Anche in un condominio di piccole dimensioni, come nei complessi più grandi, può succedere che tensioni personali si trasformino in veri e propri conflitti. Le divergenze tra i condomini, se non gestite, possono degenerare in contestazioni formali e rendere necessario l'intervento del giudice per tutelare i diritti in gioco e ristabilire una corretta gestione delle parti o impianti comuni.
A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Vibo Valentia (sentenza del 26 agosto 2025 n. 679) che ha affrontato una controversia tra due soli condomini, proprietari di unità immobiliari nello stesso stabile, in disaccordo sulla gestione della fornitura elettrica delle parti comuni.
La vicenda
Con atto di citazione notificato il 27 aprile 2017, una condomina si rivolgeva al Giudice di Pace, esponendo di risiedere con la propria famiglia in un condominio dove abitava anche altra condomina. A parere dell'attrice la convenuta aveva cominciato a tenere comportamenti contrari ai rapporti di buon vicinato.
L'attrice faceva presente che aveva inviato all'altra condomina una prima lettera lamentando la rimozione del canale di scolo dell'acqua, poi ripristinato.
Successivamente, l'attrice affermava di aver ricevuto dalla convenuta una diffida con raccomandata, richiedendo il pagamento della bolletta dell'energia elettrica condominiale entro 7 giorni, avvertendo che, in caso di mancato pagamento, avrebbe installato una nuova linea elettrica accessibile solo tramite chiave. L'attrice rispondeva dichiarando di voler adempiere solo previa esibizione della fattura.
Nonostante ciò, poco dopo, la convenuta interrompeva la fornitura elettrica condominiale, rendendola accessibile solo tramite una chiave in suo possesso.
Per tali motivi, l'attrice chiedeva al Giudice di Pace di ordinare all'altra condomina il ripristino della situazione precedente, riconoscerle il danno non patrimoniale subito, da liquidarsi in via equitativa.
La convenuta si costituiva in giudizio contestando la fondatezza, sia in fatto che in diritto, della domanda dell'attrice.
In particolare, quanto alla rimozione del canale di scolo delle acque piovane, eccepiva di aver sempre provveduto esclusivamente alla pulizia dello stesso, nell'ambito della normale manutenzione, senza mai ricevere alcun compenso.
Relativamente all'interruzione dell'energia elettrica, precisava che, pur essendo presente una linea luce condominiale, questa risultava allacciata al misuratore di sua proprietà esclusiva, poiché l'attrice aveva sin dall'inizio rifiutato l'installazione di un contatore condominiale.
Di conseguenza, solo per spirito di collaborazione, la convenuta aveva acconsentito a mantenere l'allaccio della linea condominiale al proprio contatore, a condizione che l'attrice versasse la propria quota di consumo, previa presentazione della bolletta.
Aggiungeva di aver proposto l'installazione di un misuratore sulla parte di linea antecedente il proprio contatore, al fine di rilevare con precisione i consumi.
Tuttavia, a fronte del persistente mancato pagamento da parte dell'attrice, la convenuta le intimava il saldo, avvertendola che, in caso di ulteriore inadempimento, avrebbe proceduto al distacco della linea che alimentava le zone non di sua proprietà (distacco poi effettivamente avvenuto).
Concludeva affermando di non aver violato né le norme condominiali né quelle del vivere civile, considerata l'assenza di un contatore condominiale.
La causa veniva istruita e trattenuta in decisione dal Giudice di Pace, il quale tuttavia, con sentenza, dichiarava la propria incompetenza per materia in favore del Tribunale.
Contestualmente, assegnava alle parti un termine per la riassunzione del giudizio dinanzi al giudice competente, riassunzione che poi avveniva regolarmente.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha notato che secondo l'attrice l'impianto elettrico che serviva la scala condominiale per l'illuminazione, il campanello e l'apertura automatica del portone era comune ai sensi dell'art. 1117 n. 3 del codice civile.
Come ha notato lo stesso giudice calabrese è emerso invece che il contatore che alimentava detti servizi comuni era collegato all'impianto elettrico privato dell'immobile della convenuta. Quindi non si trattava di un impianto comune, ma privato.
Secondo il Tribunale, in mancanza di prove volte a dimostrare l'esistenza di un impianto elettrico comune, è inevitabile ritenere che il condominio fosse privo di un impianto elettrico comune.
Di conseguenza, a parere del giudice calabrese, la convenuta aveva il diritto di gestire il proprio impianto come riteneva opportuno.
In più, la convenuta aveva anche informato l'attrice in anticipo che avrebbe installato una nuova linea elettrica, con accensione tramite chiavetta.
Quindi, a parere del Tribunale non vi è stato alcun cambiamento improvviso o arbitrario. La domanda dell'attrice è stata respinta.
Considerazioni conclusive
Un condominio si definisce "minimo" se composto da due soli proprietari/condomini, requisito "minimo" affinché sorga un condominio, ovvero la comunione sulle parti e beni che restano comuni in quanto al servizio delle unità immobiliari private.
La giurisprudenza, pacifica e costante, ha chiarito che anche in presenza di un cosiddetto "condominio minimo" si configura ex lege un condominio nel momento in cui, per effetto di qualsiasi atto traslativo, le unità immobiliari di un fabbricato vengono a appartenere a soggetti distinti. In tale ipotesi, la disciplina applicabile ai beni comuni, funzionalmente collegati alle singole proprietà individuali, è quella prevista dalle norme sul condominio (Cass. civ., sez. VI, 23/07/2020, n. 15705), e non quella sulla comunione ordinaria.
Va evidenziato, infatti, che le uniche disposizioni del codice civile che richiedono un numero minimo di condomini riguardano esclusivamente la nomina dell'amministratore e la formazione del regolamento condominiale (Trib. Nocera Inferiore 8 novembre 2024, n. 2479).
Anche nel condominio minimo per assumere decisioni relative a nuove opere o impianti è necessario convocare formalmente l'assemblea, rispettando le regole generali (art. 66 disp. att. c.c.).
In presenza di un contatore e di un impianto elettrico privato che alimentava l'illuminazione della scala, il campanello condominiale e l'apertura automatica del portone, l'attrice avrebbe dovuto attivarsi per promuovere la realizzazione di un impianto elettrico comune.
Tuttavia, non è emerso che abbia mai convocato un'assemblea condominiale, ai sensi dell'art. 66, comma 2, disp. att. c.c., al fine di sottoporre alla convenuta la proposta di esecuzione degli interventi necessari per l'installazione di un impianto condiviso, presupposto indispensabile per intraprendere ulteriori iniziative.
Inoltre, se le parti non erano d'accordo, l'attrice avrebbe potuto rivolgersi al giudice, come previsto dall'art. 1105 c.c., per ottenere una decisione senza bisogno dell'unanimità.
