Sulla Gazzetta Ufficiale del 27 luglio 2024 è stata pubblicata la legge 24 luglio 2024, n. 105, di conversione, con modificazioni, del D.L. n. 69/2024 (c.d. Decreto salva casa), recante disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.
Bisogna rilevare che in sede di conversione sono intervenute importanti modifiche e alcuni importanti correttivi a quanto era stato stabilito nel Decreto. Vediamoli.
- Problema Sottotetti
E' consentito sempre il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini a condizione che:
- siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio;
- l'intervento non comporti modifica nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
- sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.
In ogni caso resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.
Si tenga conto però che qualora il regolamento condominiale contenga una clausola di divieto di mutare l'originale destinazione dell'uso dell'immobile di proprietà esclusiva (compresi i sottotetti), ogni variazione da parte dal condomino dovrà qualificarsi illegittima e ogni altro condomino avrà legittimazione e interesse a domandare giudizialmente che la violazione sia inibita, ottenendo, ad esempio la chiusura dei locali cui sia stata impressa la nuova destinazione.
- Nuovi requisiti di abitabilità degli immobili
In attesa che veda la luce il decreto del Ministero della salute, da adottarsi, previa intesa in Conferenza unificata, con cui definire i requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici, è consentito al professionista tecnico asseverare, ai fini dell'agibilità, fermo restando il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente, la conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie nelle seguenti ipotesi:
- locali con altezza interna delle stanze fino a 2,40 metri,
- monolocale non inferiore a 20 metri quadrati per una singola persona e non inferiore a 28 metri quadrati per due persone, servizi inclusi. Deve comunque essere assicurato il rispetto degli altri requisiti igienico-sanitari previsti dalla normativa vigente (nuovo comma 5-bis dell'articolo 24 del Testo Unico Edilizia);
- Interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo
Tali interventi possono essere regolarizzati alle seguenti condizioni:
- il titolo deve essere stato rilasciato prima della entrata in vigore della legge 28 gennaio 1977, n. 10 (c.d. legge Bucalossi); a tale proposito si ricorda che la legge 10/1977 (abrogata dal D.P.R. 380/2001) è entrata in vigore il 30 gennaio 1977 e, tra le sue principali novità, ha introdotto (all'art. 1) il principio che l'esercizio del diritto a costruire è subordinato ad una concessione edilizia rilasciata dal Comune, superando in tal modo il precedente regime della licenza edilizia.
- gli interventi in questione non sono riconducibili ai casi previsti dall'art. 34-bis del D.P.R. 380/2001 sulle tolleranze costruttive, introdotto dalla lettera f) del comma 1 dell'articolo in esame.
- mediante specifica documentazione (pagamento sanzioni, informazioni catastali di primo impianto, ecc.).
- nei casi in cui sia impossibile accertarla mediante la documentazione sopra detta, è attestata dal tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.
Viene precisato che in caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dalla disciplina in materia di autocertificazione (v. capo VI del D.P.R. 445/2000).
- Ampliamento delle attività in edilizia libera: porticati e VEPA
- Ampliamento delle attività in edilizia libera: la tenda a pergola bioclimatica
- La dimostrazione dello stato legittimo degli immobili: le novità in ambito condominiale
- Le tolleranze costruttive
- 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore ai 500 metri quadrati;
- 3% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 300 e i 500 metri quadrati;
- 4% per le unità immobiliari con superficie utile tra i 100 e i 300 metri quadrati;
- 5% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 100 metri quadrati;
- 6% per le unità immobiliari con superficie utile inferiore ai 60 metri quadrati (nuovi commi 1-bis, 1-ter dell'articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia);
- Si prevede, inoltre, che gli scostamenti fino al 2% rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze (si pensi ai 10 metri fra le costruzioni) e di requisiti igienico-sanitari (si pensi ai 2,70 metri di altezza minima per i vani abitabili e ai 2,40 metri di altezza per i vani accessori o ai rapporti aeroilluminanti di 1/8).
Naturalmente è fondamentale accertare l'epoca di realizzazione delle varianti.
Quest'ultima può essere provata nei seguenti modi:
Il responsabile dell'abuso o il proprietario dell'immobile possono regolarizzare l'intervento mediante presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi dell'art. 36-bis, comma 5 (ossia, pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 euro e 30.984 euro); ovviamente, sulla SCIA scatteranno i classici controlli e l'eventuale adozione dei poteri inibitori e/o conformativi nei primi 30 giorni.
