Se l'assemblea non può deliberare perché c'è il rischio di impugnazione a causa di errori nella tempistica di convocazione, inizialmente il costo, anche se la responsabilità è dell'amministratore, deve essere sostenuto dai condòmini, salvo spontaneo accollo del mandatario.
In seconda istanza, sempre che sia possibile dimostrare la responsabilità dell'amministratore, è possibile contestargli, se del caso anche in giudizio, l'inadempimento ai fini del risarcimento del danno.
Questa, nella sostanza, la risposta che è possibile fornire al seguente quesito: "Il nostro amministratore ci ha fatto arrivare l'avviso di convocazione solo tre giorni prima (a suo dire per colpa dell'agenzia postale privata che non ha rispettato i tempi di spedizione), adesso deve riconvocarci per la seconda volta.
Le raccomandate e l'affitto della sala riunione per la seconda assemblea vuole addebitarli a noi, è giusto nonostante l'errore sia stato commesso da lui?"
Il quesito del nostro lettore lascia adito a qualche dubbio circa l'esatta ricostruzione dei fatti: ad ogni modo è utile comprendere le ragioni della risposta che lo ha preceduto.
Tempistica di convocazione dell'assemblea ed eccezioni
Ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c. l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale deve essere comunicato (il termine, secondo unanime parere, va letto nella sua accezione di pervenuto) entro 5 giorni prima di quello fissato per l'adunanza in prima convocazione.
Il termine generale di convocazione dell'assemblea qui indicato soffre quattro eccezioni (due per legge, due di fatto):
- per la convocazione dell'assemblea che deve deliberare in merito alle modificazioni delle destinazioni d'uso. L'art. 1117-ter prevede che la convocazione "deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione";
- l'art. 71-bis disp. att. c.c. per il quale in caso di perdita dei requisiti di onorabilità da parte dell'amministratore "ciascun condomino può convocare senza formalità l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore"; sebbene non vi sia concordia sul punto, per alcuni la locuzione senza formalità sta ad indicare che non vi sia termine da rispettare;
- consenso di tutti i condòmini a svolgere l'assemblea senza rispetto del termine in esame;
- consenso del condòmino che ha ricevuto l'avviso in ritardo, espresso anche tacitamente mediante partecipazione e voto.
Il ritardato recapito dell'avviso comporta, per chi ne è stato vittima, la possibilità di chiedere l'annullamento della delibera entro trenta giorni dal ricevimento del verbale, come si evince dal terzo comma del citato art. 66 disp. att. c.c.
Tempistica di convocazione dell'assemblea e abuso del diritto
Il fatto che l'assemblea debba essere convocata nei termini indicati non vuol necessariamente significare possibilità di agire per l'annullamento nel caso di mancato rispetto degli stessi.
In tal senso, la giurisprudenza di merito, incentrando la propria attenzione sull'istituto dell'abuso del diritto, ha affermato che ne configura una ipotesi di abuso di diritto "che non può ricevere tutela in sede giurisdizionale, il comportamento tenuto da un condomino nella prospettiva di fare ricorso al processo per raggiungere una completa soddisfazione del proprio interesse quando avrebbe potuto ottenere tale soddisfazione collaborando con la controparte.'' (App. Firenze, Sez. I, 19 settembre 2012, n. 1186) Il caso che ha portato alla citata pronuncia riguardava un condomino che aveva impugnato la deliberazione di un'assemblea della cui convocazione aveva avuto conoscenza, senza peraltro il rispetto del termine dilatorio di cinque giorni previsti dalla normativa.
In sintesi: convocare l'assemblea entro i termini prescritti dalla legge è doveroso. Utilizzare eventuali ritardi senza che da questi sia derivato effettivo nocumento, quindi in via strumentale, configura abuso del diritto. Si tratta di una valutazione che sfugge a generalizzazioni di sorta e va effettuata guardando al caso concreto.
Tempistica di convocazione dell'assemblea, responsabilità dell'amministratore e addebito dei costi
La ricostruzione del quadro normativo e giurisprudenziale consente di chiudere il cerchio corroborando quanto affermato in principio.
L'amministratore è il titolare del potere di convocazione dell'assemblea di condominio. Sta a lui agire per far sì che i condòmini vengano a conoscenza dell'avviso di convocazione nei termini di legge.
Ove ciò non avvenisse, salvo inequivocabile dimostrazione della responsabilità di un terzo (es. il vettore postale che consegna dopo molti giorni dalla presa in carico dei plichi), la responsabilità del ritardo sarebbe imputabile al mandatario dei condòmini.
Motivo: quello tra amministratore e condominio è un rapporto contrattuale ed ai sensi dell'art. 1218 c.c. "il debitore che non esegue esattamente la prestazione dovuta [leggasi anche: errore nella convocazione dell'assemblea, n.d.A] è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l'inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile".
Dalla locuzione "è tenuto al risarcimento del danno" si trae la seconda conseguenza: i costi sostenuti per la convocazione dell'assemblea che non si è poi svolta in ragione del ritardo nella convocazione (imputabile all'amministratore) devono essere sostenuti in prima istanza dai condòmini (il riferimento è alle spese di raccomandata, ai costi per la sala, ecc.) e solo in seconda istanza eventualmente chiesti al mandatario a titolo di risarcimento.
Ciò vuol dire che l'assemblea non può escludere dal rendiconto quel costo, a meno che non sia l'amministratore a specificarne di farsene carico. Vale anche in questi casi il principio espresso in relazione all'addebito delle spese al singolo condòmino, in ragione del quale "è affetta da nullità la delibera con cui l'assemblea condominiale - esercitando un potere di c.d. autodichia - approvi il consuntivo di spesa, addebitando ad un condòmino spese di natura personale, in violazione dei criteri di ripartizione posti dall'art. 1123 c.c. e delle prerogative assembleari riconosciute dall'art. 1135 c.c." (Trib.
Milano 27 aprile 2016 n. 5195, in Archivio delle locazioni anno 2016, volume 4, pag.413, conf. a Cass. 22 luglio 1999 n. 7890)
È un giudice - si ribadisce salvo accollo spontaneo dell'amministratore - che deve accertare che vi è stato inadempimento e che questo sia imputabile all'amministratore, condannandolo di conseguenza al risarcimento del danno.
