In condominio, il regime di proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti di cui all'art.1117 c.c. trova un limite nel diverso grado di utilità che le parti comuni dell'edificio, per oggettivi caratteri materiali, possono arrecare ai singoli condòmini.
Non sempre, infatti, tutti i beni o impianti presenti in un complesso condominiale servono la totalità delle unità immobiliari, potendo essere destinati all'uso o al servizio di una sola parte o di alcune parti dell'edificio.
Si configura così, ope legis, il c.d. condominio parziale che deriva direttamente dalla struttura materiale e funzionale dell'edificio che rende il bene destinato esclusivamente al godimento di un gruppo di condòmini escludendo così la contitolarità di tutti gli altri.
La questione è stata affrontata dal Tribunale di Roma che, con la sentenza n. 13794 dell'8 ottobre 2025, ha avuto modo di ribadire ed applicare i principi affermati dalla giurisprudenza in tema di condominio parziale e di limiti oggettivi della comproprietà condominiale, con particolare riferimento alla ripartizione dei consumi di riscaldamento in presenza di distinti impianti termici per ciascuna scala del complesso condominiale.
Fatto e decisione
I proprietari di un'unità immobiliare facente parte di uno stabile condominiale composto da 4 scale, non comunicanti tra loro ciascuna dotata di un proprio ascensore e di una propria centrale termica per l'erogazione del servizio di riscaldamento, chiedevano l'annullamento delle delibere assembleari che avevano approvato i consuntivi ed il bilancio preventivo relativo ai consumi di riscaldamento, sostenendo che i consumi a loro addebitati erano superiori a quelli reali e che all'assemblea avevano partecipato e votato anche persone non aventi diritto in quanto non interessati alle spese di quella scala violando il principio del condominio parziale.
Si costituiva in giudizio il Condominio, in persona dell'amministratore pro tempore, il quale confermava di aver provveduto allo storno del conguaglio a debito degli attori e sosteneva che era ormai cessata la materia del contendere.
Asseriva che per prassi negli anni erano stati presentati e approvati bilanci per l'intero Condominio con unica approvazione e contestava l'assunto attoreo circa l'applicazione della disciplina del c.d. condominio parziale in quanto l'assemblea aveva facoltà di deliberare congiuntamente.
Il Condominio convenuto concludeva, dunque, per il rigetto della domanda attorea.
Il Tribunale, sulla base della documentazione prodotta, ha accolto la domanda attorea annullando le delibere assembleari sui punti dell'ordine del giorno impugnati (e condannando il Condominio al pagamento delle spese processuali), facendo applicazione della normativa in materia di condominio parziale il quale si configura quando un edificio ha impianti o servizi che servono solo una parte dei condòmini con la conseguenza che soltanto i partecipanti a quel gruppo hanno diritto di voto e devono contribuire alle relative spese.
Considerazioni conclusive
Il Tribunale di Roma, nel decidere il caso portato alla propria cognizione ha richiamato il principio di diritto sancito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12641/2016, secondo cui: "Mancano i presupposti per l'attribuzione, ex art. 1117 cod. civ., della proprietà comune a vantaggio di tutti i partecipanti se le cose, i servizi e gli impianti di uso comune, per oggettivi caratteri materiali, appaiano necessari per l'esistenza o per l'uso, ovvero siano destinati all'uso o al servizio non di tutto l'edificio, ma di una sola parte (o di alcune parti) di esso. Di per sé, il condominio parziale non esige un fatto o atto costitutivo a sé, ma insorge ope legis, in presenza della condizione materiale o funzionale giuridicamente rilevante, finendo per coesistere nell'edificio con la più vasta organizzazione configurata dal condominio.".
Da questo principio discende che quando un edificio ha più parti funzionalmente autonome (es. scale, ascensori, cortili, lastrici solari, impianti) che servono solo un gruppo di condòmini, si configura un condòminio parziale, che nasce automaticamente "ope legis" senza bisogno di alcun atto costitutivo.
Per quei beni o impianti, solo i condòmini che traggono utilità sono comproprietari e possono partecipare alle decisioni e alle spese relative; i condòmini estranei a quella parte non hanno diritto di voto né obbligo di contribuire alle relative spese.
Tale principio trova fondamento nell'art. 1123, comma 3, c.c. che così dispone: "Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
Ne deriva, quale corollario, che quando in un ampio complesso occorre deliberare in merito a beni e servizi appartenenti solo ad un ristretto gruppo di condomini, solo questi hanno titolo per partecipare alle assemblee dovendo, solo essi, contribuire alla relativa spesa.
Nel Condominio di specie, erano presenti quattro scale, ciascuna con una centrale termica autonoma per il riscaldamento. Nonostante ciò, l'amministratore aveva convocato un'unica assemblea totalitaria per approvare i consuntivi ed il preventivo, con riferimento ad alcune annualità di esercizio, ripartendo le spese complessive tra tutti i condòmini dell'edificio.
Il Tribunale di Roma ha condiviso l'impostazione attorea stabilendo che l'amministratore avrebbe dovuto convocare assemblee separate per ciascuna scala (trattandosi di una voce di spesa riconducibile non ad un unico impianto termico comune a tutte le scale, ma a diversi e distinti impianti termici a servizio delle sole unità immobiliari appartenenti alla rispettiva scala) e ripartire i consumi per singola scala (contabilizzando per ciascuna unità immobiliare i consumi reali e non quelli stimati), a nulla rilevando la prassi di approvare bilanci per l'intero Condominio con un'unica approvazione, dovendo prevalere la corretta titolarità dei diritti e delle obbligazioni in relazione ad ogni singola scala.
