L'amministratore che intende fare causa al condominio gestito in passato per il recupero delle competenze maturate deve rivolgersi al Tribunale territorialmente competente che, in casi del genere, è tendenzialmente quello nel cui circondario si trova l'edificio condominiale. E si tratta di un foro esclusivo, non derogabile, perché al condominio è generalmente applicabile la speciale normativa a tutale dei consumatori. Lo ha ribadito il Tribunale di Tivoli con la recente ordinanza del 7 aprile 2026.
Fatto e decisione
L'ex amministratore di un condominio aveva convenuto in giudizio quest'ultimo dinanzi al Tribunale di Tivoli, chiedendone la condanna al pagamento del compenso per l'attività prestata e per le anticipazioni effettuate relativamente a varie gestioni condominiali. Si era quindi costituito in giudizio il condominio, contestando, in via preliminare, l'incompetenza per territorio del giudice adito, in considerazione della propria qualifica di consumatore, avente sede nel circondario del Tribunale di Roma.
Il Giudice, nell'accogliere detta eccezione, ha evidenziato come sulla questione la giurisprudenza di legittimità ritenga ormai da tempo che il condominio, in quanto ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, da considerarsi a loro volta consumatori, trattandosi di persone che operano per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale svolta, risulta destinatario della disciplina di tutela del consumatore (cfr. Cass. 10.05.2025, n. 12416, Cass. 23.05.2024, n. 14410, Cass. 28.05.2019, n. 14475, Cass. 22.05.2015, n. 10679, Cass. 12.01.2005, n. 452, Cass. 24.07.2001, n. 10086). In particolare, è stato rilevato che "la nozione di consumatore, secondo il diritto dell'Unione Europea, presuppone che il soggetto, al momento della conclusione del contratto, persegua una finalità estranea alla sfera professionale e rivolta alla soddisfazione di esigenze di consumo privato, nonché considerando che esigenze di consumo del condominio sono state soddisfatte attraverso la conclusione del contratto con riguardo al quale la professionista chiede in causa il pagamento dei compensi" (cfr. Cass. 10.05.2025, n. 12416).
Infatti, la Corte di Giustizia, pur negando in linea di principio la generale equiparazione tra il condominio e la nozione di consumatore, ideata per le persone fisiche, ha tuttavia precisato che detti principi comunitari non ostano a una giurisprudenza nazionale che interpreti la normativa di recepimento della medesima direttiva nel diritto interno in modo che le norme poste a tutela dei consumatori siano applicabili anche ad un contratto concluso con un professionista da un condominio (cfr. Corte giustizia UE del 02.04.2020, n. 329). Inoltre, in relazione a con singole unità immobiliari di proprietà di persone giuridiche, preposte allo svolgimento di attività commerciali o imprenditoriali, è stato aggiunto che "il rischio è quello di considerare consumatore anche un condominio interamente adibito allo svolgimento di attività commerciali e/o professionali, con conseguente (ingiustificato) indebolimento della tutela dell'imprenditore che con un simile condominio contratti. Diviene allora necessario accertare quale sia, in concreto, la destinazione degli immobili ricompresi nel condominio. In particolare, potrà considerarsi consumatore solo quel condominio che risulti composto da unità immobiliari almeno prevalentemente (arg. ex considerando 17, direttiva 2011/83/CE) di proprietà di persone fisiche e da queste ultime utilizzate per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale eventualmente svolta. Un simile criterio (valorizzato […] anche da Corte di giustizia, 20 gennaio 2005, C-464/01, Gruber, pur relativa all'applicazione di norme ben diverse da quelle che vengono qui in rilievo e a un caso di parte uni-soggettiva), pare quello meglio in grado di risolvere la delicata questione (non espressamente regolata dal legislatore) del regime giuridico degli atti compiuti da un imprenditore con una parte plurisoggettiva. Tanto almeno ove, con riferimento al condominio, venga in rilievo un atto di amministrazione e/o conservazione delle cose comuni; atto in relazione al quale la posizione del singolo condomino resta assorbita nell'organizzazione del gruppo" (cfr. Trib. Milano, 26.11.2020, n. 7717, conf. Trib. Avellino, 03.08.2023, n. 1233, Trib. Latina, 27.07.2021, n. 1522).
