Certificato di agibilità: la richiesta per l'intero edificio compete all'amministratore, non al singolo proprietario

L'agibilità (oggi attestata, di regola, mediante segnalazione certificata) esprime la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e degli impianti, nonché - ove previsto - il rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale, secondo quanto dispone l'art. 24 del D.P.R. n. 380/2001. In tale cornice, la legittimazione alla presentazione della pratica e la concreta "procedura" possono risentire delle modalità organizzative adottate dal singolo ente locale.

Con sentenza del 21 gennaio 2026 n.472, il Tribunale di Milano ha escluso la responsabilità del venditore che si era contrattualmente obbligato a consegnare l'agibilità di una singola unità immobiliare, ritenendo che la mancata consegna dipendesse da una causa esterna non imputabile e non superabile con l'ordinaria diligenza, poiché - secondo le procedure comunali richiamate in causa - la richiesta doveva essere veicolata dall'amministratore per l'intero edificio.

La vicenda

Tre acquirenti avevano acquistato da un condomino un appartamento con annesso box al prezzo complessivo di € 1.000.000,00: due avevano acquisito la nuda proprietà, mentre il terzo (figlio) aveva acquistato l'usufrutto.

Nel contratto definitivo era previsto, all'art. 23, l'impegno del venditore a ottenere e consegnare agli acquirenti il certificato di agibilità entro due anni dalla stipula, quindi entro il 16 maggio 2021, sostenendone le spese; in caso di inadempimento era pattuita una penale di € 50.000,00, oltre al pagamento dell'imposta di registro dovuta sulla clausola penale previa presentazione della dichiarazione ai sensi dell'art. 19 D.P.R. n. 131/1986.

Gli acquirenti, constatata la mancata consegna, avevano diffidato il venditore al pagamento della penale, contestando la carenza di adeguata attivazione per conseguire la certificazione.

Dall'istruttoria risultava, invece, che il venditore aveva richiesto al Comune la documentazione edilizia dell'edificio, incaricato un tecnico per gli approfondimenti e coinvolto l'amministratore, poiché - secondo la procedura comunale prodotta in giudizio - la pratica doveva essere presentata dall'amministratore per l'intero fabbricato. L'amministratore, tuttavia, aveva poi declinato ogni impegno a provvedere, sostenendo che l'iniziativa spettasse ai singoli proprietari.

Inoltre, il tecnico incaricato aveva riferito che non erano stati messi a disposizione i documenti necessari alla presentazione della domanda (tra cui, in particolare, la documentazione antincendio relativa ai locali e alle autorimesse).

La decisione

Il Tribunale ha rigettato le domande, muovendo da due passaggi centrali.

Da un lato, ha ritenuto che la mancata consegna della certificazione non avesse inciso sulla sostanziale fruibilità dell'unità, evidenziando che l'immobile risultava abitato e goduto e che non era stata fornita prova della mancanza dei requisiti sostanziali di salubrità e sicurezza.

Dall'altro, ha escluso l'inadempimento colposo del venditore, valorizzando sia l'attività tempestivamente svolta (accesso agli atti, incarico al tecnico, interlocuzioni con l'amministratore) sia la circostanza che - secondo la documentazione e le dichiarazioni raccolte - la richiesta non era più azionabile dal singolo proprietario per la singola unità, ma richiedeva l'intervento dell'amministratore per l'intero edificio.

In motivazione si legge, infatti: "la mancata consegna del certificato consegue ad una causa 'esterna' oggettiva a sé non imputabile né prevedibile con l'uso della ordinaria diligenza e dunque la mancata prestazione non possa dirsi essere dipesa da sua colpa"; e ancora: "pur a fronte della assenza della certificazione non può ritenersi che il debitore…sia stato colposamente inadempiente all'obbligo assunto…(…) non più in concreto richiedibile dal venditore".

Su tali premesse è stata esclusa l'applicabilità della clausola penale, poiché - in assenza di colpa - non era integrato il presupposto dell'inadempimento imputabile, secondo la regola generale degli artt. 1218 e 1256 c.c. richiamata dal giudice nel percorso argomentativo.

I riferimenti giurisprudenziali richiamati

• Cass., Sez. 3, n. 14915/2018, sul concorso dell'elemento oggettivo dell'impossibilità e dell'assenza di colpa, con specifico richiamo al factum principis e al dovere del debitore di dimostrare la non prevedibilità e l'aver esperito le possibilità offerte dall'ordinaria diligenza.
• Cass. n. 9253/2006 e Cass. n. 23157/2013, in tema di compravendita: la consegna del certificato di abitabilità/agibilità, pur non essendo condizione di validità del contratto, integra un'obbligazione del venditore ex art. 1477 c.c. ed è potenzialmente fonte di danno risarcibile anche in relazione alla commerciabilità del bene.

Considerazioni conclusive

La decisione milanese chiarisce, sul piano pratico, che una clausola contrattuale che ponga a carico del venditore l'obbligo di "ottenere e consegnare" l'agibilità può entrare in frizione con la concreta articolazione del procedimento amministrativo, specie quando l'adempimento richiede atti e documenti nella disponibilità dell'organizzazione condominiale (in primis l'amministratore e, se necessario, una deliberazione assembleare di supporto).

Il punto non è affermare - in via generale - che solo l'amministratore possa sempre attivare la pratica per l'intero edificio: l'art. 24 D.P.R. n. 380/2001 contempla, infatti, anche ipotesi di agibilità parziale e richieste riferibili a porzioni e singole unità. Tuttavia, nel caso concreto, il Tribunale ha ritenuto provato che, secondo la procedura comunale applicata, il rilascio/ottenimento dell'agibilità non era più conseguibile dal venditore per la singola unità, imponendo il coinvolgimento dell'amministratore per l'intero fabbricato.

In questo perimetro, la pronuncia si pone in linea con la più generale regola sull'impossibilità sopravvenuta non imputabile e con l'onere del debitore di dimostrare di essersi diligentemente attivato. Sul versante della compravendita, resta fermo che la mancanza dell'agibilità può assumere rilievo civilistico in termini di inadempimento e di danno, ma con esiti che dipendono dalla concreta possibilità di conseguire la regolarizzazione e dalla prova del pregiudizio: ad esempio, la giurisprudenza più recente tende a escludere automatismi risarcitori quando la regolarizzazione intervenga successivamente e non sia dimostrato un danno effettivo da "non commerciabilità" .

Inoltre, in tema di vendita di immobili destinati ad abitazione, viene oggi ribadita una distinzione utile anche in ottica contenziosa: la mancanza della certificazione può integrare, a seconda dei casi, aliud pro alio (in presenza di difformità insanabili), vizio/mancanza di qualità (se sanabile) oppure inadempimento non grave (se riconducibile a mero ritardo amministrativo), con conseguenze differenziate quanto a risoluzione e risarcimento .

Operativamente, quando l'obbligo di consegna dell'agibilità viene inserito in atto, è opportuno che la pattuizione disciplini in modo espresso anche la cooperazione dovuta dall'acquirente e/o dal condominio (messa a disposizione dei documenti, deleghe, sottoscrizioni, eventuale richiesta di convocazione assembleare), così da ridurre il rischio che l'obbligazione si trasformi in un risultato non più esigibile per ragioni estranee alla sfera del venditore.

Per ulteriori approfondimenti di taglio pratico su obblighi del venditore e tutele dell'acquirente in caso di immobile privo di agibilità, si vedano anche:
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