Com'è noto, la natura condominiale di un edificio presuppone che all'interno dello stesso vi siano almeno due o più proprietari diversi. Non è possibile, perciò, individuare un condominio in un fabbricato appartenente ad un unico titolare, sebbene si tratti di una costruzione con più appartamenti e con veri beni accessori, potenzialmente, di uso comune (ingresso, scale, lastrico, etc). Tuttavia, la natura, esclusivamente, privata di un immobile può mutare nel tempo.
Si pensi, ad esempio, al caso dei genitori che decidono di dividere la proprietà familiare tra i propri figli, assegnando ad essi i vari appartamenti del fabbricato, così generando, inevitabilmente, un condominio. Ebbene, in tali circostanze, possono sorgere contestazioni sui beni accessori presenti nell'edificio (cortile, vano rimessa) e sulla natura privata o comune dei medesimi.
È accaduto ciò anche nella diatriba, recentemente, risolta dalla Corte di Appello di Campobasso con la sentenza n. 402 del 18 novembre 2025. In tale circostanza, la lite riguardava un'area cortilizia dove sorgeva una rimessa ad uso esclusivo di uno dei condòmini. Secondo la tesi di un'altra proprietaria, si trattava, invece, di un bene comune che, in quanto tale, doveva essere utilizzato da tutti. Per questa ragione era chiesto al Tribunale di Larino di accertare la condominialità dell'area nonché di condannare la parte convenuta alla rimozione delle opere eseguite sulla medesima.
A quanto risulta, però, l'ufficio molisano rigettava la domanda. Dagli atti era, infatti, emersa la natura privata del bene in contestazione. Più precisamente, tale conclusione derivava dall'esame dell'atto di donazione degli originali titolari dell'edificio e, quindi, dall'atto costitutivo del condominio, secondo il quale l'area de quo era privata e non pertinenziale all'edificio.
La lite, pertanto, si spostava dinanzi alla Corte di Appello di Campobasso la cui decisione è opportuno approfondire.
Cortile accessorio a un edificio: è condominiale?
Il cortile accessorio a un edificio è, di regola, un bene condominiale. Tale affermazione presuntiva trova pieno riconoscimento nel Codice civile «Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario…..tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili (art. 1117 cod. civ.)».
Tuttavia, come dice il Codice e come conferma la giurisprudenza, la natura condominiale di un bene potrebbe essere smentita, facilmente, da un titolo contrario « Le SSUU della Cassazione, con pronuncia 7449/93, hanno statuito che, in tema di condominio di edifici, l'art. 1117 c.c. non stabilisce una presunzione legale di comunione per le cose in esso indicate nei n. 1, 2 e 3, ma dispone che detti beni sono comuni a meno che non risultino di proprietà esclusiva in base a un titolo». Si pensi, ad esempio, all'ipotesi del costruttore che vende i vari appartamenti e che, in sede di cessione, riserva la proprietà di una rimessa o di un'area a favore di un singolo acquirente.
Oppure si immagini il caso dei genitori che in sede di divisione del palazzo familiare, attraverso le varie donazioni ai rispettivi figli, stabiliscono che una parte, potenzialmente, pertinenziale per tutti, sia, invece, destinata a vantaggio di un solo donatario. Ebbene, in queste, come in altre circostanze, la condominialità del bene sarebbe, inevitabilmente, esclusa. Proprio ciò che è emerso dalla vicenda in esame.
In tal caso, infatti, nella donazione, da cui era partita la costituzione del condominio, l'area cortilizia in discussione era stata, effettivamente, riservata a favore del proprietario convenuto in giudizio. Non vi era, perciò, motivo per affermare la condominialità del bene e tanto meno per accogliere la domanda. Ciò ha, inevitabilmente, condotto al rigetto della pretesa attorea sia in primo che in secondo grado.
Cortile accessorio a un edificio: può essere acquistato per usucapione?
Tra le vicende che possono determinare la natura privata di un bene accessorio in condominio c'è anche l'ipotesi dell'usucapione. Perciò, anche a tal proposito, ove ricorressero i presupposti di tale istituto, ci troveremmo di fronte al cosiddetto titolo contrario di cui all'art. 1117 cod. civ.
Chiaramente, per dimostrare l'usucapione di un bene condominiale devono sussistere determinate condizioni. Più precisamente, il comproprietario in questione deve esercitare sulla parte comune una signoria tale da estromettere gli altri da qualsivoglia utilizzo, manifestando, così, la volontà di possedere il bene comune in via esclusiva «Anche nell'ulteriore ipotesi di bene in comproprietà, si osserva che il comproprietario può usucapire la quota degli altri comproprietari estendendo la propria signoria di fatto sulla "res communis", ma a tal fine non è sufficiente che gli altri partecipanti si siano limitati ad astenersi dall'uso della cosa, occorrendo al riguardo che il suddetto comproprietario ne abbia goduto in modo inconciliabile con la possibilità di godimento altrui, in modo tale cioè da evidenziare una inequivoca volontà di possedere uti dominus" e non piu' "uti condominus" (Cass. 20.08.2002 n. 12260)».
Anche nel caso in commento, il condòmino convenuto aveva sostenuto di aver posseduto l'area in contestazione uti dominus per almeno un ventennio ed oltre. Perciò, anche sotto questo aspetto, la propria posizione pareva granitica e la domanda attorea doveva essere respinta.
