La delibera che nega la targa è nulla se il regolamento contrattuale attribuisce il potere all'amministratore

Se il regolamento condominiale contrattuale attribuisce all'amministratore il potere di autorizzare targhe e insegne sulla facciata, l'assemblea non può sostituirsi ad esso. Da questa premessa discende una conseguenza solo in apparenza paradossale: la delibera assembleare di diniego è nulla per difetto assoluto di attribuzione, ma tale nullità non comporta, da sola, il diritto del condomino ad apporre il manufatto se manca l'autorizzazione richiesta dal regolamento.

In questo senso si colloca la Corte d'Appello di Milano, con la sentenza n. 979 del 2 aprile 2026, che ha confermato la nullità della delibera condominiale di diniego e, al tempo stesso, ha dichiarato che la proprietaria non aveva diritto ad apporre sulla facciata la targa relativa all'attività commerciale esercitata dalla propria conduttrice.

La vicenda

Una condomina impugnava la delibera assembleare del 10 novembre 2022 con cui il condominio aveva negato l'autorizzazione all'installazione di una targa pubblicitaria riferita all'attività svolta dal conduttore della sua unità immobiliare. Prima della riunione, la proprietaria aveva chiesto l'autorizzazione all'amministratore; la richiesta era stata però inserita all'ordine del giorno dell'assemblea, che l'aveva respinta, e l'amministratore aveva poi diffidato la condomina a non procedere.

Con l'atto introduttivo venivano chieste la dichiarazione di nullità o annullabilità della deliberazione, l'accertamento della legittimità dell'opera, il riconoscimento del diritto ad apporre la targa e la condanna del condominio al risarcimento degli eventuali danni. La proprietaria sosteneva che il proprio titolo di acquisto non contenesse limiti opponibili, che il regolamento non le fosse vincolante e che, comunque, l'apposizione della targa integrasse un uso consentito della parete comune ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza pregiudizio per il decoro.

Il condominio si costituiva invocando l'art. 5 del regolamento, qualificato come contrattuale, secondo cui targhe e insegne sulla facciata erano subordinate alla preventiva autorizzazione dell'amministratore e al rispetto del decoro dell'edificio.

La decisione

In primo grado il Tribunale aveva dichiarato nulla la delibera e accertato il diritto della condomina ad apporre la targa, ritenendo sì contrattuale il regolamento, ma non opponibile alla proprietaria in mancanza di trascrizione o di specifica accettazione della clausola limitativa; da ciò aveva tratto la conseguenza che l'opera rientrasse nell'uso più intenso consentito dall'art. 1102 c.c.

La Corte d'Appello corregge questo snodo decisivo. Secondo il Collegio, nell'atto di acquisto della proprietaria e in quello del suo dante causa vi era un espresso richiamo al regolamento, e nel rogito era precisato che l'acquirente si obbligava a rispettarlo. Per questa ragione la clausola regolamentare è stata ritenuta opponibile.

Il passaggio centrale della motivazione è netto: "l'apposizione di targhe e/o insegne sulla facciata condominiale è sottoposta all'autorizzazione dell'Amministratore ed esula dunque dai poteri dell'Assemblea condominiale". Ne consegue, prosegue la Corte, che la deliberazione impugnata è nulla, perché l'assemblea ha deciso su una materia sottratta alle sue attribuzioni e riservata dal regolamento a un diverso organo. Il riferimento richiamato dalla sentenza è a Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839, che annovera tra le cause di nullità il difetto assoluto di attribuzione dell'assemblea.

La Corte aggiunge poi un profilo altrettanto importante. Proprio perché il regolamento attribuiva il potere autorizzativo all'amministratore, "in difetto dell'autorizzazione dell'Amministratore la condomina non può apporre e/o mantenere la targa installata sulla facciata condominiale". È qui il punto che la nota originaria non metteva adeguatamente a fuoco: la nullità della delibera assembleare non si traduce nel riconoscimento del diritto all'installazione, ma soltanto nell'eliminazione di un atto proveniente da un organo incompetente. Il titolo autorizzativo richiesto dal regolamento resta necessario (si segnala Via libera alle targhe sul muro comune).

La motivazione precisa inoltre che il condominio avrebbe potuto chiedere la rimozione della targa, ma tale statuizione non poteva essere pronunciata in appello perché non era stata oggetto di espressa domanda nelle conclusioni di primo grado. Solo in via ulteriore il Collegio osserva che, tenuto conto del decoro della facciata e del contesto dell'edificio, il cartello apposto dalla conduttrice non era in linea con le restanti insegne presenti.

