Il cortile comune non basta a imputare al condominio i rumori prodotti da autoclavi private

Quando il rumore proviene da impianti privati collocati su un'area comune, la responsabilità da custodia non si trasferisce automaticamente sul condominio proprietario o gestore dell'area. Occorre individuare la cosa da cui deriva l'immissione e il soggetto che su quella cosa esercita un effettivo potere di gestione, controllo e intervento.

L'ordinanza del Tribunale di Palermo, Sezione II civile, del 22 giugno 2026, resa nel procedimento R.G. n. 4569/2026, ha rigettato il ricorso proposto da proprietari di immobili situati in un edificio vicino contro un condominio, al quale veniva imputata la presenza di immissioni rumorose prodotte da motorini elettrici/autoclavi a servizio di singole unità immobiliari, collocati nel cortile o pozzo luce comune. Il condominio aveva eccepito di non essere il soggetto passivamente legittimato, perché gli impianti indicati come fonte del rumore erano, secondo la stessa prospettazione dei ricorrenti, di proprietà dei singoli condòmini.

La vicenda

Alcuni proprietari di immobili ubicati in un edificio confinante o comunque adiacente lamentavano immissioni acustiche provenienti da motorini elettrici di adduzione dell'acqua, installati nel cortile del condominio resistente e destinati a servire distinte unità immobiliari private.

La domanda era costruita su un duplice titolo. Da un lato, i ricorrenti invocavano l'art. 844 c.c., chiedendo la cessazione delle immissioni rumorose ritenute intollerabili. Dall'altro, richiamavano l'art. 2051 c.c., sostenendo che il condominio, quale custode del cortile comune nel quale erano collocati gli impianti, dovesse rispondere dei pregiudizi lamentati.

In concreto, veniva chiesto di accertare la responsabilità del condominio e di ordinarne la condanna alla cessazione definitiva delle immissioni, mediante eliminazione dei motorini autoclave indicati come non conformi e loro sostituzione con un impianto idrico condominiale centralizzato, dotato di serbatoio di accumulo e conforme alle norme tecniche richiamate in ricorso.

Il richiamo al D.Lgs. 31/2001, contenuto nella prospettazione dei ricorrenti, non è stato applicato dal tribunale e non incide sulla decisione. Va comunque letto come riferimento di parte a una disciplina oggi sostituita, per le acque destinate al consumo umano, dal D.Lgs. 18/2023.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato le domande per difetto di legittimazione passiva del condominio resistente. Il rilievo muove da un dato essenziale della stessa allegazione dei ricorrenti: i motorini rumorosi erano descritti come beni appartenenti a singoli condòmini e destinati al servizio esclusivo di singole unità immobiliari.

Per il giudice, l'azione doveva essere rivolta contro l'autore o gli autori dell'illecito. Ciò valeva sia per la tutela reale contro le immissioni, trattandosi di cose poste a servizio di unità immobiliari distinte, sia per l'eventuale responsabilità extracontrattuale ex art. 2043 c.c. collegata al lamentato danno alla salute. Il condominio non era indicato, neppure nella prospettazione attorea, come proprietario o gestore diretto degli impianti fonte del rumore.

Anche il requisito della residualità del rimedio richiesto è stato ritenuto carente: ordinare al condominio la rimozione degli impianti avrebbe significato imporre un intervento indiretto nei confronti dei proprietari degli stessi, quando i ricorrenti avrebbero potuto agire direttamente contro tali soggetti.

Il Tribunale ha poi escluso che l'art. 2051 c.c. potesse essere interpretato fino a trasformare la custodia del cortile nella custodia di ogni bene privato collocato su di esso. Il ragionamento è espresso in modo particolarmente chiaro:

"Il condominio è certamente custode della cosa comune, ma non è la cosa comune la fonte delle immissioni, non è una anomalia della cosa comune in sé che provoca il danno; solo in tal caso il condominio sarebbe tenuto ad ovviare al pericolo derivante da detta res. Né l'uso fatto dai condomini ed assentito dal condominio della cosa comune è qualificabile come, in sé, anomalo. Più condomini, infatti, fruiscono della cosa comune, un cortile condominiale, secondo prassi ed uso paritario ex 1102 cc, allocandovi impianti a servizio dei singoli appartamenti, come quelli in esame che vengono forniti da conduttura principale proveniente dalla pubblica via. La condotta rilevante, quindi, non è la collocazione della cosa sul bene comune, ma il cattivo funzionamento della stessa, ascrivibile ai singoli comproprietari e non, appunto, al resistente."

