La Corte d'Appello di Genova, con sentenza del 7/10/2025, ha revocato il decreto ingiuntivo ottenuto dal condominio nei confronti di una condomina per il pagamento di rate straordinarie, rilevando che la delibera assembleare posta a fondamento della pretesa era generica e inidonea a costituire fonte di debito. La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza che richiede, per la validità ed efficacia delle delibere condominiali, la determinazione degli elementi essenziali della spesa, così da consentire l'individuazione dei costi da ripartire tra i condomini.
La vicenda
L'amministratore del condominio aveva ottenuto dal Tribunale un decreto ingiuntivo nei confronti di una condomina per il pagamento di € 14.322,36, quale quota relativa a lavori straordinari sulle facciate dell'edificio deliberati dall'assemblea il 28 giugno 2016. La condomina aveva proposto opposizione, deducendo tra l'altro che la delibera non determinava né le opere da eseguire né i relativi costi e che mancava un piano di riparto approvato dall'assemblea. Il Tribunale aveva rigettato l'opposizione e confermato il decreto ingiuntivo.
In appello, la condomina ha censurato la sentenza nella parte in cui aveva ritenuto sussistente l'obbligo contributivo sulla base della citata delibera, lamentando anche la mancata costituzione del fondo speciale ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., la presunta legittimazione dell'amministratore ad agire senza autorizzazione assembleare e l'assenza dei requisiti di certezza, liquidità ed esigibilità del credito.
La decisione
I giudici d'appello hanno accolto il primo motivo di gravame, assorbendo gli altri. La Corte ha evidenziato che il decreto ingiuntivo era stato emesso sulla base della delibera assembleare del 28 giugno 2016 e non su altre successive.
Tuttavia, tale delibera - come già rilevato anche dalla sentenza n. 457/2024 della stessa Corte (richiamata quale giudicato esterno) - conteneva solo indicazioni generiche sui lavori e sui costi:
"Il capitolato [...] indicava l'importo massimo di spesa (salvo, ovviamente la necessità di eseguire opere extracapitolato), ma non l'importo che, in concreto, si sarebbe speso. Per questo, esso specificò che il costo dell'appalto riportato era solo indicativo, così come la misura delle singole opere da eseguire e che l'impresa appaltatrice avrebbe potuto essere incaricata di eseguire solo una parte delle opere ivi indicate."
"Nella delibera indi si legge: 'l'amministratore conferma che il capitolato comprende diversi lavori, che però non sono stati deliberati in alcun modo'… 'L'ing. [...] ricorda che il capitolato, essendo a misura, non obbliga il condominio ad effettuare tutti i lavori ma serviva solo per dare un'idea al condominio di cosa si stava andando incontro. Sarà cura del condominio tutelarsi con clausole contrattuali ben definite'."
La Corte ha quindi sottolineato come la genericità della deliberazione impedisse l'individuazione dei costi da ripartire tra i condomini, rendendola inidonea a costituire titolo per la pretesa creditoria azionata in via monitoria:
"La genericità della deliberazione è evidente nel non consentire l'individuazione dei costi da ripartire tra i condomini. Giova evidenziare che non si tratta di verificare la validità della delibera, bensì di affermare che il contenuto della stessa non rappresenta un titolo idoneo a fondare il credito portato dal decreto ingiuntivo."
Pertanto, in riforma della sentenza di primo grado è stato revocato il decreto ingiuntivo, con condanna alle spese a carico del condominio.
I riferimenti giurisprudenziali
La Corte ha richiamato i seguenti principi consolidati:
- "La delibera che approva la spesa è titolo idoneo ad ottenere la concessione del decreto ingiuntivo" (Cass. n. 15696/2020), ma solo se contiene gli elementi essenziali per individuare oggetto e importo delle obbligazioni dei singoli condomini.
- "Nell'opposizione a decreto ingiuntivo per contributi condominiali il giudice può sindacare la nullità (anche d'ufficio) della delibera posta a fondamento dell'ingiunzione; l'annullabilità va fatta valere con domanda riconvenzionale nel termine di cui all'art. 1137, comma 2, c.c." (Cass., Sez. Un., 9839/2021).
- "L'obbligo del condomino di contribuire pro quota alla spesa nasce nel momento in cui l'assemblea delibera l'esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, delibera che ha valore costitutivo dell'obbligazione" (Cass. 24 settembre 2020, n. 2003).
- "La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali" (Cass., Sez. II, n. 10865/2016; Cass. n. 5889/2001).
Tali principi sono stati applicati dalla Corte per affermare che la mancanza nella delibera degli elementi minimi necessari a individuare le obbligazioni dei singoli condomini impedisce al condominio di agire in via monitoria sulla base della stessa.
Considerazioni conclusive
La pronuncia ribadisce un principio ormai consolidato: la delibera assembleare costituisce titolo per la riscossione coattiva delle quote solo se determina almeno gli elementi essenziali della spesa e consente la concreta individuazione dei costi ripartibili tra i condomini. In caso contrario - come accaduto nel caso deciso - la pretesa creditoria azionata dal condominio non può dirsi fondata su un titolo idoneo, con conseguente revoca dell'ingiunzione.
"Non si tratta di verificare la validità della delibera, bensì di affermare che il contenuto della stessa non rappresenta un titolo idoneo a fondare il credito portato dal decreto ingiuntivo."
L'orientamento applicato dalla Corte è conforme alla giurisprudenza più recente e consolidata; tuttavia va ricordato che in presenza di successive integrazioni o specificazioni deliberate dall'assemblea (ad esempio mediante approvazione successiva dello stato finale dei lavori o dei piani di riparto), la situazione potrebbe mutare e consentire al condominio di agire validamente in via monitoria.
L'esito della controversia conferma quindi l'importanza per le assemblee condominiali di adottare deliberazioni chiare e puntuali nella determinazione delle opere e dei relativi costi, così da evitare contenziosi sulla riscossione delle quote.
Per approfondimenti o per ogni utilizzo, si raccomanda la consultazione del testo integrale del provvedimento.
