A seguito di un'assemblea condominiale, l'amministratore provvede alla comunicazione del verbale ai vari proprietari del fabbricato. In questo documento sono riportati dei dati molto importanti. Il numero dei presenti, i millesimi che essi rappresentavano, gli argomenti all'ordine del giorno, le decisioni prese dal consesso e la maggioranza con la quale esse sono state assunte.
Quindi, con il verbale, i presenti sono messi nella condizione di rammentare il contenuto della riunione mentre gli assenti vengono a conoscenza, per la prima volta, delle deliberazioni dell'assemblea. Con l'occasione, essi hanno la possibilità di valutare quanto accaduto e di contestare le decisioni, anche giudizialmente, ove ricorrano i presupposti di legge.
È accaduto ciò anche nel caso sottoposto al vaglio del Tribunale di Torre Annunziata ed appena culminato con la recente sentenza n. 2463 del 5 settembre 2024. In particolare, in questa circostanza, pare che il verbale di un'assemblea condominiale fosse stato notiziato agli assenti mediante affissione di una copia nella bacheca del fabbricato posta nell'androne del medesimo. Era sorta, pertanto, contestazione sull'opportunità di questa forma di comunicazione.
A questo punto, è opportuno approfondire gli aspetti giuridici della questione.
Assenti alla riunione poiché non convocati: l'assemblea è valida?
Nella vicenda in esame, le proprietarie di due appartamenti in un condominio avevano impugnato un'assemblea poiché sostenevano di non essere mai state convocate alla riunione. Quindi, per la parte attrice, il deliberato doveva essere annullato per questa ragione.
L'affermazione attorea è parsa, da subito, corretta per l'organo giudicante. Come si legge in sentenza, infatti, nell'occasione si era palesemente violato l'articolo 66 co. 3 cod. civ. "l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione...
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'art. 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".
Pertanto, in ragione di tale circostanza, diventava rilevante il momento in cui le due proprietarie erano venute a conoscenza dell'assemblea da annullare. L'annullamento in questione, infatti, non può essere domandato trascorsi trenta giorni dalla comunicazione del verbale agli assenti "contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti (art. 1137 cod. civ.)".
Nel caso in esame, però, gli assenti era stati informati della riunione tramite affissione di una copia del verbale nella bacheca del fabbricato posta nell'androne.
Ebbene, secondo la tesi della parte attrice, tale forma di comunicazione non era stata corretta e non poteva essere idonea a far decorrere i trenta giorni oltre i quali non si sarebbe potuta più proporre l'impugnazione.
Affissione in bacheca del verbale: gli assenti hanno compiuta conoscenza dell'assemblea?
In tema di comunicazione di un'assemblea condominiale, sebbene non vi sia alcuna formalità da rispettare prevista dalla legge, è importante che il condomino assente abbia avuto piena conoscenza del verbale "la comunicazione ai condomini assenti della deliberazione dell'assemblea condominiale, al fine del decorso del termine decadenziale di impugnazione davanti all'autorità giudiziaria ex art. 1137, comma 3, c.c. (nella formulazione qui applicabile ratione temporis, antecedente alle modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012, a seguito delle quali il vigente comma 2 dell'art. 1137 c.c. parla ora di "termine perentorio"), deve ritenersi avvenuta quando il condomino assente abbia comunque acquisito compiuta conoscenza del verbale d'assemblea e ne abbia potuto apprendere il contenuto intrinseco in maniera adeguata alla tutela delle sue ragioni. (Cass. n. 16081/2016 - Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1716 del 05/05/1975; Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1375 del 27/05/1966)".
Ebbene, sempre secondo la giurisprudenza appena richiamata, la compiuta conoscenza del verbale da parte degli assenti può avvenire soltanto mediante l'invio del medesimo all'indirizzo del destinatario. In tal modo, infatti, si concretizza la presunzione di conoscenza di cui all'art. 1335 cod. civ. "Più di recente, questa stessa Corte, tuttavia, sempre ai fini dell'individuazione del momento di decorrenza del termine per l'impugnazione delle delibere condominiali, ha precisato altresì che in capo al condomino assente non può essere posto un dovere di attivarsi per conoscere le decisioni adottate dall'assemblea ove difetti la prova dell'avvenuto recapito, al suo indirizzo, del verbale che le contenga, giacché soltanto in forza di detto recapito sorge la presunzione, "iuris tantum", di conoscenza posta dall'art. 1335 c.c., e non già in conseguenza del mancato esercizio, da parte dello stesso destinatario del verbale assembleare, della diligenza nel seguire l'andamento della gestione comune e nel documentarsi su di essa (Cass. n. 16081/2016 - Cass. Sez. 2, Sentenza n. 29386 del 28/12/2011)".
Pertanto, per le ragioni appena esposte, nel caso, invece, dell'affissione in bacheca della copia del verbale dell'assemblea, non può essere raggiunta la piena conoscenza del medesimo per gli assenti alla riunione.
Gli stessi, infatti, come si legge nell'arresto appena citato, non sono tenuti a seguire l'andamento della gestione della cosa comune e la loro negligenza a riguardo non può sostituire il loro diritto a ricevere la comunicazione del verbale al loro recapito.
