa dell'indirizzo in materia, secondo cui "In tema di condominio, il verbale dell'assemblea di condominio, ai fini della verifica dei "quorum" prescritti dall'art.1136 c.c. deve contenere l'elenco dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, rimanendo comunque valido ove, pur riportando l'indicazione nominativa dei soli partecipanti astenuti o che abbiano votato contro, consenta di stabilire per differenza coloro che hanno votato a favore, e senza che neppur infici l'adottata delibera la correzione del verbale, effettuata dopo la conclusione dell'assemblea, allo scopo di eliminare gli errori relativi al computo dei millesimi ed ai condomini effettivamente presenti all'adunanza"(Tribunale Torino sez. VIII, 18/10/2021, n.4635; Cassazione civile sez. II, 29/01/1999, n.810).
Tanto premesso, dalla lettura del verbale prodotto in giudizio, risulta conforme al vero la censura sollevata, essendo omessa ogni indicazione su quanti e quali condomini hanno manifestato voto favorevole e non consente di accertare se è stato superato il quorum di cui all'art. 1136 c.c.
Il Giudice ha, quindi, condiviso il motivo di impugnazione.
Ordine del giorno e "varie ed eventuali"
Ferme le considerazioni sopra esposte, stante l'ulteriore motivo di impugnazione dedotto, afferente alla omessa previsione della questione all'ordine del giorno della convocata assemblea, è confacente procedere alla disamina della norma dettata in materia, ovvero l'art. 66 Disp. Att. Cod. Civ. che, al III comma, prescrive «L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione».
Ebbene, per quanto concerne i criteri che attengono illustrazione delle questioni poste all'ordine del giorno, profilo oggetto di impugnazione e trattato dalla sentenza del Tribunale di Bari, affinché una delibera possa ritenersi valida tutti i soggetti interessati devono essere stati preventivamente informati dell'oggetto degli argomenti che sono chiamati a discutere e sui quali sarà assunta una decisione.
Ne deriva che, è indefettibile la individuazione dei temi da trattare e la comprensibilità della loro enucleazione nell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione, propedeutico per una giusta informazione ai condomini e per consentire agli stessi di poter assumere una decisione consapevole.
Nella fattispecie de qua, gli attori hanno dedotto la annullabilità della delibera con la quale l'assemblea ha discusso e deliberato, al punto "varie ed eventuali", la interruzione delle spese di pulizia dei terrazzi di pertinenza delle loro proprietà.
A tal riguardo, non vi può essere dubbio o esitazione sul fatto che per quanto concerne il punto di consueto, in ogni lettera di convocazione, indicato come "varie ed eventuali", le eventuali deliberazioni non possono avere carattere vincolante per i condomini in ragione del fatto che, nella discussione dello stesso, è possibile solo svolgere attività di confronto e dibattito con finalità, programmatiche o di aggiornamento su questioni non all'ordine del giorno, suggerimenti per future assemblee, solleciti, prospettazione di problemi da istruire, risposte dell'amministratore.
A conferma, orientamento costante e consolidato della Giurisprudenza ha riconosciuto che "Tale voce, infatti, non può tradursi in un contenitore eterogeneo, da cui far scaturire argomenti a sorpresa per gli ignari condomini.
Le delibere assunte in virtù di tale generica voce devono considerarsi, pertanto, annullabili ai sensi dell'art. 1137 c.c." (Tribunale Roma sez. V, 19/06/2012, n.12684; Tribunale Napoli sez. VI, 09/10/2023, n.9092).
In rispondenza a tali principi, è palese come l'indicazione specifica delle questioni da trattare, sulle quali esprimere un voto, debba essere chiara ed esaustiva non solo per una consapevole informativa ma, anche, per verificare se quanto riportato nella delibera sia coerente e conforme con l'argomento rappresentato nell'ordine del giorno, ovvero non abbia ecceduto lo stesso.
Nel caso, è indubbio che la delibera con cui è stato interrotto il servizio di pulizia a tutela di parti comuni sia annullabile, per omessa indicazione nell'ordine del giorno, ragione per cui, il Giudicante ha accolto l'impugnazione anche in ordine a tale motivo di censura, condannando il condominio alla refusione delle spese e competenze legali del giudizio e del preventivo procedimento di mediazione esperito.
