La Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 21071 del 27 luglio 2024, ha ribadito il principio secondo cui il conduttore deve restituire l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto altrimenti sarà tenuto al risarcimento dei danni a meno che non dimostri una causa impeditiva della sua responsabilità.
Tale principio si estende anche alle occupazioni sine titulo per mancanza di contratto o per contratto nullo, rappresentando la stessa una fattispecie di illecito aquiliano ai sensi dell'art. 2043 cod. civ.
Fatto e decisione
La proprietaria e locatrice di un immobile conveniva in giudizio, con ricorso proposto ex art. 702 bis c.p.c., dinnanzi al Tribunale di Como, gli eredi della conduttrice, con lei conviventi, chiedendo che fosse accertata la loro responsabilità, ai sensi dell'art. 2043 cod. civ., per i danni causati all'appartamento con condanna al relativo risarcimento.
A sostegno della domanda, la ricorrente esponeva di aver ottenuto ordinanza di convalida di sfratto per morosità a causa del mancato pagamento dei canoni e che, in seguito allo sfratto, nonostante il decesso della conduttrice, i convenuti avevano continuato ad abitare nell'immobile.
Al momento della riconsegna dell'immobile locato, gli occupanti avevano sottoscritto un verbale con il quale venivano constatati i danni ai locali, con impegno anche a rifondere alla proprietaria le spese necessarie per lo smaltimento dei rifiuti abbandonati all'interno dell'immobile.
Si costituivano in giudizio i due convenuti, chiedendo il mutamento del rito (trattandosi, nella specie, di causa di locazione) e, nel merito, il rigetto della domanda, aggiungendo di aver accettato l'eredità materna con il beneficio dell'inventario.
Il Tribunale, disposto il mutamento del rito e dato atto del fallimento della mediazione, accoglieva la domanda dichiarando sussistente la responsabilità dei convenuti a titolo extracontrattuale con condanna al risarcimento dei danni e al pagamento delle spese di lite.
La pronuncia veniva impugnata dai soccombenti in primo grado dinanzi alla Corte d'Appello di Milano la quale rigettava il gravame e condannava gli appellanti alla rifusione delle ulteriori spese del grado.
La Corte milanese osservava che, in tema di inadempimento del conduttore all'obbligo di consegna della cosa locata nel medesimo stato in cui l'ha ricevuta, il locatore deve fornire la prova del fatto costitutivo del diritto, cioè il deterioramento intervenuto, mentre il conduttore deve dimostrare la sussistenza di un fatto impeditivo della sua responsabilità.
Questo principio, valevole in materia di locazione ai sensi dell'art. 1590 cod. civ., è stato dalla Corte d'appello ritenuto a maggior ragione applicabile anche nel caso di occupazione sine titulo per mancanza di contratto o per contratto nullo, rappresentando la stessa una fattispecie di illecito aquiliano ai sensi dell'art. 2043 cod. civ.
La Corte riteneva, dunque, legittima l'azione risarcitoria promossa dalla locatrice, mentre rimaneva ininfluente, nel giudizio, l'accettazione dell'eredità con beneficio d'inventario.
Quanto, poi, alla prova dei danni, la stessa era da ritenere pacificamente esistente in base a quanto constatato (anche mediante fotografie attestanti lo stato di degrado dell'immobile) dalle parti in sede di verbale di riconsegna ove gli occupanti si erano pure impegnati a sostenere i costi di rimozione e smaltimento dei rifiuti.
I convenuti soccombenti ricorrevano in cassazione per due ordini di motivi: 1) per non aver la Corte milanese considerato l'omessa prova da parte della locatrice che i danni fossero stati arrecati dopo la cessazione del contratto ossia dopo il decesso della conduttrice, madre dei convenuti; 2) per aver la Corte erroneamente applicato i principi dell'onere probatorio in materia contrattuale ad una fattispecie ritenuta dalla stessa di responsabilità extracontrattuale.
La Corte di Cassazione ha confermato la condanna al risarcimento dei danni a carico degli eredi della conduttrice dell'immobile.
Secondo la Suprema Corte l'accertamento compiuto dai giudici di merito in base al quale al momento della riconsegna l'immobile presentava vistosi danni - evidentemente non esistenti quanto la conduttrice ne aveva assunto la detenzione - ha portato a riconoscere in capo ai due figli, occupanti l'immobile, una responsabilità almeno solidale per i danni cagionati, con conseguente insorgenza del loro obbligo risarcitorio.
Considerazioni conclusive
In materia di restituzione della cosa locata, vige il principio di cui all'art. 1590 c.c. secondo cui il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
Incombe, pertanto, sul locatore fornire la prova dei danni all'immobile, mentre il conduttore è tenuto a dimostrare eventuali cause che escludano la sua responsabilità.
In tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cfr. Cass. n. 6387/2018)
Per la Corte, dunque, dovevano essere i convenuti occupanti l'immobile a dimostrare, a loro favore, che i danni esistenti all'interno dell'appartamento fossero tutti da ricondurre a responsabilità esclusiva della defunta madre, conduttrice dello stesso.
Tale principio si estende anche alle occupazioni sine titulo o con contratto nullo, trattate alla stregua di un illecito aquiliano, secondo l'art. 2043 c.c.
