Il collegamento di balconi preesistenti può essere legittimo anche sopra la finestra del vicino

L'art. 907 c.c. non consente di affermare automaticamente l'illegittimità di ogni balcone collocato sopra una finestra in ambito condominiale. Quando il manufatto insiste sulla facciata comune e rappresenta soltanto la modifica o il collegamento di opere preesistenti, la verifica deve essere coordinata con i limiti dell'uso della cosa comune e con l'effettiva esistenza di una veduta tutelabile sull'area occupata dall'opera.

In questa prospettiva, con la sentenza n. 3195 del 3 marzo 2026 il Tribunale di Roma ha respinto la domanda del proprietario dell'appartamento sottostante diretta a ottenere la demolizione del balcone del vicino del piano superiore e il risarcimento dei danni. La decisione non esclude in astratto l'applicabilità dell'art. 907 c.c. tra condomini, ma afferma che la distanza dalle vedute non può essere invocata automaticamente quando il caso concreto riguarda la sola congiunzione di balconi preesistenti sulla facciata interna e la consulenza tecnica esclude un pregiudizio apprezzabile a decoro, sicurezza, ventilazione e valore dell'immobile.

La soluzione adottata dipende infatti da alcuni dati fattuali decisivi: i due balconi laterali esistevano già dalla metà degli anni Settanta; l'attore aveva acquistato l'immobile quando tali manufatti erano già presenti; la modifica più recente consisteva soltanto nella loro congiunzione centrale; e la consulenza tecnica ha escluso che tale intervento avesse inciso in modo significativo sull'assetto della facciata o sulle condizioni di godimento dell'unità sottostante.

La vicenda

Il proprietario dell'unità immobiliare posta al piano inferiore conveniva in giudizio il proprietario dell'appartamento sovrastante, deducendo che, a partire dal 2018, fosse stato realizzato un balcone in corrispondenza delle sue finestre, sulla facciata interna del fabbricato. Secondo l'attore, l'opera violava la distanza di cui all'art. 907 c.c., alterava il decoro architettonico, riduceva luce e ventilazione, peggiorava la prestazione energetica dell'alloggio e ne diminuiva il valore commerciale e locativo.

Venivano inoltre prospettati profili di irregolarità edilizia, urbanistica e antisismica, con richiesta di accertamento dell'illegittimità delle opere, condanna alla demolizione e risarcimento del danno.

L'istruttoria documentale e la CTU hanno però ricostruito un quadro fattuale più articolato. In particolare, è emerso che sulla facciata interna esistevano già, sin dal 1974-1975, due balconcini laterali con affaccio sul cortile interno, mentre l'intervento più recente consisteva nella porzione centrale di collegamento che li unificava a livello. La consulenza ha inoltre chiarito che per i balconi originari era stata presentata domanda di condono ai sensi della legge n. 47/1985, pratica ancora non definita, mentre per il collegamento centrale non risultavano prodotti i titoli edilizi richiesti dalla normativa di settore.

Questo dato è decisivo anche sotto il profilo civilistico, perché il giudizio è stato letto dal Tribunale come riferito essenzialmente non ai due balconi storici, ma alla loro più recente congiunzione. La motivazione sottolinea infatti che il tenore dell'atto introduttivo e delle difese attoree induceva a ritenere che le pretese fossero circoscritte alla congiunzione, e non estese ai manufatti esistenti da circa cinquant'anni.

La decisione

Il Tribunale ha rigettato integralmente le domande dell'attore. La motivazione si sviluppa su più piani, fattuali e giuridici, che vanno letti congiuntamente.

In primo luogo, la decisione separa nettamente il piano civilistico da quello amministrativo. Viene infatti precisato, con passaggio centrale, che "non è rilevante nel presente procedimento la valutazione circa la conformità, o meno, dei due precedenti balconi al condono, atteso che la preesistenza che può rilevare civilisticamente ai fini dell'odierno giudizio è soltanto quella dei due balconi, per come erano, a prescindere dalla loro rispondenza, o meno, al condono, che riveste rilevanza puramente pubblicistica". Coerentemente, la pronuncia aggiunge che "restano estranei alla giurisdizione ordinaria… i profili di asserita illegittimità amministrativa-urbanistica", salva la loro eventuale incidenza sull'illecito civile, esclusa però nel caso concreto.

