Quando pensiamo ad un condominio ed alla sua nascita, immaginiamo che si sia costituito a seguito della costruzione dell'edificio ad opera del costruttore e successivamente alla vendita dei rispettivi immobili ai vari compratori.
Invece, nel caso oggetto della recente sentenza del Tribunale di Pordenone n. 471 del 28 agosto 2025, il condominio si era costituito per successione ereditaria. Infatti, l'originario titolare di un fabbricato era deceduto e, per divisione giudiziale, i vari eredi erano diventati i condòmini del complesso.
Ebbene, in questo condominio era presente un'area cortilizia, in parte destinata a giardino e in parte utilizzata come parcheggio delle auto. Di tale bene era chiesta l'ulteriore divisione da uno dei proprietari. Tale domanda, però, non era condivisa dagli altri.
Si rendeva, perciò, necessario il procedimento davanti al Tribunale di Pordenone nel quale, i soggetti convenuti insistevano per il rigetto della domanda di divisione. Il giardino in questione non poteva essere suddiviso visto che mancava l'adesione di tutti i condòmini e poiché l'iniziativa, se realizzata, avrebbe reso più incomodo l'uso della cosa comune.
Pertanto, chi aveva ragione? A proposito della divisione di un bene condominiale, a quali condizioni è possibile realizzarla?
Non ci resta che approfondire quanto accaduto nel procedimento qui in commento.
Divisione bene condominiale: è possibile?
Il Codice civile contempla la possibilità di procedere alla divisione non solo dei beni in comunione ma anche dei beni condominiali «Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio (art. 1119 cod. civ.)».
Come si può comprendere leggendo la norma appena citata, la divisione dei beni condominiali può avvenire, però, soltanto in due casi:
- Per consenso unanime di tutti i partecipanti. In questo caso la divisione avviene per accordo tra tutti i proprietari, siglato ad esempio per atto pubblico. In tale circostanza, l'effetto avviene per volontà dei diretti interessati e, perciò, non c'è nulla da eccepire;
- Per ordine di un magistrato. In questa ipotesi, la divisione è giudiziale ed avviene solo se, a seguito dell'istruttoria, il giudice ritiene che la ripartizione del bene possa avvenire senza rendere incomodo l'uso della cosa a tutti i condòmini.
Trattasi, ovviamente, di affermazioni che trovano pieno conforto nella giurisprudenza della Cassazione, nell'occasione opportunamente citata dal Tribunale di Pordenone «l'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della l. n. 220 del 2012, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione", a meno che - per la divisione giudiziaria - "la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino" e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria (Cass. n. 26041/2019) ».
Divisione bene condominiale: può chiederla il singolo condòmino?
La possibilità di chiedere ed ottenere la divisione di un bene condominiale può essere realizzata anche a seguito dell'iniziativa di un singolo proprietario dell'edificio. Lo ha chiarito la Corte di Cassazione, affermando che si tratterebbe di una divisione di natura giudiziale.
In tale occasione, gli Ermellini hanno anche precisato che per valutare l'incomodità o meno rispetto all'uso della cosa indivisa, il giudice dovrà valutare le utilità che i vari proprietari traevano e trarrebbero dal bene, rispettivamente, prima e dopo la divisione ««in tema di condominio di edifici, poiché l'uso delle cose comuni è in funzione del godimento delle parti di proprietà esclusiva, la maggiore o minore comodità di uso, cui fa riferimento l'art. 1119 cod. civ. ai fini della divisibilità delle cose stesse, va valutata, oltre che con riferimento all'originaria consistenza ed estimazione della cosa comune, considerata nella sua funzionalità piuttosto che nella sua materialità, anche attraverso il raffronto fra le utilità che i singoli condomini ritraevano da esse e le utilità che ne ricaverebbero dopo la divisione (Cass. n. 867/2012)».
Venendo al caso in commento, il Tribunale di Pordenone ha respinto la domanda di divisione giudiziale dell'area in contestazione poiché, se attuata, avrebbe reso molto meno agevole l'utilizzo della medesima sia come giardino, sia come parcheggio. Insomma, era evidente che la divisione del bene avrebbe reso molto più incomodo l'uso della cosa rispetto a prima.
Mancava, pertanto, il presupposto essenziale per procedere alla divisione in assenza del consenso di tutti i partecipanti. Il rigetto della domanda è stato, quindi inevitabile. Esso ha, inoltre, comportato la condanna della parte istante al pagamento delle spese processuali.
