L'accesso alle parti comuni del condominio non è sempre libero: l'ingresso potrebbe essere subordinato al possesso di chiavi o di dispositivi elettronici, come ad esempio accade quando occorre aprire il cancello automatico con il telecomando. In questo contesto si pone il seguente quesito: chi ha diritto ad avere le chiavi dei locali condominiali?
In buona sostanza, si tratta di capire se le chiavi del condominio e delle sue parti comuni sono un'esclusiva dell'amministratore oppure se possono essere condivise tra tutti i condòmini e perfino tra soggetti estranei alla compagine. Approfondiamo l'argomento.
I condòmini hanno diritto alle chiavi delle parti comuni?
I condòmini, in quanto comproprietari, hanno diritto ad avere le chiavi che consentono l'accesso alle parti comuni dell'edificio, come ad esempio il tetto, il giardino, il cortile, la lavanderia, ecc.
La legge (art. 1102 cod. civ.) consente infatti a ogni comproprietario di godere dei beni comuni, vietando che qualcuno ne possa essere estromesso.
Pertanto, tutti i condòmini hanno diritto di avere una copia delle chiavi di accesso alle parti comuni, così come quella del portone del fabbricato.
I costi per i duplicati sono a carico dei condòmini.
L'amministratore deve avere le chiavi del condominio?
Anche l'amministratore ha diritto ad avere una copia delle chiavi del condominio e delle sue parti comuni: in qualità di responsabile dei beni e dei servizi condominiali, egli deve sempre essere nelle condizioni di poter effettuare l'accesso, soprattutto nei casi d'urgenza, per garantire la sicurezza e il corretto funzionamento di dette cose.
Le chiavi del condominio possono essere affidate a terze persone?
Le chiavi del condominio potrebbero essere consegnate anche a persone estranee alla compagine.
Si pensi, solo per fare un esempio piuttosto ricorrente, alla copia delle chiavi del portone d'ingresso che viene consegnata alla ditta delle pulizie per permettere l'adempimento dell'incarico assegnato anche in orari in cui non sarebbe facile farsi aprire dai condòmini (ad esempio, nei giorni festivi o durante le prime ore del mattino).
Una condotta del genere sarebbe consentita, a tanto potendo procedervi anche l'amministratore, purché non vi sia un espresso divieto di consegna da parte dell'assemblea.
È appena il caso di precisare che l'amministratore che dovesse consegnare le chiavi del condominio a persone non affidabili potrebbe rispondere dei danni nei confronti della compagine (una sorta di culpa in eligendo).
Stessa cosa dicasi nell'ipotesi in cui la consegna delle chiavi a terze persone avvenga ad opera dei condòmini; è il caso, ad esempio, del proprietario che ne dia una copia ad amici e parenti.
Anche in questa circostanza, il condomino che imprudentemente ha affidato le chiavi a persone estranee alla compagine potrebbe essere ritenuto responsabile dei danni derivanti da tale condotta.
L'assemblea può decidere di non condividere le chiavi?
L'assemblea, mediante deliberazione o modifica del regolamento, potrebbe stabilire di non condividere le chiavi tra tutti i condòmini, qualora ciò sia necessario per la corretta gestione delle parti comuni e/o per la sicurezza del fabbricato, sempreché ciò non comporti una menomazione concreta dei diritti dei proprietari sulle parti comuni.
Ad esempio, non è essenziale che tutti i condòmini abbiano copia delle chiavi che permettono l'accesso ai volumi tecnici, come ad esempio quello in cui è custodita la caldaia, l'impianto che consente il funzionamento dell'ascensore, l'autoclave o i contatori.
L'accesso a tali locali, pertanto, potrebbe essere legittimamente riservato solo all'amministratore oppure ai tecnici specializzati, senza che tale scelta comporti una violazione dei diritti dei condòmini pretermessi.
Tuttavia, ciò non può mai arrivare alla totale esclusione dall'uso del bene comune; una decisione del genere sarebbe valida solo se adottata all'unanimità.