In secondo luogo, il Collegio valorizza in modo pieno gli accertamenti del consulente tecnico. La CTU, ritenuta logica, puntuale e priva di vizi, ha escluso che la congiunzione del 2017-2018 avesse prodotto una concreta alterazione del decoro architettonico o un pericolo per la staticità dell'edificio. Il ragionamento è ancorato a dati precisi: i balconi laterali erano presenti dal 1975; non risultavano pregresse contestazioni in ordine al decoro; l'attore aveva acquistato il proprio appartamento nel 2000, quando tali balconi già esistevano; la porzione centrale di collegamento, per caratteristiche costruttive e impatto visivo, non modificava in modo sostanziale una facciata interna il cui assetto era già stato inciso dai balconcini originari.

Sotto il profilo di luce, aria e valore economico dell'immobile, la consulenza ha escluso una diminuzione apprezzabile riconducibile alla sola opera più recente. In particolare, il CTU ha rilevato che il collegamento centrale non intercetta i raggi solari diretti sulle aperture dell'alloggio sottostante; l'ombreggiamento era invece riconducibile alla preesistente porzione destra del balcone. Quanto alla ventilazione, è stato accertato che la disposizione degli ambienti favoriva comunque una naturale circolazione d'aria. Quanto al valore di mercato e di locazione, la relazione ha negato un'incidenza negativa rilevante del balcone, osservando che al momento dell'acquisto dell'immobile da parte dell'attore i balconcini laterali esistevano già. L'unico elemento realmente innovativo con impatto diretto sulla luminosità è stato individuato nel canale di gronda, la cui eventuale rimozione sarebbe stata sufficiente a ripristinare lo stato dei luoghi esistente al tempo dell'acquisto.

Su queste basi, il Tribunale ha escluso sia il lamentato pregiudizio al decoro e alla sicurezza, sia il danno risarcibile. La motivazione è molto chiara: le allegazioni sulla prestazione energetica, sulla normativa antisismica, sulla disciplina urbanistica e sulla vocazione locativa dell'immobile sono state ritenute generiche e non adeguatamente provate; inoltre, la domanda risarcitoria è stata considerata oscura quanto a causale e criterio di quantificazione.

Il punto più delicato riguarda l'art. 907 c.c. Anche qui la decisione si fonda su una doppia ratio.

La prima ratio, che rappresenta il fondamento principale della pronuncia, è che la disciplina dell'art. 907 c.c., secondo l'orientamento più recente richiamato dal Tribunale, non trova applicazione automatica in ambito condominiale quando l'opera sia resa possibile dall'uso della cosa comune e debba dunque essere valutata alla luce dell'art. 1102 c.c. La motivazione richiama espressamente Cass. civ., sez. II, 21 marzo 2024, n. 7609, Cass. civ., sez. II, 19 dicembre 2017, n. 30528 e la più recente Cass. civ., sez. II, 18 maggio 2025, n. 13197, rilevando che, nel caso concreto, i balconi insistono sulla facciata condominiale e sono strumentali al migliore godimento dell'unità sovrastante, senza che fosse stata allegata e dimostrata una violazione dei limiti dell'art. 1102 c.c.

In questo passaggio la pronuncia afferma che "le opere sono rese possibili grazie all'uso della cosa comune (la facciata condominiale che le sorregge) e sono inoltre strumentali al migliore godimento dell'appartamento di proprietà [del convenuto] senza arrecare danno alle altrui proprietà in considerazione delle caratteristiche dei luoghi". La conseguenza tratta dal giudice è netta: la realizzazione e il mantenimento dei balconi, come pure della loro congiunzione, non sono soggetti nel caso concreto alla distanza legale minima di cui all'art. 907 c.c., ma semmai alle condizioni poste dall'art. 1102 c.c.