La distinzione è tra il luogo di collocazione e la fonte causale del danno. Il cortile comune era soltanto lo spazio nel quale gli impianti erano stati installati; la causa delle immissioni era individuata nel cattivo funzionamento dei motorini privati. In assenza di un'anomalia della cosa comune o di una destinazione collettiva dell'impianto, non vi era spazio per imputare al condominio la responsabilità da custodia.

Il Tribunale ha perciò ritenuto non decisivo il precedente richiamato dai ricorrenti in materia di danni da lastrico solare, perché in quel caso la cosa fonte del danno aveva natura o funzione comune. Ha ritenuto non sovrapponibile anche il precedente di merito relativo a una res destinata a uso collettivo, mentre nel caso trattato i motorini servivano ciascuno una distinta unità immobiliare.

Il ricorso è stato rigettato integralmente. Le spese sono state poste a carico solidale dei ricorrenti, liquidate in favore del condominio resistente in euro 1.750,00, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge, con applicazione dei minimi in ragione della ridotta complessità e dell'istruttoria soltanto documentale.

I riferimenti giurisprudenziali

• Cass. civ., n. 19014/2021: richiamata dal Tribunale come precedente relativo a danni da lastrico solare. Il richiamo è stato distinto perché, nei danni da lastrico, la cosa dannosa assolve una funzione comune o comunque rilevante per la conservazione dell'edificio, mentre i motorini oggetto del ricorso erano indicati come impianti privati a servizio di singole unità.
• Cass., Sez. Un., 9 maggio 2016, n. 9449: in caso di danni da lastrico solare o terrazza a livello in uso esclusivo, rispondono sia il titolare dell'uso esclusivo, quale custode, sia il condominio, per gli obblighi di conservazione delle parti comuni; il principio conferma che la responsabilità del condominio richiede un collegamento funzionale con la cosa comune o con la conservazione dell'edificio.
• Cass. civ., sez. II, 30 maggio 2003, n. 8808: il pari uso della cosa comune non implica uso identico e simultaneo, ma consente a ciascun partecipante una più intensa utilizzazione del bene comune, purché compatibile con i diritti degli altri condòmini.
• Cass. civ., 26 ottobre 2018, n. 27248: per individuare la natura comune o privata dell'impianto idrico non basta il dato materiale della collocazione; occorre verificare la funzione della diramazione e la disponibilità effettiva del bene, con responsabilità del singolo quando la parte dell'impianto serve la proprietà esclusiva.
• Trib. Livorno, 12 febbraio 2024, n. 227: il condominio è stato ritenuto responsabile, insieme al gestore del servizio, per immissioni di rumori e odori provenienti da cassonetti collocati sulla base di un accordo riferibile al condominio; il caso delimita l'opposta ipotesi in cui la fonte delle immissioni sia riconducibile a una scelta o gestione condominiale.

Considerazioni conclusive

Il condominio non risponde delle immissioni rumorose soltanto perché gli impianti che le producono sono collocati su un bene comune. La responsabilità ex art. 2051 c.c. richiede che il danno derivi dalla cosa in custodia o da una sua anomalia, oppure da un bene sul quale il custode abbia un effettivo potere di governo. Nel caso deciso, i motorini erano indicati come proprietà dei singoli condòmini e servivano unità immobiliari distinte; l'uso del cortile, secondo il tribunale, rientrava nel pari uso consentito dall'art. 1102 c.c.

La soluzione si coordina con i precedenti sul lastrico solare senza contraddirli. Le Sezioni Unite n. 9449/2016 fondano la responsabilità concorrente del condominio sulla funzione di copertura e sugli obblighi di conservazione dell'edificio; qui, invece, mancava una funzione comune della res dannosa. La diversa conclusione sarebbe possibile se il rumore provenisse da un impianto condominiale, da una parte comune difettosa o da una scelta assembleare o gestionale imputabile alla collettività.

La distinzione è la stessa che ricorre nelle controversie sugli impianti idrici: la responsabilità segue la funzione del tratto o dell'apparecchiatura e il potere di intervento sul bene, non la sola posizione fisica. Per un approfondimento sul rapporto tra impianto comune e diramazioni private può vedersi anche impianto idrico condominiale e diramazioni private.

Il caso dei cassonetti collocati in area condominiale mostra il limite opposto: quando la fonte delle immissioni è frutto di una scelta o gestione riferibile al condominio, la responsabilità può essere riconosciuta. Sul punto v. anche cassonetti vicino all'abitazione e responsabilità per immissioni.

L'esito pratico è l'individuazione del corretto contraddittore. Chi lamenta rumori provenienti da impianti individuali deve indirizzare la pretesa verso i titolari o gestori degli impianti, salvo che riesca a dimostrare che la cosa comune, l'impianto condominiale o una decisione imputabile al condominio abbiano assunto un ruolo causale nella produzione delle immissioni.