Quando si apre una successione, se nella massa ereditaria sono presenti beni immobili, l'erede ha l'obbligo di comunicare all'amministratore del condominio il decesso del già proprietario unitamente ai propri dati, ai fini della loro annotazione nel registro di anagrafe condominiale.
È indubbio che tali notizie sono propedeutiche al corretto adempimento e svolgimento delle attività che attengono alla gestione condominiale, tra cui, certamente, l'invio della convocazione per le assemblee ed il pagamento delle spese.
Qualora ciò non avvenga, l'amministratore dovrà provvedere, in proprio, a tale indagine per ovviare ad una condizione di impasse nella conduzione del condominio e, anche, per impedire il maturare di morosità.
In proposito, è opportuno rammentare, altresì, che le obbligazioni derivanti dall'essere parte di un condominio configurano una obbligazione propter rem, ovvero nascono e gravano sul soggetto per il solo fatto della titolarità del bene immobile.
La sentenza emessa dal Tribunale di Ancona (n. 1257 del 24 giugno 2024) rappresenta un'occasione interessante per affrontare ed approfondire la questione ed i profili giuridici che investono le azioni esperibili, nonché illustrare le norme ed i principi che disciplinano e reggono la materia, come espressi ed enunciati dalla Giurisprudenza.
Sul punto, è doveroso premettere che se non è intervenuta accettazione espressa dell'eredità, l'amministratore potrà chiedere al Tribunale di fissare un termine entro il quale l'erede dovrà assumere una decisione in merito oppure, al ricorrere di determinati presupposti, potrà proporre azione di accertamento dell'avvenuta accettazione tacita dell'eredità per fatti concludenti.
La vicenda
Un condominio ha promosso ricorso avanti al Tribunale chiedendo di accertare che l'eredità di due defunti condomini, già comproprietari di un immobile all'interno dello stesso, era stata tacitamente accettata dall'unico di loro figlio, con conseguente ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari di trascrivere la sentenza.
A sostegno della azione avanzata, il condominio ricorrente ha dedotto di essere creditore di considerevoli somme, afferenti ad oneri non versati, all'uopo precisando che il figlio è residente nell'unità abitativa e che, successivamente alla morte di entrambi i genitori, ha sottoscritto scrittura privata assumendosi, personalmente, il pagamento dei debiti condominiali della stessa, a seguito di notifica di decreto ingiuntivo.
Il figlio, quale parte resistente, non si è costituito in giudizio, ragione per cui il Giudice ne ha dichiarato la contumacia ed il procedimento è stato istruito con le prove documentali prodotte agli atti dal condominio.
Il Giudice ha accolto la domanda avanzata per i motivi in appresso esposti.
Accettazione tacita della eredità
In materia di successioni mortis causa, appare confacente rilevare che, nella fattispecie de qua, si applica l'art. 476 c.c., il quale dispone «L'accettazione è tacita quando il chiamato alla eredità compie un atto che presuppone necessariamente la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di fare se non nella qualità di erede».
La ratio del citato disposto è preordinata ad impedire l'insorgere di incertezza nella titolarità di un bene, in assenza di accettazione formale della eredità.
Nel caso che ci occupa, è palese che, la mancata formale accettazione della eredità determina conseguenze pregiudizievoli per la stessa gestione del condominio, sia con riferimento alla assunzione delle delibere che per il pagamento degli oneri.
Sulla questione, è orientamento costante e consolidato in Giurisprudenza quello per cui «In conformità alla logica ed all'indirizzo concorde ed ormai consolidato del S.C., l'accettazione tacita di eredità, che si ha quando il chiamato all'eredità compie un atto che presuppone la sua volontà di accettare e che non avrebbe il diritto di compiere se non nella qualità di erede, può essere desunta anche dal comportamento del chiamato, che abbia posto in essere una serie di atti incompatibili con la volontà di rinunciare, o che siano significativi e concludenti della volontà di accettare» (Cassazione civile sez. II, 08/06/2015, n.11823).
Tanto precisato, per completezza espositiva, è utile osservare che il resistente contumace è l'unico figlio dei defunti genitori, il quale ha posto in essere condotte concludenti che presuppongono la di lui determinazione di accettare la eredità, ove è compreso il bene de quo.
Invero, nella controversia in esame, successivamente al decesso dei genitori, il resistente ha sottoscritto atto di transazione con il condominio in ordine al pagamento, a titolo personale, del debito maturato per le quote non corrisposte, oltre ad aver mantenuto la residenza nell'immobile ed il possesso dello stesso.
Ebbene, in conformità ai principi giurisprudenziali richiamati, tale contegno manifesta, inequivocabilmente, l'intenzione di accettare l'eredità stante il fatto che il resistente ha assunto, autonomamente e senza riserva, un debito a carico della eredità.
Chiamato alla eredità nel possesso dei beni
Ferme le argomentazioni sopra formulate, è appropriato ricordare che, qualora un chiamato alla eredità si trovi nel possesso dei beni ereditari, è tenuto ad ottemperare alle prescrizioni di cui all'art. 485 c.c., primo comma, in rispondenza al quale è obbligato a redigere inventario, entro tre mesi dalla apertura della successione, della devoluta eredità.
Il comma II di tale norma prevede, ulteriormente, che «trascorso tale termine senza che l'inventario sia stato compiuto, il chiamato all'eredità è considerato erede puro e semplice».
È chiaro, dunque, che ai sensi e per gli effetti di quanto ordinato ex art. 485 c.c., il chiamato all'eredità che è nel possesso del beni ereditari ha il dovere di effettuare l'inventario, entro il termine perentorio suindicato, al fine di non acquistare la qualità di erede ex lege, o meglio, indipendentemente dalla sua dichiarazione di accettazione.
Nella presente vicenda, come dimostrato dai documenti allegati in giudizio, il resistente risulta essere sempre stato nel possesso del bene immobile facente parte del condominio ricorrente.
Parimenti, il decesso dei di lui genitori è avvenuto, ormai da anni, senza che sia stata data alcuna notizia della redazione dell'inventario, né della eventuale accettazione con beneficio d'inventario o della rinunzia, facoltà entrambe precluse in assenza dell'adempimento di tale formalità.
Dalla lettura combinata della norma evocata e dai principi enunciati dalla Giurisprudenza ne consegue che, il possesso continuato dell'immobile, oltre i tre mesi dalla apertura delle successioni, in mancanza dell'inventario, ha comportato l'acquisto della eredità da parte del resistente.
Alla luce di quanto sopra, il ricorso è stata accolto integralmente dal Tribunale.