La seconda ratio è formulata in via subordinata. Il Tribunale osserva che, anche a voler ritenere astrattamente applicabile l'art. 907 c.c., la domanda andrebbe comunque respinta. La motivazione riconosce, in linea teorica, che la norma tutela anche la veduta in appiombo, cioè verticale; ma precisa che, nella fattispecie concreta, il manufatto contestato si colloca nella parte superiore della finestra dell'attore. Perciò il proprietario del piano inferiore non può vantare alcun diritto di veduta verso l'area nella quale insiste il balcone. Il passaggio testuale, particolarmente significativo, afferma che "il manufatto oggetto di causa insiste nella parte superiore della finestra dell'appartamento [attoreo], il quale dunque non può vantare alcun diritto di veduta verso l'area ove è collocato il balcone".

La sentenza aggiunge inoltre che, secondo la giurisprudenza di legittimità richiamata in motivazione, l'obbligo di mantenere la distanza minima di tre metri dai lati della finestra sussiste solo se la veduta diretta o obliqua sia esercitata sul medesimo fondo; nel caso di specie, per la conformazione dei luoghi e la sovrapposizione verticale delle unità, tale presupposto mancava.

Infine, sono state rigettate anche le domande riconvenzionali del convenuto, che aveva dedotto l'acquisto per usucapione di una servitù di mantenere i balconi a distanza inferiore a quella legale. Il rigetto è stato motivato con l'assenza di prova idonea sul maturare dell'usucapione.

I riferimenti giurisprudenziali

Il tema non presenta un assetto del tutto univoco e proprio per questo la decisione romana va letta con attenzione ai suoi presupposti concreti.

Nel senso conforme all'impostazione accolta dal Tribunale di Roma, la giurisprudenza più recente valorizza la prevalenza della disciplina speciale del condominio quando l'opera insiste su bene comune e il conflitto riguarda l'uso consentito della cosa comune. In questa direzione si collocano i richiami a Cass. n. 30528/2017, che ha ritenuto non applicabile l'art. 907 c.c. in una fattispecie di serra costruita in aderenza alla facciata condominiale, valorizzando l'assenza di pregiudizio al pari uso e alla destinazione del bene comune , e a Cass. n. 7609/2024, richiamata in tema di opere su parti comuni e limiti dell'art. 1102 c.c. . Nello stesso solco si inserisce Cass. civ., sez. II, 23 aprile 2023, n. 10477, secondo cui l'opera realizzata su parte comune può ritenersi legittima pur senza il rispetto delle distanze, purché resti nei limiti dell'art. 1102 c.c. e non arrechi un concreto pregiudizio agli altri partecipanti . È coerente con questa linea anche la giurisprudenza di merito che, in presenza di accertamento tecnico negativo quanto all'ostacolo all'affaccio, ha escluso la violazione dell'art. 907 c.c. per manufatti collocati sulla facciata comune, come nel caso dell'unità esterna di condizionamento esaminato in Il condizionatore sulla facciata condominiale . In termini generali, questa linea non esclude in assoluto l'operatività dell'art. 907 c.c. tra condomini, ma tende a farne applicazione non automatica quando il supporto del manufatto sia comune e la verifica debba concentrarsi anzitutto sul corretto uso della cosa comune.

In senso contrario o comunque più restrittivo, restano però arresti che continuano ad applicare l'art. 907 c.c. ai rapporti tra condomini, soprattutto quando il manufatto, pur collegato alla facciata o ad altra parte del fabbricato, determini in concreto una stabile compressione della veduta in appiombo o insista su proprietà esclusiva. In questa direzione si collocano Cass. civ., sez. II, 27 febbraio 2019, n. 5732, Cass. civ., sez. II, 6 giugno 2024, n. 15906 e Cass. civ., sez. II, 19 marzo 2024, n. 7622, richiamate per affermare che il proprietario del singolo piano ha diritto di esercitare la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e può opporsi alla costruzione che la pregiudichi, senza che l'art. 1102 c.c. valga, da solo, a giustificare la compressione di tale facoltà . Nello stesso senso si pone Cass. civ., sez. II, 26 aprile 2025, n. 10942, che ha cassato la decisione di merito la quale aveva ricondotto la fattispecie al solo uso della facciata comune, ribadendo che la veranda del piano inferiore può violare la veduta del piano superiore quando ne alteri o impedisca l'affaccio verticale . Per un'applicazione particolarmente chiara del principio, anche con riferimento a manufatti collocati nel perimetro del balcone sottostante, è utile Veranda e veduta in appiombo del piano superiore . Sul versante delle opere poste su proprietà esclusiva, la lettura più rigorosa è confermata anche da pronunce di merito che hanno disposto la rimozione di gazebo, pergolati e tettoie lesivi dell'affaccio, come ricostruito in Il gazebo nel giardino privato e le distanze dalle finestre .

