Non è sempre facile stabilire se i difetti di un sistema di contabilizzazione e termoregolazione del calore siano davvero gravi. La loro incidenza può variare: in alcuni casi compromettono solo l'efficienza e la gestione, in altri possono incidere più profondamente sull'utilizzo dell'impianto. Il problema è stato recentemente affrontato dal Tribunale di Venezia (sentenza n. 4294 del 16/09/2025).
La vicenda
Nel 2015, un condominio stipulava un contratto con una ditta per la riqualificazione della centrale termica e l'installazione di un sistema di contabilizzazione del calore conforme al decreto legislativo 102/2014, optando per un impianto specifico.
Il contratto, qualificato come appalto, veniva formalizzato mediante l'accettazione di un preventivo e il versamento dell'intero importo pattuito, pari a € 71.000,00 oltre imposte. La consegna dell'opera avveniva nell'agosto 2016. In seguito il condominio lamentava gravi difetti nell'esecuzione delle opere, che compromettevano il funzionamento dell'impianto, soprattutto per quanto riguardava la termoregolazione.
Dopo un tentativo fallito di negoziazione assistita, si avviava un procedimento per accertamento tecnico preventivo, che si concludeva con la conferma delle problematiche evidenziate (dicembre 2019).
Il consulente tecnico d'ufficio riteneva che i malfunzionamenti fossero principalmente riconducibili alla mancanza di un progetto tecnico preliminare, che avrebbe dovuto considerare le caratteristiche strutturali e termiche delle singole unità immobiliari.
A queste problematiche si aggiungevano ulteriori criticità, come la scarsa qualità dei componenti, difficoltà di comunicazione tra i dispositivi e problemi di utilizzo da parte degli utenti.
La soluzione prospettata dal consulente consisteva nella sostituzione integrale del sistema, da effettuarsi sulla base di un nuovo progetto redatto da un tecnico qualificato, con una direzione lavori adeguata.
Successivamente, il condominio citava davanti al Tribunale la ditta incaricata dell'installazione del sistema di contabilizzazione del calore, chiedendo al giudice di accertare il grave inadempimento della società appaltatrice.
Per tale motivo, il condominio domandava la risoluzione parziale del contratto e la condanna della società a pagamento delle spese necessarie per la demolizione e sostituzione dell'impianto, come indicato dal consulente tecnico d'ufficio.
In via subordinata, anche qualora la risoluzione non fosse accolta, l'attore chiedeva il riconoscimento del diritto al risarcimento per l'inadempimento, comprensivo del costo della sostituzione dell'impianto, del danno non patrimoniale per i disagi subiti dai condomini e delle spese di progettazione e direzione lavori. Infine, il condominio richiedeva il rimborso delle ulteriori spese già sostenute.
La convenuta precisava di non essere mai stata incaricata della progettazione del sistema di termoregolazione e contabilizzazione, ma di aver semplicemente eseguito quanto previsto nell'offerta accettata dal condominio.
La ditta era convinta che fosse dovere dei condomini affidare a un professionista la progettazione tecnica dell'impianto.
In quest'ottica sottolineava che anche il CTU aveva confermato che l'installazione era stata eseguita correttamente, in conformità all'offerta sottoscritta.
Pertanto, la convenuta riteneva che le problematiche riscontrate non fossero imputabili alla sua condotta, ma piuttosto alla mancanza di un progetto tecnico preliminare, che era responsabilità del committente.
In ogni caso eccepiva la prescrizione del diritto al risarcimento, poiché l'impianto era stato consegnato nel 2016 e il ricorso per accertamento tecnico preventivo era stato presentato solo nel 2019, oltre i termini previsti dagli articoli 1667 e 1669 c.c.
La decisione
Il Tribunale ha sostenuto che i difetti lamentati dal condominio non rientrano nella categoria dei "gravi difetti" prevista dall'art. 1669 del codice civile. Secondo il giudice veneziano, si tratta di problemi legati alla progettazione del sistema di contabilizzazione e termoregolazione, che ne rendono difficile la gestione e l'uso, ma non compromettono il funzionamento generale dell'impianto di riscaldamento né la normale abitabilità dell'immobile.
Il Tribunale ha chiarito perciò che la controversia rientra nell'ambito della disciplina speciale prevista dagli articoli 1667 e seguenti del codice civile, che regolano la garanzia per difetti nell'appalto.
Tenendo conto di detta disciplina (art. 1667 e 1668 c.c.) il giudice veneziano ha notato che il condominio ha fatto decorrere il termine di prescrizione dell'azione per vizi in parola, essendo trascorsi più di due anni tra la data di consegna dell'opera (agosto 2016) e la data di proposizione del ricorso per ATP (dicembre 2019).
Del resto, lo stesso giudice ha rilevato che, nella documentazione prodotta, non è emerso alcun elemento che possa far pensare a un riconoscimento, da parte della ditta convenuta, della propria responsabilità per i difetti lamentati. La domanda del condominio è stata respinta.
Considerazioni conclusive
In tema di appalto, quando sia richiesta l'eliminazione dei vizi per le opere già eseguite, ma non ancora ultimate, è esclusa l'operatività della speciale garanzia ex art. 1668 c.c., la quale presuppone il totale compimento dell'opera, mentre può essere fatta valere la comune responsabilità contrattuale ex artt. 1453 e 1455 c.c., non preclusa dalle disposizioni di cui agli artt. 1667 e 1668 c.c., i quali integrano, senza negarli, i normali rimedi in materia di inadempimento contrattuale (Cass. civ., sez. II, 22/01/2015, n. 1186).
Merita di essere sottolineato che, nella vicenda esaminata, l'installazione del sistema di contabilizzazione del calore commissionato dal condominio è stata completata. In altre parole l'opera è stata effettivamente realizzata e consegnata, anche se con difetti. Quindi, non si può parlare di mancata esecuzione, ma piuttosto di vizi dell'opera già compiuta.
In ordine ai vizi ex art. 1667 c.c., il committente deve denunciarli, a pena di decadenza, entro 60 giorni dalla loro scoperta. L'azione si prescrive in due anni dalla consegna dell'opera.
Si ricorda che l'accertamento tecnico preventivo (ATP) rientra tra i giudizi conservativi, e quindi la notifica del ricorso e del relativo decreto al soggetto contro cui è diretto (in questo caso, l'appaltatore) interrompe la prescrizione, ai sensi dell'art. 2943 c.c. (Cass. civ., sez. II, 19/02/2016, n. 3357).
La giurisprudenza ha chiarito che l'effetto interruttivo si produce solo se la notifica è regolarmente eseguita nei confronti della parte interessata.
Una volta interrotta, la prescrizione rimane sospesa per tutta la durata del procedimento, e si considera conclusa con il deposito della relazione del consulente tecnico d'ufficio, che rappresenta l'atto finale dell'istruttoria tecnica.
Nel caso esaminato però sono trascorsi più di due anni tra la data di consegna dell'opera (Agosto 2016) e la data di proposizione del ricorso per ATP (Dicembre 2019).
