I partecipanti all'assemblea condominiale sono le persone chiamate a deliberare sugli argomenti all'ordine del giorno, chi per legge ha diritto di partecipare, chi è stato invitato a esporre una questione.
Il Presidente dell'assemblea, che ha potere di direzione della riunione, può impedire che persone non autorizzate partecipino, ovvero che si esprimano quando non è previsto dalla legge.
In merito alla possibilità di prendere parola durante l'assemblea condominiale, un nostro lettore ci scrive, esponendo e domandando quanto appresso:
"Spettabile Redazione, vi chiedo un aiuto. Nella prossima riunione condominiale vorrei presentarmi con il mio consulente condominiale, così che possa intervenire al mio posto o comunque suggerirmi cosa fare. Ne ho parlato con il condòmino che siamo soliti nominare presidente, il quale mi ha detto che o partecipa il consulente, con la delega, o partecipo io. Non due e comunque anche se fosse autorizzato ad essere presente non avrebbe facoltà di parola. Una casa, una testa, una parola ed un voto, mi ha detto.
Davvero è così? Davvero non posso presentarmi tutelato?"
A nostro avviso quanto detto dal Presidente è sostanzialmente corretto, vediamo perché e quali possono essere le eccezioni.
Assemblea condominiale: i partecipanti
Aventi diritto a partecipare all'assemblea condominiale. Il codice civile fa ricorso a questa locuzione per quanto già nella formulazione originaria del codice individuasse oltre al condòmino anche l'usufruttuario quale soggetto legittimato a prendere parte dell'assemblea.
Ciò premesso, è pacifico che abbiano diritto a partecipare all'assemblea condominiale:
- i condòmini (anche nella veste di nudi proprietari);
- gli usufruttuari;
- i conduttori per le delibere riguardanti l'uso dell'impianto di riscaldamento e semplicemente come uditori (art. 10 l. n. 392/1978);
- persone invitate dall'amministratore in relazione a specifici punti all'ordine del giorno e per il tempo necessario al servizio da prestare;
- persone autorizzate dall'assemblea per ragioni connesse alle delibere da assumere.
Si rammenta che ai sensi dell'art. 67, primo comma, disp. att. c.c. è facoltà degli aventi diritto a partecipare all'assemblea di intervenirvi anche a mezzo di rappresentante; in tale circostanza questi deve essere munito di delega scritta.
Assemblea condominiale e unità immobiliari in comunione
Chiariti gli aspetti fondamentali del diritto a prendere parte all'assemblea condominiale entriamo nel dettaglio della questione postaci dal nostro lettore, ossia il numero di partecipanti per singola unità immobiliare.
Lo stesso citato art. 67 disp. att. c.c. con una cervellotica (e criticata) procedura specifica che nel caso in cui un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea.
La disposizione assurge a regola generale: un'unità immobiliare, un rappresentante.
Assemblea condominiale, il ruolo del Presidente
La verifica della possibilità di partecipare all'assemblea condominiale, nonché la direzione della stessa è posta in capo al Presidente. In assenza di norme di legge che gli assegnino specifiche funzioni, per il ruolo del presidente dell'assemblea condominiale (appena citato nell'art. 67 disp. att. c.c.) si fa riferimento alle disposizioni in materia di assemblea delle società, nonché alla giurisprudenza sviluppatasi in materia.
Quanto alle prime, l'art. 2371, primo comma, c.c. che recita:
"L'assemblea è presieduta dalla persona indicata nello statuto o, in mancanza, da quella eletta con il voto della maggioranza dei presenti. Il presidente è assistito da un segretario designato nello stesso modo.
Il presidente dell'assemblea verifica la regolarità della costituzione, accerta l'identità e la legittimazione dei presenti, regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni; degli esiti di tali accertamenti deve essere dato conto nel verbale".
Accerta la legittimazione dei presenti: se Tizio è proprietario di un'unità immobiliare ha diritto di essere presente. Se Tizio che non è condòmino viene delegato da Caio a partecipare all'assemblea, egli ha diritto ad essere presente se munito di delega scritta. Vale sempre il principio, un'unità immobiliare un rappresentante.
Se Caio è proprietario due un'unità immobiliari ed è presente lo sarà per entrambe, non potrà essere presente per una e per l'altra nominare un delegato: la norma non può essere elusa.
Nulla vieta che il condòmino possa farsi rappresentare (uscendo dalla sala riunioni, salvo autorizzazione a rimanere) solo per uno specifico punto all'ordine del giorno.
Assemblea condominiale e diritto di parola
Quanto alla giurisprudenza in materia di presidente dell'assemblea condominiale, la Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che "pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione" (Cass. 13 novembre 2009 n. 24132).
Riepilogando: un'unità immobiliare, una persona, un voto, una parola, salvo diversa autorizzazione dell'assemblea.
Ne discende che se il nostro lettore vorrà partecipare con il suo consulente dovrà essere autorizzato dall'assemblea, ma in quel caso il consulente parteciperebbe come osservatore, perché la presenza del condòmino esclude la delega e quindi come mero osservatore non avrebbe potere d'intervento, salvo che il presidente non gliene dia facoltà, potendo come per tutti contingentare i tempi del suo intervento.
