Nel condominio minimo, la sosta stabile e prolungata dell'autovettura su una porzione determinata del cortile comune integra un uso esclusivo della cosa comune e viola l'art. 1102 c.c., poiché impedisce agli altri partecipanti il pari uso potenziale e attuale dello spazio. È parimenti illecito, ai sensi della medesima norma, l'apposizione di vasi e oggetti sui gradini della scala comune, trattandosi di condotta che altera la destinazione del bene e ne compromette la sicurezza. È invece lecito l'uso saltuario e non invasivo del vano sottoscala, quando non risulti un'occupazione stabile né un pregiudizio concreto al pari uso altrui. Sono questi gli interessanti principi espressi dal Tribunale di Lodi nella sentenza n. 106 del 27 marzo 2026.
La vicenda
Il conflitto prendeva avvio quando gli attori si rivolgevano al Tribunale, lamentando che i vicini utilizzavano le parti comuni come se fossero proprie. In particolare, secondo gli attori l'auto dei convenuti rimaneva stabilmente parcheggiata sempre nello stesso punto, per giorni e giorni, occupando una porzione precisa del cortile e impedendo loro di farne pari uso. A parere degli stessi condomini, non si trattava, dunque, di una sosta occasionale, ma di una vera e propria appropriazione esclusiva di una parte comune. A ciò si aggiungeva la presenza di vasi e oggetti sui gradini della scala che conduce al sottotetto, una scala stretta, "a piè d'oca", già di per sé poco agevole. Infine, gli attori contestavano anche l'uso del vano sottoscala come deposito di biciclette e ombrelli.
I convenuti chiedevano il rigetto delle domande degli attori, chiedendo in subordine al giudice di definire le modalità per permettere il parcheggio contemporaneo di due auto. A sostegno delle loro difese, i convenuti deducevano che la sosta dell'autovettura era consentita dalla normale conformazione del cortile (dotato di accesso carraio dalla pubblica via); sostenevano che il parcheggio del veicolo degli attori o l'utilizzo della panchina e della fontanella presenti nello spazio comune non erano ostacolati. Infine, notavano che i vasi collocati sulla scala non intralciavano il passaggio e che l'uso del sottoscala come deposito di biciclette e ombrelli era del tutto saltuario.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha affermato che il cortile può certamente essere utilizzato per la sosta temporanea dei veicoli: è una funzione compatibile con la sua natura. Tuttavia, la sosta prolungata e stabile, sempre nello stesso punto, come ammesso dagli stessi convenuti, costituisce un uso abusivo. Per questo motivo, il Tribunale ha ordinato ai convenuti di non parcheggiare stabilmente nel cortile, consentendo solo fermate o soste temporanee per esigenze contingenti.
La seconda condotta, quella relativa ai vasi collocati sulla scala comune, è stata giudicata altrettanto illegittima. Le scale, ricorda il giudice lombardo, sono destinate al passaggio e devono rimanere libere. Collocarvi oggetti significa alterarne la funzione e aumentare il rischio per chi le utilizza. Nel caso concreto, la scala era già stretta e i vasi occupavano proprio la parte più larga dei gradini. Anche qui, dunque, il Tribunale ha ordinato la rimozione dei vasi.
Diverso il discorso per il vano sottoscala. Il giudice lombardo ha osservato che non è stata provata un'occupazione stabile e continuativa. L'uso saltuario per riporre una bicicletta o asciugare un ombrello rientra in quel margine di tollerabilità che l'art. 1102 c.c. consente, in nome del principio di solidarietà condominiale. Per questo motivo, la domanda è stata rigettata su questo punto.
Per garantire l'effettività dell'ordine, il Tribunale ha applicato anche una penale ex art. 614‑bis c.p.c.: 50 euro per ogni giorno di ritardo o per ogni nuova violazione, a partire dal settimo giorno dalla pubblicazione della sentenza.
Infine, considerata la parziale soccombenza e la situazione di fatto non del tutto chiara, il giudice compensa integralmente le spese.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Lodi ha affermato un principio semplice ma fondamentale: le parti comuni non possono essere trasformate in spazi privati. Parcheggiare stabilmente nel cortile (o occupare la scala con oggetti ingombranti) significa sottrarre agli altri un bene comune e violare l'art. 1102 c.c.
L'articolo 1102 c.c. impone che ciascun condomino possa servirsi della cosa comune traendone un'utilità equivalente a quella degli altri, anche attraverso modalità d'uso non identiche, purché tali modalità non si traducano in un pregiudizio rilevante per gli altri partecipanti.
In sostanza, l'utilizzo deve rimanere ragionevole, non deve ostacolare il godimento altrui e non deve alterare la funzione propria dello spazio condiviso.
Alla luce di questo principio, il comportamento del condomino che lasciava la propria auto ferma per lunghi periodi nel cortile destinato alla sosta dei veicoli rivelava un intento di fatto appropriativo: quella porzione di area comune veniva occupata stabilmente, come se fosse un posto privato.
La Cassazione ha chiarito che simili condotte integrano un vero e proprio abuso, perché impediscono agli altri condomini di partecipare al godimento dell'area comune, compromettendo l'equilibrio tra le concorrenti facoltà di ciascuno (Cass. n. 3640/2004).
Il condomino ha certamente diritto di parcheggiare la propria moto nell'area comune, ma tale diritto non può essere esercitato in modo così prolungato da impedire all'altro partecipante di farne un uso analogo.
Del resto, l'articolo 1102 c.c. non prevede alcun limite minimo di tempo o di spazio per configurare l'abuso: integra violazione della norma anche l'occupazione di una porzione del cortile condominiale per pochi minuti, quando tale condotta impedisca o ostacoli agli altri condomini l'accesso alla propria unità immobiliare o il pari godimento dell'area comune. La sosta, anche saltuaria, di veicoli nel cortile che ne pregiudichi la transitabilità costituisce uso illegittimo della cosa comune, alterando l'equilibrio tra le concorrenti facoltà dei partecipanti (Cass. n. 7618/2019).
