Il Tribunale di Tivoli, con la sentenza n. 341 del 23 marzo 2026, ha affrontato un caso piuttosto articolato, in cui si discuteva della legittimità di alcuni interventi edilizi realizzati all'interno del complesso condominiale.
In particolare, il giudice laziale ha dovuto decidere se la casetta in legno ubicata nel cortile comune, la tettoia installata a copertura del posto auto scoperto e il dolcificatore collocato nel box che ospita i contatori dell'acqua fossero interventi legittimi o meno.
Per il Tribunale di Tivoli si tratta di opere diverse tra loro, con differenti conseguenze dal punto di vista civilistico e urbanistico. Approfondiamo la questione partendo dal fatto.
Un condomino conveniva in giudizio altri partecipanti alla compagine per sentirsi accogliere le seguenti conclusioni:
- in via principale: ordinare l'abbattimento della casetta in legno dagli stessi realizzata con ripristino dello status quo ante; sempre in via principale ordinare ai convenuti di rimuovere dal box comune ove sono posti i contatori dell'acqua, i tubi installati a servizio esclusivo della loro abitazione oltre che il dolcificatore dell'acqua ivi posizionato con ripristino dello status quo ante; condannare i convenuti al risarcimento dei danni;
- in via subordinata: ove si ritenga che la casetta in legno realizzata dai convenuti sia legittima, regolare a livello urbanistico e non rechi pregiudizio, ordinare ai convenuti di consegnare le chiavi del lucchetto della porta della casetta in legno all'attore.
I convenuti si costituivano per resistere alla domanda deducendone l'infondatezza in fatto ed in diritto e spiegare a loro volta domanda riconvenzionale tesa alla declaratoria di illegittimità urbanistica di una grande tettoia realizzata dall'attore a copertura del proprio posto auto, con conseguente di lui condanna al risarcimento del danno patrimoniale.
A seguito dell'espletamento della consulenza tecnica d'ufficio disposta dal giudice, il Tribunale riteneva illegittimi gli interventi urbanistici rispettivamente realizzati dalle parti.
Nello specifico, secondo il giudice laziale doveva ordinarsi il ripristino dello status quo ante mediante rimozione, a carico dei convenuti, della casetta in legno e, a carico dell'attore, della tettoia insistente sul posto auto scoperto.
L'unica opera ritenuta lecita era invece quella relativa al dolcificatore collocato nel box comune che ospita i contatori dell'acqua. Analizziamo più nel dettaglio le conclusioni cui è giunto il Tribunale di Tivoli.
Nell'ambito della sentenza in commento è possibile distinguere tre diverse tipologie di opere: la casetta in legno installata sul cortile comune; la tettoia posta sul posto auto scoperto; il dolcificatore collocato nel box comune che ospita i contatori dell'acqua.
Tanto la casetta quanto la tettoia sono state ritenute illegittime dal punto di vista urbanistico. In particolare:
- sotto il profilo civilistico, entrambe le opere sottraevano spazio agli altri condòmini (la casetta) o comunque modificavano lo stato dei luoghi (la tettoia);
- sotto il profilo urbanistico, entrambe le opere violavano le distanze previste dalla legge; inoltre, l'impatto ambientale della tettoia era tale da modificare lo stato dei luoghi.
Dunque: opere illegittime sia sotto il profilo civilistico che sotto quello urbanistico.
L'unica opera ritenuta lecita è stata quella relativa al dolcificatore collocato nel box comune che ospita i contatori dell'acqua. Secondo il giudice laziale non sembra infatti potersi affermare che l'allocazione di un semplice dolcificatore costituisca un'"innovazione non consentita", anche tenuto conto della natura minimale dell'intervento e del negativo riscontro in ordine all'impossibilità di soluzioni tecniche alternative che possano permettere analoga facoltà agli altri condomini, a nulla rilevando il fatto che le attuali dimensioni del box non lo consentano.
Nello specifico caso affrontato dalla sentenza in commento viene quindi esclusa l'applicabilità dell'art. 1102 c.c., norma secondo cui ciascun partecipante alla comunione può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Nella specie - come detto - tanto la casetta quanto la tettoia alteravano lo stato dei luoghi (il cortile comune e lo spazio destinato ai posti auto scoperti), impedendo agli altri partecipanti alla comunione pari uso delle parti comuni.
D'altronde è principio pacifico quello secondo cui ciascun condomino può apportare a proprie spese modifiche alle parti comuni per trarne una maggiore utilità, ma ciò solo nei limiti previsti dall'articolo 1102 c.c., ossia senza alterarne la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto (così Trib. Napoli Nord 13 giugno 2023).
L'opera eseguita deve quindi risultare compatibile con l'utilizzo concorrente degli altri comproprietari ed essere tale da consentire un pari godimento anche da parte degli stessi rispetto alla nuova situazione determinatasi per effetto delle modifiche apportate (così Trib. Roma 6 settembre 2022).
Sotto questo aspetto - conclude quindi correttamente il Tribunale di Tivoli - non sembra potersi affermare che l'allocazione di un semplice dolcificatore costituisca un'"innovazione non consentita",a nulla rilevando il fatto che le attuali dimensioni del box non lo consentano.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
