Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 9746 del 6 giugno 2024, ha affermato il principio per cui l'accesso alla documentazione condominiale spetta solamente ai proprietari, ai titolari di diritti reali limitati e ai titolari di diritti personali di godimento.
Di conseguenza, non ha diritto a chiedere in via monitoria la consegna della documentazione chi, in base al regolamento contrattuale, è escluso dal condominio, essendo esonerato a contribuire alle spese. Approfondiamo la vicenda.
Fatto e decisione
La vicenda processuale trae le mosse dall'opposizione proposta dal condominio al decreto ingiuntivo con cui veniva intimato alla compagine - in persona dell'amministratore - di consegnare una serie di documenti attinenti alla gestione del condominio (estratto conto bancario, verbali assembleari, ecc.).
Il condominio eccepiva la carenza di legittimazione attiva del creditore: questi, infatti, non risultava essere condomino, essendo escluso dalle tabelle millesimali e, di conseguenza, dal pagamento delle spese dell'edificio.
Eccepiva inoltre l'intento emulativo perseguito con il provvedimento monitorio, in violazione dei principi di correttezza e buona fede, secondo i quali l'accesso alla documentazione condominiale è un diritto che non può però essere esercitato al solo scopo o in modo tale da ostacolare la gestione dell'edificio.
Infine, sempre a parere del condominio, la richiesta di accesso alla documentazione avrebbe violato la riservatezza dei condòmini.
A fronte di tali eccezioni l'attore insisteva per il rilascio della documentazione, sottolineando che l'art. 1129 c.c. conferisce il diritto a prendere visione degli atti condominiali a "ogni interessato", pertanto anche a soggetti diversi dai condòmini (inquilini, titolari di diritti reali limitati, ecc.).
Rappresentava, ad ogni buon conto, di poter essere considerato a pieno titolo "condomino" in ragione della proprietà esclusiva del lastrico solare (ove insisteva la caldaia centralizzata) e di alcuni locali siti al pianterreno.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza in commento, ha accolto l'opposizione in ragione del difetto di legittimazione attiva dell'attore.
Dal regolamento condominiale avente natura contrattuale e dalle relative tabelle millesimali, infatti, si è evinto come l'attore, pur essendo titolare di unità immobiliari all'interno dell'edificio, fosse stato escluso dal condominio in ragione di una scelta - mai modificata nel tempo - fatta originariamente dal costruttore.
Atteso che il regolamento convenzionale può derogare all'art. 1117 c.c., deve quindi ritenersi che l'attore non sia mai stato un condomino, in ragione proprio della clausola che ha escluso le sue proprietà dalla compagine.
Tanto ha trovato conferma anche all'interno delle tabelle allegate al regolamento, al cui interno il valore della proprietà dell'attore è risultata pari a zero.
Insomma: essendo escluso dalla partecipazione agli oneri condominiali, l'attore era stato estromesso anche dal condominio, con tutto ciò che ne consegue in termini di diritti e di doveri.
Attesa la carenza di qualità di condomino, l'attore avrebbe dovuto dimostrare di avere un altro tipo di interesse concreto a prendere visione della documentazione condominiale; circostanza, però, che non ha adeguatamente provato.
Alla luce di ciò, il Tribunale di Roma ha accolto l'opposizione al decreto ingiuntivo, dichiarando infondata la pretesa dell'attore ad avere accesso alla documentazione condominiale, non essendo condomino né avendo dimostrato di essere portatore di altro tipo di interesse.
Accesso alla documentazione condominiale, modalità di esercizio del diritto
Considerazioni conclusive
La sentenza del Tribunale di Roma oggetto di commento sembra porsi in linea con quanto statuito dalla Suprema Corte: le Sezioni Unite (n. 2951/2016) hanno infatti precisato che, qualora difetti un presupposto del diritto azionato in giudizio, viene meno la titolarità del diritto stesso, trattandosi di carenza di un elemento costitutivo della domanda.
Nel caso affrontato dal Tribunale di Roma, l'attore non ha provato di essere titolare del diritto di accesso agli atti.
Con specifico riferimento alla realtà condominiale, va citato quell'orientamento giurisprudenziale (Cass., 26 febbraio 2021, n. 5443) in virtù del quale l'accesso alla documentazione è sempre garantito al condomino, non potendo l'amministratore vietare al proprietario di consultare gli atti, ad esempio giustificandosi con il fatto che il contenuto di essi sia già noto.
È pur vero, però, che tale diritto va esercitato nel rispetto dei principi di lealtà e correttezza, alla luce del rapporto di collaborazione verosimilmente richiesto nell'ambito dei rapporti condominiali (Trib. Nocera Inferiore, 31 maggio 2024, n. 1312).
Nel rispetto di tali limiti, la legge avrebbe quindi sancito un vero e proprio diritto dei condòmini di visionare la documentazione condominiale, sia laddove, in maniera indiretta, ha onerato l'amministratore di comunicare a questi ultimi i giorni e le ore nei quali si rende disponibile a tale adempimento (art. 1129 c.c.), sia allorché, con espresso riferimento ai documenti contabili, ha stabilito che i condòmini (ma anche i titolari di diritti personali di godimento) possono prenderne visione in ogni momento e farne copia (art. 1130-bis c.c.).
Sulla stessa falsariga si muove anche la sentenza del Tribunale di Roma oggetto di commento, allorquando afferma che nella nozione di "ogni interessato" di cui al secondo comma dell'art. 1129 c.c. non possono essere ricompresi anche i soggetti del tutto estranei alla compagine, ma solo i proprietari, i titolari di diritti reali limitati (usufrutto, uso, servitù, ecc.) e i titolari di diritti personali di godimento (locazione, comodato, ecc.), in questo caso per i soli aspetti che possano in concreto riguardarli (riscaldamento, consumi idrici, ecc.).
