La rampa per accedere alle autorimesse può essere pedonale, ma in ambito condominiale spesso è carrabile. In ogni caso, tale manufatto costituisce spesso fonte di discussione tra i condomini ma non si possono escludere conflitti con il costruttore.
La rampa con eccessiva pendenza: il conflitto con il costruttore
È possibile che la rampa di accesso all'autorimessa sia stata realizzata non a regola d'arte con una pendenza tale da impedire a uno o più condomini di fruire del box acquistato.
In linea generale bisogna affermare che i gravi difetti che, ai sensi dell'art.1669 c.c., fanno sorgere la responsabilità dell'appaltatore nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, consistono in quelle alterazioni che, in modo apprezzabile, riducono il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e pratica e secondo la sua intrinseca natura.
Tuttavia, deve risultare chiaro come l'operatività della garanzia ex articolo 1669 c.c. non sia limitata ai gravi difetti della costruzione relativi al bene principale, come gli appartamenti costruiti, dovendo ricomprendere ogni deficienza o alterazione che vada ad intaccare in modo significativo sia la funzionalità sia la normale utilizzazione dell'opera.
Di conseguenza si potrebbe parlare di vizio ex art 1669 c.c. se la pendenza della rampa di accesso all'autorimessa condominiale superasse abbondantemente il 20%, presentando un insufficiente raggio di curvatura e non consentendo un uso agevole e sicuro della stessa.
Naturalmente si rende necessario valutare l'applicabilità del D.M. 1.2.86 al caso di specie e l'incidenza dei vizi di costruzione e delle violazioni sulla funzionalità dell'autorimessa, ai fini di verificare se esse comportino o meno l'inagibilità della rampa di accesso e, conseguentemente, una notevole menomazione all'utilizzo di detto bene (Cass. civ., sez. II, 18/01/2017, n. 1218).
La rampa di accesso come posteggio: una delibera illegittima
Un condomino, titolare di un box, impugnava una delibera che aveva "istituzionalizzato" la sosta sul viale di accesso al fabbricato, con conseguente restringimento della larghezza della rampa di accesso alle autorimesse e necessità di ricorrere a laboriose manovre al fine di evitare l'impatto con altri veicoli.
La decisione impugnata consentiva la sosta su detto accesso solo ai residenti con lesione della posizione dell'attore in quanto non residente. Il titolare del box riteneva quindi la delibera nulla.
In ogni caso impugnava anche due successive delibere: una che approvava la planimetria dei posti auto e posti moto e la terza che stanziava la spesa per delimitare con vernice i posti. Il Tribunale dava torto all'attore.
La Corte di Appello, invece, tenendo conto delle considerazioni della CTU, evidenziava l'erroneità della sentenza di primo grado laddove non aveva rilevato la nullità della prima delibera relativamente alla previsione dell'utilizzo di spazi della rampa di accesso alla sosta delle autovetture, sotto il profilo della compromissione del comodo transito e della sicurezza.
Secondo i giudici di secondo grado la prima delibera comportava la realizzazione di una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c. nella parte in cui aveva disposto una modifica di parte del bene comune, appunto della rampa di accesso, siccome trasformata in parte in posti auto per la sosta dei veicoli, pregiudicando la sua destinazione naturale di comodo accesso e transito in sicurezza.
La stessa Corte di Appello riteneva invalide pure le altre due delibere impugnate, ritenute concreta attuazione della prima decisione.
Il condominio ricorreva in cassazione, sostenendo che già prima delle delibere impugnate, i condomini utilizzavano in modo disordinato la rampa di accesso per parcheggiare le proprie autovetture e, quindi, si erano venute a creare le condizioni per disciplinare l'uso delle aree a ciò destinate. La Cassazione ha dato torto al condominio.
Secondo i giudici supremi correttamente i giudici di secondo grado hanno sostenuto la tesi della violazione dell'articolo1120 c.c., situazione che si verifica quando interviene una modificazione della cosa comune, la quale si configura sia quando si viene a verificare un'alterazione dell'entità materiale del bene operandone una trasformazione, sia quando l'intervento deliberato dall'assemblea comporti la trasformazione della destinazione del bene comune, ipotesi che è venuta in rilievo nel caso esaminato.
Infatti quella che prima era una rampa di accesso è divenuta per volere assembleare un'area comune destinata a parcheggio determinante pericolo per la sicurezza e un'apprezzabile e permanente incomodità anche per un solo condomino (Cass. civ., sez. II, 23 luglio 2024, n. 20391).
Il blocco all'accesso della rampa
Non è raro che un condomino posteggi abusivamente sulla rampa di accesso impedendo di accedere ai garage (magari per un intero giorno). In tal caso, se risulta provata l'utilizzazione da parte di uno dei condomini della cosa comune in modo da impedirne l'uso, anche potenziale, agli altri partecipanti, questi ultimi possono pretendere un risarcimento (che è risarcibile, in quanto in re ipsa).
Tale danno, da ritenersi in re ipsa, ben può essere quantificato in base ai frutti civili che l'autore della violazione abbia tratto dall'uso esclusivo del bene, imprimendo ad esso una destinazione diversa da quella precedente.
Non è invece certamente configurabile come in re ipsa un danno non patrimoniale, inteso come disagio psico-fisico, conseguente alla mancata utilizzazione di un'area comune condominiale, potendosi ammettere il risarcimento del danno non patrimoniale solo in conseguenza della lesione di interessi della persona di rango costituzionale, oppure nei casi espressamente previsti dalla legge, ai sensi dell'art. 2059 c.c., sempre che si tratti di una lesione grave e di un pregiudizio non futile (Cass. civ., sez. II, 04/07/2018, n. 17460).
Le cadute sulla rampa
Merita infine di essere ricordato che se, nel periodo invernale, un condomino dovesse cadere sulla rampa di accesso al box, non potrebbe poi "automaticamente" pretendere il risarcimento danni dagli altri condomini.
In particolare, non è possibile chiedere risarcimenti se il sinistro poteva essere evitato tenendo un comportamento ordinariamente cauto in considerazione delle intense nevicate e delle temperature particolarmente rigide del periodo invernale.
