Contratto stipulato dall'amministratore in difformità dalla delibera assembleare: nessun obbligo per i condomini

Il Tribunale di Genova, Sez. VI civile, con sentenza n. 1984 del 5 agosto 2025, ha affermato che il contratto stipulato dall'amministratore con un professionista, in assenza di autorizzazione assembleare o in difformità - anche solo parziale - rispetto alla volontà espressa dall'assemblea, non obbliga i condomini.

Tale principio opera quando l'incarico non riveste carattere d'urgenza ai sensi dell'art. 1135, comma 2, c.c. e non sia intervenuta successiva ratifica assembleare.

L'iniziativa contrattuale dell'amministratore, se priva di idonea autorizzazione e non riconducibile ad atti urgenti, resta inefficace nei confronti dei condomini. Il provvedimento si sofferma sulla distinzione tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione, ribadendo che, per i contratti di appalto e di conferimento di incarichi professionali che implicano spese straordinarie, è necessaria una delibera assembleare (o la sua successiva ratifica) ai sensi degli artt. 1130 e 1135 c.c.

La vicenda

Un condominio proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo ottenuto da un professionista per il pagamento di compensi relativi a un incarico conferito dall'amministratrice. Il condominio deduceva che, con assemblea del 14 gennaio 2021, aveva deliberato una serie di incarichi: uno studio di fattibilità per valutare l'accesso ai benefici fiscali di cui al D.L. 34/2020 (Superbonus 110%, bonus facciate 90% e altri), con prosecuzione delle attività in caso di esito positivo; nonché lo specifico incarico professionale per accedere al bonus facciate 90% e l'incarico per la progettazione del rifacimento della copertura con accesso al bonus più conveniente.

Tuttavia, in data 3 marzo 2021, l'amministratrice sottoscriveva con il professionista un contratto d'incarico che si discostava dalla volontà assembleare: l'incarico era limitato alla predisposizione di progetti edili e termotecnici e alla sostituzione dei serramenti dei singoli appartamenti, senza comprendere le attività relative al bonus facciate né alla progettazione del rifacimento della copertura.

Il professionista non redigeva lo studio di fattibilità richiesto; il condominio, in via riconvenzionale, chiedeva il risarcimento per la perdita dei benefici fiscali (bonus facciate).

La decisione

Dalla documentazione in atti, corroborata dagli esiti della consulenza tecnica d'ufficio sulle attività svolte, risulta che il contratto sottoscritto dall'amministratrice era solo parzialmente conforme alla delibera assembleare, poiché escludeva alcune prestazioni fondamentali deliberate dai condomini.

Il Tribunale ha precisato:

"L'iniziativa contrattuale dell'amministratore che ha disposto un contratto difforme, seppur solo in parte, dalla volontà dei condomini, senza successiva ratifica dell'assemblea, non determina l'insorgenza di alcun obbligo di contribuzione da parte dei condomini."

Richiamando il riparto di attribuzioni tra amministratore e assemblea delineato dagli artt. 1130 e 1135 c.c., il giudice ha ribadito che, salvo l'ipotesi dei lavori straordinari urgenti ex art. 1135, comma 2, c.c., gli incarichi professionali eccedenti l'ordinaria amministrazione richiedono autorizzazione assembleare (o ratifica):

"Quindi l'iniziativa contrattuale dell'amministratore priva di autorizzazione non obbliga i condomini anche in considerazione che l'incarico non riveste la caratteristica della urgenza."

È stata altresì esclusa l'applicabilità del principio di conservazione degli atti dell'organo societario nei confronti dei terzi:

"In tal caso… non trova applicazione il principio secondo cui l'atto compiuto, benché irregolarmente, dall'organo di una società resta valido nei confronti dei terzi…"

Quanto alla riconvenzionale del condominio per i danni da perdita delle agevolazioni fiscali (bonus facciate), il Tribunale ha respinto la domanda per difetto di prova del nesso causale tra l'asserito inadempimento del professionista e la perdita effettiva del beneficio fiscale:

"La domanda risarcitoria avanzata dal condominio deve essere respinta poiché lo stesso non ha fornito alcuna prova circa la possibilità che avrebbe usufruito del bonus facciate né ancor meno che in caso di riconoscimento del beneficio avrebbe svolto tempestivamente le opere."

In dispositivo, il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo n. 2841/2022, ha respinto la domanda riconvenzionale del condominio e ha compensato le spese di lite, ivi comprese quelle di CTU.

I riferimenti giurisprudenziali

Il Tribunale richiama espressamente Cass. civ., sez. II, sentenza n. 2807/2017, la quale afferma che gli atti dell'amministratore relativi a opere straordinarie urgenti ex art. 1135, comma 2, c.c. sono riferibili al condominio, mentre "laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell'amministratore non posseggano il requisito della urgenza il relativo rapporto non è riferibile al condominio". È richiamata altresì Cass., ord. n. 31382/2022, conforme sul punto.

Considerazioni conclusive

L'efficacia vincolante degli atti posti in essere dall'amministratore nei confronti dei condomini è subordinata al rispetto delle attribuzioni previste dagli artt. 1130 e 1135 c.c.: gli atti eccedenti l'ordinaria amministrazione richiedono una preventiva delibera ovvero successiva ratifica dell'assemblea, a pena di inefficacia verso i singoli proprietari. Nel caso deciso, in assenza di autorizzazione e di urgenza, il contratto stipulato dall'amministratrice è stato ritenuto inefficace nei confronti dei condomini e le relative obbligazioni vanno sostenute dall'amministratrice in allora in carica.

La soluzione si pone nel solco della giurisprudenza di legittimità (Cass. n. 2807/2017; Cass. n. 31382/2022) e può mutare solo in presenza dei presupposti di urgenza di cui all'art. 1135, comma 2, c.c., ovvero di intervenuta ratifica assembleare.

Quanto al risarcimento per perdita delle agevolazioni fiscali (danno da perdita di chance), il Tribunale ribadisce la necessità di una prova rigorosa sia dell'esistenza del danno sia del nesso causale con l'inadempimento imputato al professionista: "Il committente è onerato dal fornire prova del nesso di causalità tra l'inadempimento del professionista… e il danno patrimoniale subito…".