In prospettiva dei lavori di straordinaria manutenzione in condominio, l'assemblea è, attualmente, obbligata dalla legge ad approvare un fondo speciale, di pari importo, da cui attingere per saldare gli interventi "l'assemblea dei condomini provvede… alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (Art. 1335 cod. civ.)".
In molti fabbricati, inoltre, questo fondo vincolato, cosiddetto di riserva, risulta costituito da molti anni. Esso è, perciò, sussistente a prescindere dall'esecuzione o meno di opere straordinarie ed è utilizzato anche per ovviare, ad esempio, alla morosità di alcuni proprietari. Esso fa parte, quindi, del patrimonio condominiale.
Ebbene, poiché il fondo cassa è costituito ed alimentato da ogni condòmino in proporzione al valore millesimale della rispettiva proprietà, si discute se debba essere rimborsato al proprietario ove mai questi dovesse decidere di cedere l'immobile. In caso contrario, infatti, il venditore perderebbe l'importo, già oggetto di contribuzione, e ne usufruirebbe, sostanzialmente, il neo proprietario.
Ebbene ciò sarebbe ammissibile? Come si può regolare la questione tra i contraenti della vendita?
Cerchiamo di capirlo insieme.
Fondo speciale e/o di riserva: a chi appartiene?
Secondo la giurisprudenza prevalente, il fondo speciale e/o di riserva, attualmente contemplato dall'art. 1135 cod. civ., è vincolato, è destinato alla gestione dei beni comuni, appartiene al condominio e, inteso come credito, segue l'immobile.
Perciò, in caso di cessione, il venditore, ormai ex condòmino del fabbricato, non ha più alcun potere e non può pretenderne la restituzione. La quota di riferimento del fondo, oramai, farà capo all'appartamento venduto e ne usufruirà, per quella che ne sarà la quota parte, il neo proprietario nonché compratore dell'immobile.
Fondo speciale e/o di riserva: come averne il rimborso?
Chi decide di cedere un appartamento in condominio, se è consapevole della presenza di un fondo speciale e/o di riserva alla cui costituzione ha contribuito, deve regolare questo aspetto con il futuro compratore.
In caso contrario, infatti, perderebbe ogni facoltà di recuperare la quota a lui riferita e tanto meno potrebbe pretendere ciò da un condominio di cui non sarebbe più parte.
Per questi motivi, il venditore, previa analisi della documentazione condominiale in suo possesso oppure facendo richiesta di un'attestazione dello stato condominiale all'amministratore, può sapere a quanto ammonta la quota a lui riferibile in relazione al fondo cassa. Dopodiché, acquisito questo dato, potrà concordare con il compratore il riconoscimento di questo importo. Ad esempio, aggiungendolo al corrispettivo della vendita.
È importante, però, che il tutto avvenga prima di sottoscrivere il cosiddetto preliminare di compravendita. Se, infatti, nulla viene detto sulla questione all'interno di questo contratto, inevitabilmente, in sede di rogito, il venditore non potrà pretendere dal compratore alcun'altra somma in aggiunta al corrispettivo già fissato.
Fondo speciale e/o di riserva: va regolato nel preliminare in agenzia?
Molti ignorano il reale valore giuridico che assume il documento firmato in agenzia immobiliare. Sto parlando di quell'atto sottoscritto dal promittente compratore, con il quale propone l'acquisto ad un certo costo, e a cui il promittente venditore appone la propria firma, per accettazione, ricevendo ed incassando l'assegno, emesso e consegnato al mediatore, a titolo di caparra.
Si tratta, infatti, di un contratto preliminare di compravendita a tutti gli effetti e non certo di un impegno interlocutorio e/o programmatico. Esso è in grado di vincolare le parti e può essere messo in esecuzione, ai sensi di legge (ex art. 2932 cod. civ.), se uno dei due contraenti dovesse, ingiustificatamente, tirarsi indietro.
All'interno di questo contratto, perciò, sono descritte le varie clausole che regoleranno il successivo atto notarile e a queste non sarà possibile apporre alcuna modifica sostanziale, senza il consenso del cedente e dell'acquirente.
Perciò, il venditore deve regolare la sorte della sua quota di partecipazione al fondo speciale condominiale prima di firmare ogni accordo preliminare con il compratore. Ciò vale anche per il documento/contratto che si firma in agenzia.
All'interno di questo, tra le varie condizioni, si potrà aggiungere, ad esempio, che la quota del fondo dovrà essere versata al cedente unitamente al corrispettivo della cessione.
In caso contrario, in sede di rogito notarile, il venditore nulla potrà pretendere dall'acquirente e tanto meno nulla potrà avanzare dall'ex condominio.
