L'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice disciplina la modifica delle tabelle millesimali, che indicano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto all'intero edificio condominiale.
È importante sottolineare che secondo la detta norma le tabelle possono essere rettificate o modificate solo con il consenso di tutti i condomini.
La modifica però può avvenire anche senza unanimità, con la maggioranza prevista dall'art. 1136 c.c., comma 2 (maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell'edificio), solo in due casi: se le tabelle sono state redatte con errori che attengano alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l'estensione, l'altezza, l'ubicazione, ecc.); se ci sono stati cambiamenti nell'edificio (es. sopraelevazioni, ampliamenti, divisioni) che hanno alterato il valore millesimale di almeno un quinto per una o più unità immobiliari.
In questi casi, la modifica può essere fatta anche nell'interesse di un solo condomino, e il costo della revisione è a carico di chi ha causato la variazione.
Accade spesso, all'interno di un caseggiato, che l'assemblea deliberi la modifica delle tabelle millesimali senza motivare chiaramente le ragioni del cambiamento.
In tal caso si pone la seguente questione: chi propone la modifica delle tabelle millesimali deve dimostrare che ci sono i presupposti previsti dalla legge, come un errore originario o una variazione significativa dell'edificio? La questione è stata recentemente affrontata da una decisione della Corte di Appello di Napoli (sentenza n. 4749 del 7 ottobre 2025).
La vicenda
Due condomine convenivano in giudizio il condominio, chiedendo l'annullamento della delibera assembleare con cui era stata approvata la revisione delle tabelle millesimali. A loro avviso, la delibera risultava illegittima perché adottata a maggioranza anziché all'unanimità e in assenza dei presupposti richiesti dall'art. 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Il condominio si costituiva in giudizio, chiedendo l'accertamento delle modifiche apportate dalle attrici ai rispettivi immobili e dei relativi titoli abilitativi, sostenendo che tali interventi avessero alterato i valori millesimali e reso necessaria la revisione delle tabelle.
In via subordinata, domandava l'approvazione giudiziale delle nuove tabelle millesimali predisposte dal tecnico incaricato. Il Tribunale dava torto alle attrici. Il giudice di primo grado riteneva legittima la delibera, pur se approvata a maggioranza.
Il Tribunale osservava che le ricorrenti non avevano contestato le trasformazioni apportate ai loro immobili (chiusura parziale di un terrazzo, realizzazione di balconi, apertura di una seconda porta), ritenendo che tali modifiche avessero inciso in modo significativo sul valore proporzionale dell'unità rispetto all'intero edificio, e che ciò giustificasse la revisione delle tabelle millesimali.
Infine, il Tribunale dichiarava inammissibili le domande riconvenzionali del condominio, sia quella relativa all'approvazione giudiziale delle nuove tabelle, sia quella volta ad accertare lo stato attuale degli immobili delle ricorrenti.
La decisione della Corte di Appello
La Corte di Appello ha dato ragione alle due condomine, mettendo in rilievo che l'onere di dimostrare i presupposti per la modifica delle tabelle grava sul condominio e che non si può presumere l'esistenza di modifiche solo perché non contestate.
I giudici di secondo grado hanno quindi disposto un accertamento tecnico, dal quale è emerso che le presunte trasformazioni delle due condomine non risultavano effettivamente presenti: la seconda porta era chiusa, l'appartamento risultava unico e il vano cucina non era stato ricavato da una chiusura del terrazzo.
Alla luce di questi riscontri, la Corte ha annullato la delibera, ritenendola illegittima perché fondata su presupposti non verificati e non corrispondenti allo stato attuale dei luoghi. La revisione delle tabelle millesimali, dunque, non era giustificata.
Considerazioni conclusive
La sentenza in commento mette in evidenza che il diritto di chiedere la revisione delle tabelle millesimali è condizionato dall'esistenza di uno o di entrambi i presupposti indicati dalla legge, vale a dire l'errore o l'alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano e, in base alla regola generale dell'onere probatorio, la prova della sussistenza delle condizioni che legittimano la modifica incombe su chi intende modificare le tabelle, quanto meno con riferimento agli errori oggettivamente verificabili (Cass. civ., Sez. II, 14/12/2016, n. 25790).
Nel caso esaminato il condominio ha addotto, a giustificazione dell'approvazione della revisione tabellare, l'alterazione del rapporto originario dei valori millesimali provocata dalle modifiche asseritamente apportate dalle attrici alla unità immobiliare di loro proprietà.
Si ricorda che compete al giudice del merito stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità, se sorretto da adeguata motivazione.
In ogni caso le tabelle millesimali possono essere rivedute o modificate solo in caso di notevole alterazione del rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano (Cass. civ., sez. II, 23 gennaio 2023, n. 1896).
La riforma del condominio, attuata con la L. n. 220 del 2012, ha riservato la modifica delle tabelle millesimali alle ipotesi in cui, a causa delle mutate condizioni di una parte dell'edificio, sia alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino.
Nel caso esaminato la presunta chiusura parziale del terrazzo per ricavare un vano cucina, pur risultando plausibile secondo il CTU, non ha prodotto un aumento di volumetria tale da alterare significativamente il rapporto millesimale.
Inoltre è stato sottolineato che il frazionamento interno di un appartamento, anche se comporta l'aggiunta di una seconda porta e la presenza di impianti autonomi, non incide automaticamente sui valori millesimali e non giustifica da solo la revisione delle tabelle.