Il dato davvero importante, allora, è che non esiste un automatismo valido per ogni controversia condominiale. Se l'opera poggia o insiste su una parte comune e la contestazione investe l'uso della facciata, il giudizio può transitare sul terreno dell'art. 1102 c.c., specie quando l'accertamento tecnico escluda un concreto ostacolo all'affaccio o al pari uso del bene comune . Se invece il manufatto è collocato su proprietà esclusiva, oppure comprime in concreto l'inspectio e la prospectio del vicino, la tutela ex art. 907 c.c. continua a operare con maggiore nettezza, anche per la veduta in appiombo, come ribadiscono i precedenti sopra ricordati . La linea di confine, dunque, non passa soltanto per la natura comune o esclusiva del supporto materiale dell'opera, ma soprattutto per l'esistenza di una lesione concreta e apprezzabile della veduta tutelata.

Considerazioni conclusive

La decisione romana non si presta a essere letta come una generale negazione della tutela ex art. 907 c.c. nel condominio. Più precisamente, essa afferma che il proprietario dell'unità sottostante non può ottenere la demolizione del balcone del vicino solo perché la distanza dalla finestra sia inferiore a tre metri, quando il caso concreto riguarda la mera congiunzione di balconi preesistenti su facciata comune, la CTU esclude un pregiudizio apprezzabile e manca la prova della violazione dei limiti di cui all'art. 1102 c.c.

La ratio della pronuncia è quindi duplice e ben delimitata: da un lato, la prevalenza nel caso concreto della disciplina dell'uso della cosa comune; dall'altro, in via subordinata, l'insussistenza di una veduta tutelabile verso l'area occupata dal manufatto. Pesano inoltre in modo determinante i dati fattuali accertati in causa: i due balconi laterali esistevano già dagli anni Settanta; l'attore aveva acquistato l'immobile quando erano già presenti; la congiunzione centrale non ha alterato in modo significativo decoro, luminosità, ventilazione, sicurezza e valore dell'alloggio.

Il quadro giurisprudenziale conferma, però, che questa conclusione resta strettamente dipendente dalla conformazione dei luoghi e dall'effettiva incidenza dell'opera sull'affaccio. La linea più permissiva, richiamata anche da Cass. n. 10477/2023, opera soprattutto quando l'intervento si innesta su bene comune e non determina una compressione concreta della veduta né del pari uso altrui ; la linea più rigorosa, espressa tra l'altro da Cass. n. 5732/2019, Cass. n. 15906/2024 e Cass. n. 10942/2025, continua invece a riconoscere piena tutela all'affaccio verticale ogni volta che il manufatto si traduca in un ostacolo stabile e apprezzabile, anche all'interno del fabbricato condominiale .

In sintesi, la pronuncia vale soprattutto per i casi in cui l'intervento contestato costituisca una modifica limitata di opere preesistenti, insistenti su facciata comune, e non comporti una lesione concreta del godimento dell'unità vicina. Al di fuori di questo perimetro, e in particolare quando il manufatto sia posto su proprietà esclusiva o impedisca realmente la veduta in appiombo del piano superiore, la giurisprudenza continua a riconoscere ampia operatività all'art. 907 c.c.; proprio per questo il rapporto tra art. 907 e art. 1102 c.c. non può essere risolto in astratto, ma richiede sempre una verifica puntuale della natura dell'opera, del luogo in cui insiste e dell'effettivo pregiudizio che essa arreca.