L'amministratore di condominio ha diritto al compenso per lo svolgimento di tutte le attività di amministrazione e gestione dello stabile.
In particolare, il condominio deve pagare all'amministratore il compenso che gli spetta e rimborsare le spese da questi anticipate (art. 1720 c.c.)
L'amministratore, "all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta" (art. 1129 co. 14 c.c.).
Nell'ipotesi di mancato pagamento da parte del condominio del compenso dovuto all'amministratore questi può chiedere l'emissione di un decreto ingiuntivo al fine di ottenere il saldo del proprio credito.
Quale documentazione probatoria deve produrre l'amministratore a dimostrazione del credito vantato?
Qual è il termine di prescrizione applicabile al compenso dovuto all'amministratore per l'attività prestata e per il recupero delle somme anticipate in esecuzione del contratto di mandato?
Serve un'apposita delibera assembleare di approvazione del pagamento del compenso all'amministratore e delle fatture da lui emesse per il relativo pagamento?
Tali questioni sono state di recente affrontate dal Tribunale di Bari (sentenza n. 2713 del 9 luglio 2025) che ha chiaramente ribadito i principi in materia di prova del credito e prescrizione del compenso dell'amministratore per l'attività prestata in virtù del rapporto di mandato con rappresentanza che lo lega ai condòmini.
Fatto e decisione
Un amministratore di condominio chiedeva ed otteneva un decreto ingiuntivo per il pagamento del compenso per l'attività prestata negli anni dal 2012 al 2017.
Il Condominio ingiunto promuoveva opposizione eccependo l'intervenuta prescrizione del diritto di credito nonché dolendosi della valenza probatoria della fattura prodotta in sede monitoria dall'opposto in ordine all'esistenza del credito, nonché per mancanza di una deliberazione assembleare di approvazione del pagamento del compenso scaduto dell'amministratore p.t.
Si costituiva il creditore opposto deducendo, in primo luogo, l'inammissibilità della domanda per invalidità della procura alle liti in assenza di una preesistente delibera condominiale di autorizzazione dell'amministratore ad agire in giudizio, nonché contestando l'eccezione di prescrizione del credito sollevata dall'opponente in quanto la retribuzione all'amministrazione va corrisposta alla cessazione legale dell'incarico ed infine chiarendo di aver depositato agli atti della procedura monitoria i bilanci consuntivi di gestione condominiale costituenti la prova del credito professionale vantato.
Istruita documentalmente la causa, il Tribunale ha rigettato l'opposizione dichiarando esecutivo il decreto ingiuntivo.
In particolare, il Tribunale ha ritenuto non prescritto il credito vantato dall'amministratore essendo soggetto a prescrizione ordinaria decennale e relativo a prestazioni rese negli anni dal 2012 al 2017, a fronte di un ricorso monitorio promosso nell'aprile 2018, a meno di dieci anni dalla data di approvazione del primo bilancio consuntivo, avvenuta nel febbraio 2013. Ha, altresì, ritenuto provato il credito vantato dal professionista derivante dall'approvazione da parte dell'assemblea condominiale dei bilanci consuntivi in cui erano stati inseriti i compensi dell'amministratore e dalla mancata impugnazione delle relative delibere nel termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c.
Secondo il Tribunale, dunque, l'obbligazione di pagamento a carico del Condominio discende dalla decisione assembleare di nomina nell'incarico e dalla successiva approvazione dei bilanci consuntivi con indicazione delle voci del compenso dell'amministratore, senza necessità di una apposita delibera assembleare di approvazione del pagamento del compenso né delle relative fatture emesse.
Considerazioni conclusive
Il compenso relativo all'attività di amministratore condominiale, trae origine dalle delibere con le quali l'assemblea condominiale, anno per anno, conferma la nomina dell'amministratore e provvede alla determinazione e liquidazione del compenso.
Invero, l'approvazione da parte dell'assemblea dei bilanci consuntivi, nei quali risultino chiaramente essere stati inseriti i compensi richiesti dall'amministratore, comporta non solo una ratifica dell'operato dell'amministratore ma anche il riconoscimento dei compensi richiesti (v. in tal senso Trib. Roma sez. V, n. 2987/2020).
Ne deriva che al fine di provare l'esistenza del credito, l'amministratore deve produrre in giudizio i bilanci consuntivi regolarmente approvati dall'organo assembleare ove, tra le voci relative alle spese, risulti anche quella relativa al "compenso amministratore", non essendo sufficiente produrre a supporto della domanda solo le fatture commerciali.
Le fatture commerciali, infatti, pur essendo prove idonee ai fini della emissione del decreto ingiuntivo, assumono tale valore limitatamente alla fase sommaria monitoria, mentre alcun valore può essere loro riconosciuto nel successivo giudizio di opposizione, poiché, essendo documenti formati dalla stessa parte che se ne avvale, non integrano, di per sé, la piena prova del credito in esse indicato e non comportano neppure l'inversione dell'onere della prova in caso di contestazione sia sull'esistenza di un credito ("an" ), sia sulla quantificazione ( "quantum") del credito vantato in giudizio.
Per contestare tale credito è necessario impugnare le singole delibere da cui trae origine il diritto al compenso. Ne deriva che in mancanza di impugnazione la delibera condominiale di approvazione del bilancio consuntivo, qualora non impugnata nel termine di 30 giorni previsto dall'art. 1137 c.c., costituisce idoneo titolo esecutivo anche al fine di ottenere un decreto ingiuntivo.
Dalla decisione assembleare di nomina nell'incarico e dalla successiva approvazione dei bilanci consuntivi, discende, dunque, l'obbligazione di pagamento del compenso all'amministratore per la quale non vi è la necessità né di una apposita delibera assembleare di approvazione del pagamento del compenso all'amministratore né delle fatture da lui emesse.
Il credito dell'amministratore si fonda, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini; di conseguenza tale credito è soggetto all'ordinaria prescrizione decennale, dovendosi escludere l'applicabilità della prescrizione breve quinquennale ex art. 2948 n. 4) c.c. o la prescrizione presuntiva disciplinata dall'art. 2956 n. 2 c.c. (applicabile in caso di contratto d'opera intellettuale).
Non può applicarsi la prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948 n.4 c.c. in quanto non può considerarsi obbligazione periodica quella relativa "al compenso dovuto all' amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione "ex lege" del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno" (cfr. sul punto Cass. n.19348/2005; Trib. Ivrea - Sez. II del 28- 02- 2020, n. 3383).
Il dies a quo della prescrizione non va fatto coincidere con la data di nomina, ma va individuato nel giorno in cui il diritto al compenso avrebbe potuto essere fatto valere dal creditore e, dunque, dal giorno di approvazione del bilancio relativo a ciascuna annualità oggetto di causa (Cass. 9.6.2010 n. 13878; n. 28.4.1990 n. 3596).