Viene estesa anche ai porticati - in aggiunta ai balconi aggettanti dal corpo dell'edificio e alle logge rientranti all'interno dell'edificio, già contemplati dal testo previgente - la possibilità di realizzare vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti (VEPA).
Non sono compresi i porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni dell'edificio prospicienti aree pubbliche.
In sede di conversione è stata inserita, quale ipotesi di attività edilizia libera, anche la tenda a pergola bioclimatica con telo retrattile o elementi di protezione mobili o regolabili.
In ogni caso viene specificato che tali opere:
- non possono determinare la creazione di uno spazio stabilmente chiuso, con conseguente variazione di volumi e di superfici;
- devono avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e;
- devono armonizzarsi alle preesistenti linee architettoniche.
Al fine di dimostrare lo stato legittimo, si può far riferimento al titolo abilitativo che ha approvato l'ultimo intervento edilizio realizzato sull'intero immobile o sull'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.
In sede di conversione è stato aggiunto all'art. 9-bis del Testo Unico Edilizia il comma 1-ter, secondo cui, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari di un condominio, non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell'edificio, di cui all'art. 1117 c.c.; parallelamente, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo dell'edificio non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari dello stesso condominio.
In sede di conversione è stata inserita una nuova tolleranza costruttiva del 6% per gli appartamenti con superficie inferiore ai 60 metri quadrati.
Con l'aggiunta di tale soglia, quindi, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le nuove tolleranze costruttive sono pari al
- Superamento doppia conformità
Tale superamento riguarda le parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), nonché alle ipotesi di assenza o difformità dalla SCIA (nuovo articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia). In sede di conversione, l'eliminazione della doppia conformità è stata estesa anche alle variazioni essenziali. Per mettersi in regola basterà che l'opera rispetti le norme urbanistiche in vigore quando si chiede la sanatoria, e le norme edilizie del periodo in cui è stata realizzata.
Le difformità parziali precedenti al 1977 si potranno regolarizzare presentando la Scia e pagando una sanzione.
- Accertamento della compatibilità paesaggistica
È prevista, infatti, la possibilità di ottenere l'accertamento di compatibilità paesaggistica anche nei casi di creazione di volume o superficie, nonché l'aumento di quelli legittimamente esistenti.
In questi casi, l'autorità competente deve esprimersi entro il termine perentorio di 180 giorni, previo parere vincolante della Soprintendenza, da rendersi entro il termine perentorio di 90 giorni.
In assenza di tale parere, si intende formato il silenzio assenso e l'autorità competente si esprime autonomamente sulla richiesta di rilascio del titolo edilizio.
Inoltre, le nuove regole valgono anche in presenza di interventi incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione.
- Il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare
Viene precisato che il mutamento della destinazione d'uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se non comporta l'esecuzione di opere edilizie o se le opere da eseguire sono riconducibili agli interventi di edilizia libera. Si precisa che è sufficiente la SCIA per i mutamenti di destinazione d'uso senza opere e per quelli che si accompagnano ad opere assoggettate a CILA; per i mutamenti con opere, invece, vale il titolo necessario per le opere realizzate.
Il cambio di destinazione d'uso è sempre possibile, all'interno della stessa categoria funzionale, e tra le categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva/direzionale e commerciale nell'ambito di immobili ubicati nelle zone A, B e C.
Resta fermo l'eventuale pagamento, ove dovuto, degli oneri di urbanizzazione secondaria.
Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate il cambio di destinazione d'uso è disciplinato dalla legislazione regionale.
- Immobili in zona sismica
Per quanto concerne le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche diverse da quelle a bassa sismicità, la versione originaria del decreto prevedeva che il tecnico attestasse che gli interventi fossero rispettosi della normativa in materia sismica; in sede di conversione viene precisato che l'attestazione dovrà essere riferita al rispetto delle norme tecniche di costruzione vigenti al momento della realizzazione.
- Alienazione immobili abusivi
Viene introdotta una nuova procedura per la vendita di immobili con opere abusive.
Se non contrastano con interessi rilevanti, il Comune può procedere all'alienazione del bene, subordinando il contratto alla rimozione delle opere abusive.
