La delibera che approva il consuntivo nel quale, nonostante la contraria disposizione contenuta nel regolamento contrattuale, vengono ripartite le spese anche a carico del costruttore per le unità immobiliari invendute è annullabile e non nulla.
Di conseguenza, in caso di opposizione a decreto ingiuntivo, occorre svolgere specifica domanda riconvenzionale di annullamento, pena la conferma del provvedimento monitorio.
E' questo quanto si ricava dalla recente sentenza n. 441 della Corte di Appello di Caltanissetta del 16 ottobre 2025.
Fatto e decisione
Nella specie l'impresa costruttrice dell'edificio condominiale aveva proposto opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale le era stato ingiunto il pagamento degli oneri condominiali relativi agli anni 2016/2017.
A sostegno dell'opposizione la stessa aveva eccepito la nullità della delibera condominiale posta a fondamento del provvedimento monitorio, in quanto in contrasto con il regolamento condominiale, che prevedeva in favore del costruttore l'esenzione del pagamento delle quote comuni per gli immobili invenduti o non affittati.
In primo grado il Tribunale aveva evidenziato che, nelle ipotesi di opposizione a decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo emesso ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c., il condomino opponente può far valere solo questioni riguardanti l'efficacia della delibera posta a fondamento della pretesa monitoria.
Il Giudice di primo grado aveva al contempo ritenuto che nella specie non vi fosse alcuna ipotesi di nullità della delibera, ma di mera annullabilità, in quanto con essa l'assemblea non aveva modificato i criteri di ripartizione degli oneri condominiali rispetto a quanto previsto nel regolamento condominiale, ma solo erroneamente ripartito le spese medesime.
Il Tribunale aveva poi dato atto che la più recente giurisprudenza in materia ha riconosciuto la possibilità per il giudice dell'opposizione di sindacare sia la nullità che l'annullabilità della deliberazione a condizione, però, che tali vizi siano dedotti in via di azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento ai sensi dell'art. 1137 c.c. e nel termine perentorio previsto da tale norma, cosa che, nel caso in specie, non era avvenuta, con conseguente rigetto dell'opposizione.
Di qui l'appello proposto dall'impresa costruttrice. Ma anche la decisione della Corte è stata del medesimo tenore.
Nella specie risultava incontestato il fatto che la ripartizione delle spese operata con la delibera posta alla base dell'opposto decreto ingiuntivo era stata adottata in contrasto con la chiara previsione del regolamento condominiale contrattuale, che esonerava il costruttore dal pagamento delle spese relative alle unità immobiliari invendute o non affittate.
Tuttavia, anche secondo i Giudici di appello, detta circostanza non consentiva di ritenere che l'assemblea avesse voluto modificare, anche per il futuro, i criteri generali di ripartizione delle spese condominiali e che essa fosse, pertanto, semplicemente annullabile e non affetta da nullità.
La Corte di Appello ha a tal proposito ricordato come la giurisprudenza sia ormai giunta a escludere che le deliberazioni che ripartiscono le spese tra i condomini in contrasto con i criteri legali o convenzionali siano sempre adottate in carenza di potere da parte dell'assemblea (vizio che comporterebbe la nullità della delibera), permanendo, pertanto, per emendarla, esclusivamente la sanzione dell'annullabilità.
Ciò significa che l'assemblea è competente per l'approvazione e la ripartizione, col metodo maggioritario, delle spese per la gestione ordinaria e straordinaria delle parti e dei servizi comuni e tali attribuzioni non vengono meno quando l'organo collegiale incorra in un cattivo esercizio del potere, adottando un errato criterio di ripartizione delle spese, contrastante con la legge o con il regolamento condominiale.
Considerazioni conclusive
La Corte di Appello di Caltanissetta ha fatto consapevole applicazione del principio di diritto sancito dalle Sezioni Unite della Cassazione con la nota sentenza n. 9839 del 14/04/2021, in base alla quale sono affette da nullità, deducibile in ogni tempo e da chiunque vi abbia interesse, le deliberazioni dell'assemblea dei condomini che mancano ab origine degli elementi costitutivi essenziali, quelle che hanno un oggetto impossibile in senso materiale o in senso giuridico dando luogo, in questo secondo caso, ad un difetto assoluto di attribuzioni e quelle che hanno un contenuto illecito, ossia contrario a norme imperative o all'ordine pubblico o al buon costume.
Al di fuori di tali ipotesi, le deliberazioni assembleari adottate in violazione di norme di legge o del regolamento condominiale sono semplicemente annullabili e l'azione di annullamento deve essere esercitata nei modi e nel termine di cui all'art. 1137 c.c..
Sono altresì nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, n. 2) e n. 3), c.c. e che è sottratta al metodo maggioritario.
Sono, invece, meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate senza modificare i criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione, ma in violazione degli stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio delle dette attribuzioni assembleari, che non sono contrarie a norme imperative, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137 c.c..
Con la stessa decisione le Sezioni Unite hanno anche ritenuto che nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità, dedotta dalla parte o rilevata d'ufficio, della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, sia l'annullabilità di essa, a condizione che quest'ultima sia dedotta in via di azione mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell'atto di citazione in opposizione ai sensi dell'art. 1137, secondo comma, c.c. nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione.
Pertanto l'eccezione con la quale l'opponente deduca l'annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell'ingiunzione, senza chiedere una pronuncia di annullamento di tale deliberazione, è inammissibile e tale inammissibilità va rilevata e dichiarata d'ufficio dal giudice.
