In caso di vendita di un'unità immobiliare facente parte di un caseggiato l'art. 63, comma 4, disp. att. c.c. dispone che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso ed a quello precedente (il subentro va correlato all'atto di compravendita).
In altre parole l'amministratore potrebbe chiedere le somme a debito relative ad una data unità immobiliare al venditore o all'acquirente che è tenuto a pagare le somme non corrisposte dal dante causa relative all'anno in corso ed a quello precedente l'acquisto. Tuttavia è possibile che nell'approvare il bilancio consuntivo, l'assemblea condominiale ponga a carico dei nuovi condomini il pagamento di oneri condominiali relativi ad annualità pregresse rispetto a quelle della gestione in corso e della gestione precedente. In tal caso bisogna stabilire se la delibera sia nulla o annullabile.
In merito a tale questione si è pronunciata di recente la Cassazione (ordinanza 24 luglio 2024 n. 20601).
Fatto e decisione
Un condominio chiedeva ed otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per pagamento di spese condominiali (non pagate dal venditore) nei confronti dell'acquirente di un'unità immobiliare.
Il neo- condominio si opponeva al decreto, eccependo la nullità della delibera di approvazione del consuntivo e di ripartizione delle spese di gestione.
In particolare il condomino lamentava che con la detta decisione il condominio gli aveva imputato un importo di circa € 16.688 con la causale "saldo esercizio precedente", computando spese maturate anteriormente al biennio precedente la data di acquisto dell'immobile: in altre parole il condomino mirava a far valere la violazione dell'art. 63 co. 4 disp. att. c.c. Il Tribunale accoglieva l'opposizione e revocava il decreto ingiuntivo. La Corte di appello confermava la decisione di primo grado, ritenendo la delibera assembleare nulla.
I giudici di secondo grado sostenevano che sono nulle per impossibilità dell'oggetto (e non già annullabili) le delibere assembleari adottate in violazione dei criteri normativi di ripartizione delle spese, poiché la maggioranza condominiale non può incidere sulla misura degli obblighi dei singoli condomini, ove tale misura sia fissata da una espressa disposizione (in questo caso legislativa).
Il giudice di appello confermava che l'applicazione di tale principio conduceva a dichiarare la nullità della delibera per violazione dell'art. 63 disp. att. c.c., comma 4. Il condominio ricorreva in cassazione denunciando la violazione degli artt. 1137 c.c. e 63 disp. att. c.c., per avere la Corte di Appello ritenuto che l'errata imputazione di una spesa a carico di un condomino costituisca vizio di nullità della delibera, anziché di annullabilità. La Cassazione ha dato ragione al condominio. I giudici supremi hanno ricordato che le delibere condominiali di ripartizione delle spese di gestione, emanate in violazione dei criteri normativi (legali o negoziali), sono nulle solo se l'assemblea (a maggioranza) abbia manifestato l'intendimento di modificarli programmaticamente per il futuro.
La Suprema Corte ha quindi cassato la sentenza della Corte di Appello, rinviando alla medesima in diversa composizione, affinché si pronunci in conformità con i principi di diritto enunciati.
Considerazioni conclusive
Nel caso di specie, l'illegittimità lamentata del condomino consiste nell'imputazione a suo carico - in sede di bilancio consuntivo - degli importi arretrati relativi ad oneri condominiali riferiti annualità precedenti all'anno in corso e a quello precedente all'acquisto della proprietà, in spregio a quanto previsto dall'art. 63 quarto comma disp. att. c.c. È stato affermato che il mancato rispetto dei criteri stabiliti dalla legge in ordine all'imputazione delle spese in caso di subentro nei diritti di un condomino - previsti dall'art. 63 comma quarto disp. att. c.c. - determina non una mera irregolarità procedimentale o una errata applicazione in fatto di un corretto criterio legale di distribuzione delle spese tra alienante ed acquirente di un immobile, ma una violazione dei diritti dei singoli condomini (addebitando all'uno spese legalmente di pertinenza solo dell'altro) idonea a rendere nulla la deliberazione (Trib. Roma 29 ottobre 2020 n. 14986). Le Sezioni Unite della Cassazione sono giunte ad una diversa conclusione.
Si è infatti messo in rilievo come l'assemblea che deliberi a maggioranza di modificare i criteri di ripartizione previsti dalla legge o dall'accordo unanime dei condomini opera in difetto assoluto di attribuzioni, mentre non esorbita dalle proprie attribuzioni l'assemblea che (come in questo caso) si limiti a ripartire le spese condominiali per il caso oggetto della delibera, anche se la ripartizione venga effettuata (consapevolmente) in violazione dei criteri legali o negoziali.
Una delibera di quest'ultimo tipo non ha carattere normativo (cioè, non incide su tali criteri generali, valevoli per il futuro), né è contraria a norme imperative.
Pertanto, tale delibera è semplicemente annullabile e quindi deve essere impugnata, a pena di decadenza, entro il termine perentorio di trenta giorni ex art. 1137 co. 2 c.c. Si può affermare perciò che sono nulle solo le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135 c.c., nn. 2) e 3), e che è sottratta al metodo maggioritario (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839; Cass. civ., sez. VI, 21/06/2022, n. 20009).
