Nelle controversie promosse dall'ex amministratore per il pagamento dei compensi maturati durante il mandato, l'amministratore in carica non è autonomamente legittimato a costituirsi o resistere in giudizio, trattandosi di lite estranea alle attribuzioni previste dagli artt. 1130 e 1131 c.c. In assenza di preventiva autorizzazione assembleare (o di successiva ratifica) la costituzione del condominio è invalida e l'opposizione al decreto ingiuntivo deve essere dichiarata inammissibile. L'art. 1131, comma 2, c.c. non attribuisce una legittimazione processuale passiva illimitata, ma si limita a facilitare la citazione in giudizio del condominio, restando fermo l'obbligo dell'amministratore di munirsi della deliberazione assembleare per la gestione della lite. È quanto ha affermato la Corte di Appello di Catania n. 385 del 17/03/2026.
La vicenda
La vicenda trae origine dal rapporto professionale intercorso tra una amministratrice condominiale e il condominio. La professionista aveva svolto l'incarico dal 2010 al novembre 2018, percependo un compenso annuo di € 2.500, regolarmente inserito nei bilanci consuntivi approvati dall'assemblea per tutte le annualità dal 2011 al 2018. Con la delibera del 22 novembre 2018 l'assemblea nominava un nuovo amministratore e, pochi giorni dopo, avveniva il passaggio delle consegne, con la consegna della documentazione contabile e gestionale.
Successivamente l'amministratrice uscente richiedeva ai condomini il pagamento dei compensi maturati negli anni e, rimaste senza esito le richieste bonarie, otteneva dal Tribunale un decreto ingiuntivo per un importo complessivo di € 17.049,96 oltre interessi e spese, relativo a sette fatture emesse per l'attività svolta.
Il condominio proponeva opposizione, eccependo la prescrizione parziale del credito e contestando la spettanza dei compensi, deducendo mala gestio e irregolarità nella gestione. L'amministratrice si costituiva eccependo, tra l'altro, la carenza di legittimazione dell'amministratore opponente, poiché questi si era costituito senza preventiva autorizzazione assembleare.
Il Tribunale dichiarava inammissibile l'opposizione, confermando il decreto ingiuntivo e condannando il condominio alle spese. Secondo il giudice di primo grado, l'amministratore non era legittimato a proporre opposizione senza una delibera assembleare, trattandosi di una controversia non rientrante tra quelle per cui l'art. 1131 c.c. gli attribuisce legittimazione autonoma.
Il condominio proponeva appello sostenendo che la lite riguardava il compenso dell'ex amministratore e quindi rientrava nelle attribuzioni dell'amministratore in carica, senza necessità di autorizzazione assembleare. L'amministratrice appellata si costituiva chiedendo il rigetto del gravame.
La decisione
La Corte d'Appello ha rigettato integralmente l'appello, confermando la sentenza di primo grado.
I giudici di secondo grado hanno chiarito che l'amministratore può costituirsi autonomamente solo nelle controversie che riguardano le parti comuni dell'edificio o i servizi comuni, ossia nelle materie che rientrano nelle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c. e nella rappresentanza processuale prevista dall'art. 1131 c.c.
La richiesta di pagamento dei compensi dell'ex amministratore non riguarda parti comuni né servizi condominiali, ma un rapporto obbligatorio tra condominio e professionista. Si tratta quindi di una lite che non rientra tra quelle per cui l'amministratore può agire o resistere autonomamente. In mancanza di delibera assembleare o di successiva ratifica, la costituzione in giudizio è priva di legittimazione e l'opposizione è correttamente dichiarata inammissibile.
Conseguentemente, l'appello viene rigettato e il condominio è condannato alle spese del grado, oltre all'obbligo di versare l'ulteriore contributo unificato previsto in caso di rigetto dell'impugnazione.
Riflessioni conclusive
L'art. 1131 c.c., comma 2, dà all'amministratore la possibilità di essere chiamato in giudizio per tutte le cause che riguardano gli interessi comuni del condominio. Questa è una deroga alla regola generale, perché normalmente, quando ci sono più soggetti passivi, bisognerebbe chiamare in giudizio tutti i condomini uno per uno.
La norma serve quindi a semplificare la vita ai terzi: invece di notificare l'atto a tutti i condomini, basta notificarlo all'amministratore, che li rappresenta.
Ma questa facilitazione riguarda solo la chiamata in giudizio, non la gestione della lite.
Per resistere in giudizio, infatti, l'amministratore deve comunque avere l'autorizzazione dell'assemblea, quando la controversia non rientra nelle sue attribuzioni ordinarie.
L'amministratore, se convenuto in giudizio, può costituirsi o impugnare anche senza una preventiva delibera assembleare, nell'ottica di una tutela immediata dell'interesse comune. Tuttavia, il suo operato deve essere ratificato dall'assemblea, che è l'unico organo titolare del potere di decidere sulla gestione della lite.
A tale proposito la Cassazione ha chiarito un punto molto importante per la gestione delle liti condominiali: quando la controversia riguarda i crediti contestati dell'ex amministratore revocato, l'amministratore in carica non può agire da solo, perché si tratta di una materia che non rientra nelle sue attribuzioni ordinarie (Cass. n. 2179/2011).
In casi come questo, infatti, non si discute di parti comuni, di servizi condominiali o di attività gestionali tipiche dell'amministratore, ma di un rapporto obbligatorio tra il condominio e il precedente amministratore. È una questione che incide direttamente sul patrimonio dei condomini e che, proprio per questo, deve essere valutata e decisa dall'assemblea.
La sentenza della Corte di Appello di Catania si muove dunque nel solco di questa linea interpretativa: la richiesta di pagamento dei compensi dell'ex amministratrice non attiene alla gestione ordinaria né alla tutela delle parti comuni, ma a un rapporto obbligatorio che incide direttamente sul patrimonio dei condomini. In assenza di una delibera assembleare, l'amministratore non poteva proporre opposizione al decreto ingiuntivo, né tantomeno impugnare la sentenza sfavorevole.
