In materia condominiale, sono molteplici le vertenze che attengono al mancato rispetto delle distanze legali, in ragione del quale si possono determinare più e diverse situazioni pregiudizievoli, tra cui quelle inerenti ad immissioni rumorose tali da compromettere il pacifico godimento del proprio immobile.
La controversia portata all'attenzione del Tribunale di Gela (sentenza n.650 del 23 giugno 2026) rappresenta l'occasione per trattare la tematica delle distanze legali e le questioni ad esse correlate, nella particolare ipotesi in cui la querelle investa beni immobili all'interno di compendio realizzato da un unico originario proprietario e dante causa comune ai successivi acquirenti e/aventi titolo.
Per un esaustivo studio di questa tipologia di fattispecie, è irrinunciabile procedere all'espletamento di puntuali indagini tecniche, funzionali e propedeutiche ad accertare lo stato dei luoghi esistente all'epoca della edificazione del fabbricato rispetto a quelle attuali, mediante opportuno e doveroso apprezzamento della documentazione catastale ed edilizia storica.
La vicenda
Il Signor Tizio ha promosso giudizio contro i tre proprietari degli immobili posti in uno stabile adiacente al proprio, esponendo e deducendo che, lungo il muro perimetrale di confine tra gli edifici, è presente un impianto idrico, a servizio esclusivo dei convenuti, dalle cui tubazioni si manifestavano immissioni di rumore oltre la soglia della normale tollerabilità.
A causa di tale situazione, risultando, irrimediabilmente, compromesso il suo diritto al pacifico godimento del proprio appartamento, l'attore si è visto costretto a rivolgersi al Tribunale, chiedendo di ordinare ai convenuti la cessazione di tale turbativa oltre la condanna al risarcimento del danno sofferto.
Al contempo, il Signor Tizio ha contestato il mancato rispetto delle distanze legali di tali tubazioni, come prescritte ex art. 889 c.c., contestandone la legittimità della collocazione, all'uopo chiedendo di accertarsi la responsabilità dei convenuti con conseguente ordine di rimozione dalla attuale posizione.
I convenuti si sono costituiti in giudizio, depositando comparsa di costituzione e risposta nella quale, in via preliminare, hanno eccepito l'incompetenza del Tribunale in relazione alla domanda avente ad oggetto le emissioni rumorose, stante la pacifica competenza per materia del Giudice di Pace.
Per quanto concerne la ubicazione delle tubazioni e la presunta violazione delle distanze legali per un loro intervento, i medesimi convenuti hanno confutato la tesi attorea, rilevando che l'impianto idrico de quo era stato posizionato ed installato dall'originario unico proprietario, dante causa comune di tutte le parti in causa.
Il Giudice ha accolto la eccezione di incompetenza, relativamente alla domanda avente ad oggetto le immissioni, trattenendo quella avente ad oggetto la violazione delle distanze legali.
Esperita consulenza tecnica d'ufficio (CTU), il Giudice ha rigettato integralmente la pretesa, per i motivi in appresso illustrati.
Distanze legali ex art. 889 c.c.
Per una corretta ricostruzione della vicenda, indefettibile per un giusto inquadramento dei profili giuridici che investono la questione in esame, appare dirimente svolgere un'attenta disamina della documentazione tecnica (catastale, pratiche edilizie) afferente al compendio immobiliare di cui di discute.
Nel corso del giudizio, le parti in causa hanno concordemente riconosciuto che i due fabbricati contigui ed in aderenza, sono stati costruiti dal loro comune dante causa, anche se in tempi diversi.
Risultata pacifica tale circostanza, unitamente alla originaria unica proprietà degli edifici, appare evidente come le censure sollevate dall'attore non possano trovare rispondenza e tutela nel dettato normativo di cui all'art. 889 c.c.
In proposito, è confacente rilevare che, in conformità ai principi vigenti in materia, come enucleati dalla Giurisprudenza, la normativa sulle distanze legali, ivi comprese le prescrizioni vi imposte, non può essere adottata qualora le opere, quali luci, vedute, tubazioni, siano state eseguite anteriormente alla costituzione del condominio.
A conferma, orientamento costante della Suprema Corte, ha stabilito che "In tema di condominio degli edifici l'applicabilità della norma sulle distanze di cui all'art. 889 c.c. trova limite per la ipotesi di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che in tale caso l'intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, con la conseguenza che queste comportano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l'insorgere del condominio, e dall'altro lato, la costituzione in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell'acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia" (Cassazione civile sez. II, 19/01/1985, n. 139).
Nel caso, trattandosi di edifici edificati, seppur non contestualmente, da un unico originario proprietario non vi può essere dubbio sulla intervenuta costituzione, per destinazione del padre di famiglia, appunto, di più e diverse servitù a beneficio degli immobili ivi ubicati.
Per maggiore completezza sul punto, è appropriato precisare che, dai documenti offerti in corso di causa, è emerso che l'installazione dell'impianto de quo è stata realizzata prima della attuale articolazione delle proprietà.
Invero, dalle investigazioni peritali svolte in occasione della CTU espletata, è risultato chiaro che le tubazioni dell'impianto sono state posizionate all'interno di un elemento portante, ragione per cui è innegabile la avvenuta installazione da parte dell'unico originario proprietario, essendo state integrate nella struttura edilizia su cui insiste l'immobile dell'attore, al momento della sua costruzione, posteriore a quello dove sono ubicate le proprietà dei convenuti.
Ulteriormente, tali risultanze sono state avvalorate dall'esame delle pratiche edilizie depositate.
Fermo quanto sopra rilevato ed osservato, non vi è incertezza alcuna, quindi, sul fatto che le tubazioni oggetto di lite non sono state poste dai convenuti con interventi successivi alla costruzione del compendio.
Ne deriva che, l'attuale disposizione delle tubazioni fa parte dell'assetto originario realizzato dall'unico proprietario, di tal guisa determinando un asservimento preesistente delle stesse tra le unità immobiliari.
Alla luce di quanto sopra, è palese che, la presente fattispecie si inquadra nella ipotesi di costituzione di servitù per destinazione del padre di famiglia per cui non risulta aderente il richiamo al disposto dell'art. 889 c.c., per cui la domanda non è stata accolta.
