La Suprema Corte si è recentemente occupata del crollo di un muro condominiale che era stato oggetti di interventi da parte alcuni condomini. In tal caso è importante accertare se le opere realizzate dai comproprietari siano state precedute o meno da preliminari verifiche sulla capacità del muro di sopportare sovraccarichi, mentre sono irrilevanti eventuali concause naturali del crollo. E' quanto ha affermato la Cassazione nell'ordinanza 11482/2024.
Fatto e decisione
A seguito di un evento atmosferico riconducibile ad una pioggia torrenziale, si verificava la caduta di un muro condominiale (per un tratto della lunghezza di circa 20 metri), eretto a protezione della scarpata posta a confine con le sottostanti proprietà facenti capo ad altro caseggiato.
Secondo una condomina il crollo era imputabile ai lavori eseguiti da altri condomini sul suolo comune. Il dissidio tra i partecipanti al condominio sfociava in una lite giudiziaria.
Il Tribunale dava torto alla condomina e la condannava a pagare l'importo di euro 18.479,63, oltre interessi, a favore degli altri comproprietari, a titolo di rimborso pro quota delle spese di messa in sicurezza e riparazione del detto muro comune.
La Corte d'appello confermava che il crollo del muro non era imputabile ai lavori eseguiti dagli sul suolo comune nelle porzioni rispettivamente in uso e, vertendosi in tema di responsabilità extracontrattuale, l'onere probatorio che gravava sulla condomina appellante non era stato assolto.
I giudici di secondo grado però riformavano la sentenza di primo grado in ordine alla quantificazione dell'importo dovuto all'appellante.
Quest'ultima ricorreva in cassazione, facendo presente che la Corte d'appello non aveva tenuto conto della situazione di comproprietà del muro, che era crollato contestualmente allo smottamento del terreno scosceso su cui insisteva, dopo essere stato oggetto di modificazioni per innalzamento e ricarico di terreno, nella porzione ad uso esclusivo degli altri comproprietari.
La condomina ricorrente aggiungeva che, accertata la precarietà del muro, sia per il contesto di progressiva erosione e instabilità del versante a valle e del pendio, sia per lo stato del muro stesso, i predetti comproprietari avrebbero dovuto rinforzare a loro spese il muro prima di procedere ai lavori di sopraelevazione.
Inoltre, si doleva della circostanza che la Corte d'appello avesse ritenuto irrilevante l'incidenza della concausa imputabile all'attività di ricarica del terreno.
La Cassazione evidenziava la complessiva inadeguatezza delle argomentazioni con cui i giudici di secondo grado avevano escluso ogni collegamento tra il crollo del muro, avvenuto a seguito di pioggia torrenziale, e i lavori edili eseguiti anni prima dai comproprietari, nella parte in cui avevano comportato ricarica di terreno e, quindi, sovraccarico del muro. I giudici supremi quindi sostenevano che la motivazione della sentenza impugnata risultava complessivamente insufficiente a giustificare l'esclusione di qualsiasi incidenza causale, sul crollo del muro in comproprietà, della ricarica di terreno.
Successivamente la Corte di rinvio evidenziava che, ferma la percepibilità della precarietà di luoghi (pendio, terreno franoso, consistenza del muro), difettava la prova di preventive e puntuali verifiche circa la capacità del muro di sopportare il sovraccarico, il cui onere incombeva sui comproprietari assuntori dei lavori.
Sulla base di questa premessa la stessa Corte di rinvio riteneva che il suo compito fosse limitato alla valutazione del concorso ascrivibile a detti lavori per il crollo del muro, da quantificare nella misura del 20%, con la conseguenza che la quota gravante sulla condomina attrice era inferiore a quella precedentemente liquidata; pertanto, quest'ultima aveva diritto a vedersi restituito quanto in eccedenza pagato.
La condomina ricorreva in cassazione facendo presente, tra l'altro, che la Corte di rinvio aveva erroneamente ritenuto il proprio compito "ridotto" solo alla valutazione in termini percentuali del concorso ascrivibile agli autori delle opere.
Inoltre riteneva fosse errata la decisione della Corte di attribuire efficacia concausale nel crollo del muro anche ad eventi naturali, ignorando così le conclusioni costanti della giurisprudenza che negano tale efficacia ai fini della eventuale riduzione proporzionale della responsabilità aquiliana. La Cassazione ha dato ragione alla ricorrente. Secondo i giudici supremi la Corte avrebbe dovuto verificare il riscontro dell'assolvimento dell'onere della prova - incombente in capo agli autori delle opere - circa l'adozione delle preventive verifiche sulla capacità o meno del muro di sopportare il sovraccarico.
Del resto, come ha evidenziato la condomina ricorrente, l'accertamento sopra detto era importante atteso che, nel caso di inidoneità del muro a tollerare il peso della sopraelevazione eseguita dagli altri comproprietari, spettava agli stessi ricostruirlo e rinforzarlo a loro spese (ai sensi dell'art. 885 c.c., comma 2).
Considerazioni conclusive
L'art 885 c.c., che riconosce ad ogni comproprietario la facoltà di alzare il muro comune, introduce una deroga sia al normale regime della comunione che a quello dell'accessione perché consente la formazione di una proprietà separata ed esclusiva della sopraelevazione, non subordinata al consenso del comproprietario del muro sottostante, al quale è attribuito solo il potere di chiedere in ogni momento la comunione della sopraelevazione (Cass. civ., Sez. II, 14/06/1993, n. 6627).
La sopraelevazione del muro comune deve essere eseguita, a norma dell'art. 885 c.c., secondo comma, con le modalità e gli accorgimenti necessari per evitare il pregiudizio della stabilità e solidità del muro sottostante.
In caso contrario detta norma accolla a colui che esegue la sopraedificazione su un muro non idoneo a sostenerla l'obbligo di ricostruirlo o di rinforzarlo a sue spese.
Del resto l'articolo 882 c.c., primo comma, precisa che le riparazioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono a carico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione del diritto di ciascuno, salvo che la spesa sia stata cagionata dal fatto di uno dei partecipanti.
Detta norma, perciò, pur prevedendo come regola generale quella del concorso di spesa in proporzione delle rispettive quote a carico di tutti coloro che hanno diritto sul muro comune ove necessiti di riparazione o debba essere ricostruito, fa salva l'eccezione dell'imputazione della spesa totale in capo a colui che abbia causato, in via esclusiva, il fatto dannoso.