Da qui il dispositivo: in parziale riforma della sentenza di primo grado, viene dichiarato che la proprietaria non ha diritto di apporre l'insegna sulla facciata condominiale; per il resto viene confermata la nullità della delibera. Le spese di entrambi i gradi sono integralmente compensate per reciproca soccombenza, ai sensi dell'art. 92 c.p.c.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass., Sez. Un., 14 aprile 2021, n. 9839 - Tra le cause di nullità delle delibere condominiali rientra il difetto assoluto di attribuzione dell'assemblea. È il precedente direttamente richiamato per qualificare nulla la decisione assembleare intervenuta su un potere che il regolamento riservava all'amministratore.
• Cass. civ., 9 novembre 1998, n. 11268 - Il regolamento condominiale di natura contrattuale può validamente derogare all'art. 1102 c.c. e imporre limiti più rigorosi al godimento delle parti comuni da parte del singolo condomino.
• Cass. civ. n. 1921/2016 - In tema di regolamento contrattuale, il richiamo o la menzione nell'atto di acquisto possono rendere il regolamento conosciuto e accettato dall'acquirente, anche indipendentemente dalla trascrizione, quando si tratta di limiti chiaramente enunciati.
• Cass. civ. n. 24526/2022 - Per le clausole del regolamento contrattuale che limitano la destinazione o l'uso delle proprietà esclusive, la giurisprudenza richiede invece una tecnica negoziale più rigorosa: non basta il mero rinvio al regolamento, ma occorre una vera relatio perfecta con specifica riproduzione della clausola limitativa nell'atto di acquisto.
• App. Torino, 3 dicembre 2024, n. 990 - Sul tema dell'opponibilità agli aventi causa, è stata ribadita una lettura più severa quando la clausola regolamentare incide sulla sfera della proprietà esclusiva: il generico richiamo al regolamento non è sufficiente a vincolare l'acquirente.
• Cass. civ., 13 novembre 2020, n. 25790 - L'art. 1102 c.c. consente al singolo partecipante di servirsi della cosa comune anche per fini esclusivamente propri, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca il pari uso altrui. È il quadro di regola entro il quale si collocano, in assenza di limiti convenzionali efficaci, targhe e insegne sulla facciata.
• Cass. civ., 26 maggio 2021, n. 14598 - In materia di modifiche del muro perimetrale comune, la giurisprudenza conferma che l'uso individuale è in linea di principio consentito entro i limiti dell'art. 1102 c.c., ma può essere compresso da una clausola regolamentare di natura contrattuale che richieda una preventiva autorizzazione.
• Cass. civ., 18 novembre 2019, n. 29924 - Anche in presenza di una disciplina regolamentare autorizzativa, l'uso individuale della facciata resta soggetto al controllo di compatibilità con il decoro architettonico e con i limiti posti dall'art. 1102 c.c.; il regolamento contrattuale può dunque rafforzare il presidio sulla facciata comune.

Considerazioni conclusive

Il punto decisivo non è stabilire in astratto se la targa costituisca uso consentito della facciata, ma verificare chi, in base al regolamento contrattuale opponibile, sia titolare del potere di autorizzarla. Quando il potere decisionale è riservato all'amministratore, l'assemblea che interviene al suo posto delibera senza attribuzione e la decisione è nulla secondo la linea tracciata da Cass., Sez. Un., n. 9839/2021; al tempo stesso, però, la mancanza dell'autorizzazione richiesta impedisce di affermare il diritto del condomino a installare o mantenere la targa. Si collocano nella stessa direttrice gli arresti che riconoscono al regolamento contrattuale la possibilità di comprimere l'uso individuale delle parti comuni oltre i limiti ordinari dell'art. 1102 c.c., come Cass. n. 11268/1998, Cass. n. 14598/2021 e Cass. n. 29924/2019; in tal senso v. i limiti regolamentari alle opere sulla facciata. Sullo sfondo resta il criterio generale dell'art. 1102 c.c., utile a qualificare targhe e insegne come possibili forme di uso più intenso del muro comune in assenza di vincoli convenzionali efficaci; per un approfondimento, v. un focus sull'uso della facciata per le targhe.

Più articolato è il tema dell'opponibilità del regolamento agli aventi causa. La soluzione accolta valorizza il richiamo contenuto nel rogito e si muove lungo la linea di Cass. n. 1921/2016; sul punto v. anche l'opponibilità del regolamento contrattuale agli aventi causa. La lettura più rigorosa espressa da Cass. n. 24526/2022 e ripresa da App. Torino n. 990/2024 delimita però questa conclusione ai casi in cui la clausola incida sulla proprietà esclusiva o sulla sua destinazione, dove il mero rinvio al regolamento non basta e occorre una specifica incorporazione del vincolo nell'atto di trasferimento; come chiarito anche da questa ricostruzione sulla relatio perfecta. In definitiva, nelle controversie relative a targhe e insegne sulla facciata il baricentro resta duplice: da un lato la competenza dell'organo cui il regolamento affida il potere autorizzativo; dall'altro la natura della clausola invocata, perché da essa dipende sia la validità della delibera sia la concreta possibilità di opporre il vincolo al condomino acquirente. Per un ulteriore approfondimento operativo, può vedersi anche il consenso necessario per insegne e targhe in condominio.