È noto che il sindacato del giudice, in sede di impugnativa delle delibere di assemblee, attiene solo alla legittimità di questa (e quindi alla violazione della legge o del regolamento), con preclusione dell'esame del merito e cioè dei motivi che possono aver indotto la maggioranza dei condomini a scegliere, per esempio, un preventivo piuttosto che un altro.
Tuttavia, il contenuto di opportunità e convenienza può essere sindacato dall'autorità giudiziaria qualora i condomini abbiano.
La nozione di eccesso di potere in ambito di diritto civile condominiale non è prevista espressamente da una norma specifica; è invece frutto di elaborazione giurisprudenziale, siccome è di origine strettamente amministrativa appartenendo solo al campo del diritto pubblico.
Non può essere dedotto a motivo di annullamento di una delibera di assemblea l'apprezzamento di fatto da parte della maggioranza dei condomini degli argomenti trattati in assemblea, salvo che la causa del provvedimento adottato sia falsamente deviata dal suo normale modo di essere, cioè la decisione della maggioranza sia viziata da eccesso di potere.
A tale proposito si segnala una recente decisione del Tribunale di Roma (sentenza n. 5613 del 31 maggio 2024).
Fatto e decisione
La lite nasceva dall'impugnativa di una delibera (per numerosi motivi sia procedurali che sostanziali) da parti di alcuni condomini che convenivano in giudizio il condominio, per sentire dichiarare nulla o, comunque, annullare l'impugnata decisione assembleare, relativamente ai punti n. 1, 2, 3, 4 e 5 dell'ordine del giorno dell'assemblea.
Gli attori notavano, tra l'altro, che con la delibera impugnata l'assemblea aveva reiterato quanto già deliberato in occasione di precedenti assemblee, senza nulla aggiungere né togliere. Il Tribunale ha dato ragione agli attori.
Infatti la delibera contestata ha ratificato espressamente il contenuto di pregresse delibere impugnate; di conseguenza il giudicante ha ritenuto sussistente l'eccesso di potere, atteso che l'assemblea ha avuto come unico obiettivo quello di eludere la definizione dei giudizi già pendenti.
Il Tribunale ha ricordato che, in tema di impugnazione delle delibere condominiali, la sostituzione della delibera contestata con altra adottata dall'assemblea in conformità della legge, facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere, analogamente a quanto disposto dall'art. 2377 c.c., comma 8, dettato in tema di società di capitali, a condizione che la nuova deliberazione abbia un identico contenuto, e che cioè provveda sui medesimi argomenti, della deliberazione impugnata, ferma soltanto l'avvenuta rimozione dell'iniziale causa di invalidità.
Riflessioni conclusive
È stato chiarito dalla giurisprudenza che affinché una delibera possa legittimamente sostituirsi a quella già impugnata, è necessario un riesame della precedente decisione, da effettuarsi attraverso un nuovo apprezzamento degli interessi da perseguire e comporre, eliminando eventuali vizi, a tutela della collettività condominiale; al contrario se, l'assemblea si limita semplicemente a confermare quanto già deciso in precedenza, la seconda delibera non può considerarsi "legittimo esercizio del potere discrezionale dell'organo deliberante assembleare", configurandosi, invece, un eccesso di potere che determina l'invalidità della seconda deliberazione (Cass. civ., sez. II, 20/04/2001, n. 5889).
Per poter parlare di eccesso di potere occorre la prova che, attraverso la delibera, l'assemblea abbia inteso realizzare finalità estranee agli interessi del condominio, o abbia (anche senza volerlo) posto in essere una situazione di pregiudizio per la collettività.
In ogni caso la situazione dannosa che ne deriva a carico della minoranza dissenziente deve essere di una certa gravità: così, ad esempio, se si decide di locare l'alloggio del portiere ad un canone lievemente più basso di quello che si può realizzare, la deliberazione relativa non è impugnabile.
Alle stesse conclusioni si deve pervenire anche nel caso in cui l'assemblea decida di provvedere alla manutenzione di una parte comune dichiarata pericolante da un tecnico e non pericolante da un altro tecnico, in quanto rientra nel campo delle decisioni che implicano valutazioni di merito per le quali l'assemblea è sovrana e la volontà della maggioranza vincola la minoranza dissenziente.
In altre parole l'assemblea è organo sovrano della volontà dei condomini, i quali sono padroni, ove esprimano una valida maggioranza, di scegliere questa o quell'impresa esecutrice dei lavori di manutenzione dell'edificio, questo o quel tecnico incaricato della progettazione e della direzione dei lavori, di stipulare questo o quel contratto, di arrivare a questa o quella transazione, ovviamente sempre nei limiti della gestione degli interessi condominiali, senza che il giudice possa essere chiamato a valutare la "convenienza" dell'affare.
Al contrario si può parlare di eccesso di potere, ad esempio, per quella delibera che - senza motivo - stabilisce di soprassedere ai lavori di rifacimento del tetto, in contrasto con una precedente delibera condominiale nella quale il condominio aveva già deciso le modalità di automatico affidamento dei lavori alla ditta prescelta, nel caso di mancata individuazione di un appaltatore alternativo da parte di una commissione composta da tre condomini; pertanto il contrasto tra le due delibere associato all'assenza di motivazione, fa emergere un'irragionevolezza dell'agire dell'assemblea riconducibile al vizio sopracitato.