Nel caso di specie, dall'analisi dei bilanci depositati, emergeva la presenza solo minoritaria nel convenuto di soggetti aventi natura societaria, sia in relazione al numero delle unità immobiliari riconducibili ai medesimi, sia in relazione ai millesimi delle stesse, a fronte della presenza maggioritaria di persone fisiche pacificamente agenti per scopi estranei ad attività professionali. Inoltre, il credito azionato attiene alla gestione e conservazione delle cose comuni, trattandosi di compensi dell'amministratore e anticipazioni per spese condominiali, risultando conseguentemente coerente l'applicazione del criterio della prevalenza per affermare la natura consumeristica del convenuto. Alla luce di quanto indicato, risultando applicabile la disciplina di cui agli artt. 33 ss. del D.Lgs. n. 206 del 2005, il Tribunale di Tivoli ha quindi dichiarato la competenza per territorio del foro esclusivo del consumatore, da individuarsi, in relazione alla sede del condominio convenuto, nel Tribunale di Roma.
Considerazioni conclusive
La Corte di Giustizia UE, come è noto, ha inteso offrire garanzie sostanziali ai contraenti c.d. deboli, sostenendo quindi l'elaborazione giurisprudenziale interna ai singoli stati comunitari tesa ad allargare le maglie della legislazione a tutela dei consumatori. Questo processo ha infine riguardato anche il condominio. Il Giudice comunitario è partito infatti da una considerazione di diritto che non può essere messa in discussione: le misure protettive di cui alla direttiva 93/13/Cee si applicano soltanto ai consumatori, i quali a loro volta sono le persone fisiche che si trovano a contrattare con dei professionisti per finalità che non rientrano nella propria attività imprenditoriale o professionale. Conseguentemente il condominio non può essere identificato come consumatore, in quanto gli difetta il presupposto essenziale dell'essere una persona fisica. Tuttavia la Corte europea ha riconosciuto che nel diritto italiano il condominio non è nemmeno una persona giuridica, diversamente da quanto previsto in altri ordinamenti giuridici comunitari. Questa circostanza non costituisce però un problema, in quanto in materia di proprietà e diritti reali non esiste ancora una normativa comunitaria armonizzata e resta quindi impregiudicata la disciplina adottata da ciascun stato membro. La Corte di giustizia ha rilevato anche come la giurisprudenza della Corte di Cassazione ritenga che la normativa in materia di consumatori possa essere applicata al condominio, nonostante esso non sia una persona giuridica. Di qui la domanda alla quale i giudici europei hanno fornito risposta positiva: può un giudice nazionale interpretare la normativa interna di recepimento della direttiva 93/13/Cee in modo che le disposizioni a tutela dei consumatori siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell'ordinamento italiano, ossia da un soggetto che non possa essere qualificato né come persona fisica né come persona giuridica?
A tale riguardo la Corte di giustizia, nella nota decisione del 2020 richiamata dal Tribunale di Tivoli, ha innanzitutto ricordato come l'art. 169, paragrafo 4, del Trattato sul funzionamento dell'Unione europea preveda che gli stati membri possano mantenere o introdurre misure di tutela dei consumatori più rigorose, a condizione che esse siano compatibili con i trattati. Sulla stessa linea il considerando n. 12 e l'art. 8 della direttiva 93/13/Cee, che lasciano agli stati membri la possibilità di garantire un più elevato livello di protezione per i consumatori mediante disposizioni nazionali più severe di quelle contenute nella medesima direttiva. Nel caso in questione risulta che la Corte di cassazione abbia sviluppato un orientamento giurisprudenziale volto a tutelare maggiormente il consumatore, estendendo l'ambito di applicazione della tutela prevista dalla direttiva 93/13/Cee a un soggetto giuridico quale il condominio nel diritto italiano, che non è una persona fisica, conformemente al diritto nazionale. Tale orientamento giurisprudenziale, secondo i giudici europei, si inserisce appunto nella direzione di offrire maggiore tutela ai consumatori. Infatti anche se un soggetto giuridico come il condominio non rientra nella nozione di consumatore, non essendo una persona fisica, gli Stati membri possono applicare disposizioni di tale direttiva a settori che esulano dall'ambito di applicazione della stessa, a condizione che una siffatta interpretazione garantisca un livello di tutela più elevato per i consumatori e non pregiudichi le disposizioni dei trattati. Alla luce di quanto precede la Corte di giustizia ha quindi ritenuto che l'art. 1, paragrafo 1, e l'art. 2, lettera b), della direttiva 93/13/Cee devono essere interpretati nel senso di non impedire che un giudice nazionale interpreti la relativa normativa di recepimento nel diritto interno in modo che le norme a tutela dei consumatori siano applicabili anche a un contratto concluso con un professionista da un soggetto giuridico quale il condominio nell'ordinamento italiano, anche se lo stesso non rientra nell'ambito di applicazione della suddetta direttiva.
