La morosità insorta durante una gestione annuale e rimasta insoluta, ove riportata nei successivi rendiconti non impugnati, diviene una posta di debito permanente del condomino nei confronti del condominio. Con la recente sentenza n. 9632, pubblicata lo scorso 4 giugno 2024, il Tribunale di Roma, facendo proprio un recente arresto della Suprema Corte, ha evidenziato come in ambito condominiale l'istituto della prescrizione sia di fatto inapplicabile.
Fatto e decisione
Nella specie un condomino aveva proposto appello avverso la sentenza del Giudice di Pace di Roma con la quale era stata rigettata l'impugnazione della deliberazione assembleare di approvazione del bilancio consuntivo della gestione ordinaria e del relativo piano di riparto.
In particolare, l'appellante contestava il conguaglio a debito relativo agli esercizi pregressi, ritenendolo prescritto, in quanto riferito a oneri condominiali approvati da precedenti assemblee e quindi riguardanti somme e maturate in precedenti esercizi annuali.
Infatti, come evidenziato dall'appellante, il rendiconto impugnato riportava un debito risalente al bilancio consuntivo del lontano 2009, a suo dire non più esigibile ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 2948, n. 4, c.c., non essendovi stati nel frattempo atti interruttivi della prescrizione.
Il Tribunale di Roma, rifacendosi a quanto recentemente statuito dalla Suprema corte, ha ricordato che ai sensi dell'art. 1130-bis c.c. il rendiconto condominiale deve contenere le voci di entrata e di uscita e quindi i versamenti occorsi nell'anno di riferimento in rapporto alle relative manifestazioni finanziarie, nonché ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, con indicazione nella nota sintetica esplicativa della gestione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti con riferimento al risultato economico di esercizio annuale.
Per il principio di cassa i crediti vantati dal condominio vanno inseriti nel rendiconto consuntivo relativo all'anno di esercizio in cui sono maturati.
Se, una volta inseriti, il condomino rimane moroso, le quoto condominiali insolute devono riportarsi nei successivi anni di gestione, costituendo così anche una permanente posta di debito nei confronti del condominio.
In altri termini, per il principio di continuità della gestione condominiale, il rendiconto contabile deve partire dai dati di chiusura del consuntivo dell'anno precedente, a meno che l'esattezza e legittimità di quest'ultimo sia stato contestato e accertato giudizialmente con l'impugnazione della delibera assembleare di approvazione.
La Cassazione ha appunto stabilito che "il rendiconto consuntivo per successivi periodi di gestione che, nel prospetto dei conti individuali per singolo condomino, riporti tutte le somme dovute al condominio, comprensive delle morosità relative alle annualità precedenti rimaste insolute (le quali costituiscono non solo un saldo contabile dello stato patrimoniale attivo, ma anche una permanente posta di debito di quel partecipante), una volta approvato dall'assemblea, può essere impugnato ai sensi dell'art. 1137 c.c., costituendo altrimenti esso stesso idoneo titolo ad un nuovo fatto costitutivo del credito stesso" (Cass. civ., 15 febbraio 2021, n. 3847).
Considerazioni conclusive
L'art. 2934 c.c. stabilisce in via generale che ogni diritto si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato volta per volta dalla legge. La prescrizione, quindi, essenzialmente per motivi di certezza del diritto, comporta il venir meno del potere di esercitare il diritto laddove il titolare non li eserciti per un certo lasso di tempo.
Salvo che la legge disponga diversamente, il termine ordinario di prescrizione, ex art. 2946 c.c., è pari a dieci anni. La legge prevede tuttavia una serie di ipotesi speciali di prescrizione c.d. breve.
In particolare, ai crediti vantati dal condominio nei confronti dei singoli condomini è ritenuta generalmente applicabile l'ipotesi di prescrizione quinquennale disciplinata dall'art. 2948, comma 1, n. 4, c.c., che riguarda "gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi".
La prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere (art. 2935 c.c.). Per quanto riguarda i crediti condominiali, dunque, il termine di prescrizione comincia a decorrere dall'approvazione assembleare del bilancio nel quale gli stessi sono compresi. Tale termine può essere però interrotto. L'art. 2943 c.c., infatti, stabilisce che la prescrizione sia interrotta dalla notificazione dell'atto giudiziario o dalla domanda proposta nel corso di un giudizio nei confronti della parte costituita o regolarmente dichiarata contumace o, appunto, "da ogni altro atto che valga a costituire in mora il debitore".
In questi casi il termine di prescrizione ricomincia nuovamente a decorrere da tale data (art. 2945 c.c.).
Ha sicuramente tale effetto la lettera con la quale l'amministratore intima al condomino moroso di provvedere al pagamento degli oneri scaduti. Così come interrompe la prescrizione il riconoscimento del debito operato dal condomino (art. 2944 c.c.).
Ma anche il fatto di riportare il debito nel nuovo rendiconto annuale approvato dall'assemblea vale a interrompere la prescrizione nei confronti del condomino moroso? Le più recenti prese di posizione della giurisprudenza, anche di merito, vanno in questa direzione.
Si ritiene, infatti, che ove i saldi degli esercizi precedenti siano riportati nel rendiconto dell'ultima gestione, quest'ultimo, anche se contestato dal singolo condomino, deve essere impugnato nei termini di cui all'art. 1137 c.c. Per questo motivo il termine di prescrizione delle quote condominiali si rinnova a ogni approvazione dello stato di riparto da parte dell'assemblea condominiale, ove lo stesso non sia stato impugnato con successo in sede giudiziale, con la conseguenza che i saldi dovuti dai condomini si cristallizzano nel tempo, incluse le morosità pregresse, e diventando esigibili in ogni tempo (si veda, ad esempio, Tribunale di Napoli, sentenza n. 8712/2019).
Così facendo, tuttavia, si rendono di fatto imprescrittibili i crediti vantati dal condominio nei confronti dei condomini morosi.
